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1、中部城市市房地产产市场研研究20066年122月200日 xx地地产研究究中心一 综述述随着我国国经济的的快速发发展，房房地产行行业成为为我国经经济的支支柱行业业，近些些年全国国涌现出出来一批批优秀的的房地产产开发企企业，带带动了我我国其他他行业的的快速发发展，同同时也大大大改善善了我国国城镇居居民的居居住条件件。随着着房地产产行业的的不断高高涨，房房价成为为各个领领域的热热门话题题，随着着我国一一线城市市的房价价快速的的上扬，也也引起了了国家相相关部门门的重视视，从而而采取了了一系列列宏观调调控手段段，从金金融政策策、土地地政策等等来对整整个房地地产市场场进行调调控。随随着20006年年6月
2、初初“国六条条”的颁布布，到后后续的“新六条条”的上演演，一切切表明着着房地产产行业在在实践中中不断波波折前进进。从国家层层面上来来看，宏宏观调控控的打击击力度主主要集中中在中国国一线城城市，比比如上海海、北京京、深圳圳、广州州等。但但作为二二、三线线城市的的房地产产市场却却刚刚进进入繁荣荣阶段，而而价格的的迅速上上涨也让让人史料料不及。鑫鑫苑公司司立足中中原，在在郑州房房地产行行业中一一直处于于领先地地位，而而今年鑫鑫苑公司司面临的的是全国国化战略略的大迈迈进，如如何实现现公司的的预期目目标和企企业的战战略转移移，成为为每个鑫鑫苑人关关注的话话题。下下面我所所讨论的的中部九九城，也也涵盖了了
3、鑫苑公公司全国国战略化化发展的的目标城城市。郑州作为为中原城城市的省省会城市市和其他他省会城城市一样样在现实实中部崛崛起的大大战略中中扮演着着极其重重要的角角色。郑郑州房地地产市场场从20002年年开始复复苏后，无无论是在在房地产产投资量量上还是是在商品品房销售售面积上上，还有有价格上上，一直直处于稳稳步上升升地位。特特别是220044年以后后，郑州州市房价价呈快速速上升态态势已经经明显显显现出来来，其速速度已经经超越中中部其他他省会城城市，特特别是220066年，郑郑州市的的住宅均均价已经经从一月月份的224499元/上升到到目前的的33555元/；而而在郑州州中心地地区（中中区、东东区）房
4、房价已经经突破338000元/，在在向40000元元/迈进。根根据国家家发改委委11月月13日日公布的的全国770个大大中城市市10月月份房屋屋销售价价格指数数，郑州州的房价价同比上上涨5.9%，二二手房的的涨幅达达到了88.7%。下面的篇篇幅将对对郑州与与其他中中部城市市做一个个粗略的的比较。文文中所涉涉及的中中部城城城分别是是：武汉汉、郑州州、南昌昌、济南南、西安安、太原原、长沙沙、合肥肥、石家家庄。二 宏观观经济数数据对比比分析（一）城城市人口口中部城市市中，武武汉面积积最大（市市区面积积达到116155.144平方公公里）。而而人口数数量也是是最多，220055年统计计数字表表明：武武
5、汉市区区人口达达到了：7855.9万万人。而城市人人口数量量最少的的中部城城市是石石家庄：2244.1万万人，这这与该城城市的面面积有关关。而郑郑州的人人口达到到了：7716万万人，其其数量仅仅次于武武汉，居居九城第第二位。（二）城城市GDDP对比比从整体水水平上来来看，武武汉的GGDP高高于其他他中部城城市，而而郑州、石石家庄、济济南的GGDP处处于同一一个层次次水平。到到20005年武武汉的GGDP达达到了222388亿，为为中部城城市中最最高，而而郑州则则落后与与石家庄庄、济南南、位居居第四。郑郑州与武武汉的差差距为5588亿亿。但郑郑州的房房价却以以快速上上升趋势势赶超武武汉。各个城市
6、市GDPP增长速速度对比比2001120022200332004420055平均增长长郑州10.770%11.000%14.880%15.770%15.880%13.660%石家庄 8.411%9.088%16.226%18.663%13.441%13.116%济南12.110%13.220%14.550%15.660%15.660%14.220%西安13.110%13.330%13.550%13.550%13.110%13.330%合肥11.330%13.110%13.330%23.443%16.990%15.661%武汉11.668%10.775%11.337%17.666%14.442%
7、13.118%南昌11.220%13.880%15.550%16.550%16.880%14.776%长沙10.990%11.665%14.119%19.446%37.007%18.665%从上面表表格来看看，九座座城市的的GDPP逐年平平均增长长速度都都在133%-115%之之间，只只有长沙沙的GDDP增长长幅度大大于其他他中部城城市。理理论上而而言，当当一个城城市的GGDP的的增长速速度大于于8%的的状态下下，房地地产市场场会健康康快速的的发展。事事实表明明，中部部城市的的房地产产市场都都以较快快的速度度发展。而而单从GGDP指指标来看看，长沙沙的潜力力更为巨巨大。 图中中20005年各各
8、个城市市的GDDP水平平几乎都都在10000亿亿以上，唯唯有合肥肥：8553.557亿。其其中GDDP水平平最高的的是武汉汉：22238亿亿。其次次是济南南和石家家庄，分分别是为为18776.55亿、118522亿。郑郑州排名名第三，达达到了116500亿，在在中部城城市中算算中等水水平；从从GDPP的增长长速度上上来看，中中部这些些城市中中，GDDP的增增长速度度都在113%-15%徘徊，唯唯独长沙沙增长的的最快，达达到了337.007%，但但GDPP总量只只有15519.9亿。说说明长沙沙经济发发展十分分迅速，经经济态势势良好。有有利于投投资和房房地产行行业的发发展。（三）城城市人均均可支
9、配配收入对对比人均可支支配收入入直接影影响着城城市房地地产市场场的需求求，也是是城市居居民购买买力的重重要衡量量指标。各个城市市人均可可支配收收入对比比城市2001120022200332004420055郑州72666777228647796677107550石家庄68055.077724007741186222100440济南8607789822110113120005123110西安6705571844774888544496288合肥6817771455778558610096844武汉73055782008525595644109002.996南昌633007021177933.16
10、687444103001长沙870449021199333110221124334从上图看看到，每每个城市市的人均均可支配配收入从从20001年开开始到220055年都是是逐年增增长的，到到20005年中中部九个个城市的的人均可可支配收收入普遍遍都达到到了1000000人民币币以上，只只有西安安和合肥肥两个城城市的人人均可支支配收入入仍在995000元徘徊徊，没有有突破1100000大关关。人均可支支配收入入最高的的城市为为长沙，在在20005年达达到了人人均1224344元，而而其次是是济南：123310元元，这说说明济南南和长沙沙的购买买力还是是比其他他城市略略强的。作作为房价价最高的的武
11、汉，则则人均可可支配收收入只有有109902.96元元，只处处于中等等水平。而而郑州紧紧随武汉汉，达到到了1007500元。（四）城城市全年年固定资资产投资资与房地地产投资资对比固定资产产投资额额是以货货币表现现的建造造和购置置固定资资产活动动的工作作量，它它是反映映固定资资产投资资规模、速速度、比比例关系系和使用用方向的的综合性性指标。全年固定定投资额额城市2001120022200332004420055郑州295.7340.7502.3650.3820石家庄 380.87412.26560.2705.7929济南344.2404.7504.9651.3856.9西安287.72338.1
12、5478.1640.23835.1合肥142.5168.67255.11361.48495.27武汉508.4570.4645.1822.2958.5南昌89.005137235350520长沙279.8362.57494.97668.09881.44从上面的的表格可可以看出出，中部部城市中中，每个个城市的的全年固固定投资资额都处处于增长长阶段。而而整体水水平来看看，南昌昌和合肥肥的固定定投资额额明显低低与其他他中部城城市，到到20005年两两个城市市的固定定投资额额还在5500亿亿徘徊。而而其他中中部城市市都在8800亿亿-10000亿亿之间。最最高为武武汉：9958.5亿，其其次是石石家庄
13、：9299亿，郑郑州则处处于中等等水平：8200亿。从上图看看到，中中部城市市中，以以20001年为为基期，其其中20001年年-20005年年累计固固定资产产投资额额增长最最多的是是长沙市市，在44年的时时间增长长了6001.664亿。增增长速度度达到了了2155.033%.而而南昌的的年固定定投资额额增长速速度非常常快。南南昌在220011年的年年固定投投资额在在：899.055亿，但但到了220055年达到到了4883.994亿。其其增长速速度达到到了4883.994%，是是所有中中部城市市中速度度最快的的。而在在增长速速度上武武汉这个个在中部部房价最最高的城城市却最最慢，从从20001
14、年固固定投资资额5008.44亿达到到20005年的的9588.5亿亿，虽然然20005年，年年固定投投资额是是中部城城市最高高的，但但其增长长速度却却十分缓缓慢，只只有888.533%。这这几年来来，南昌昌、长沙沙的发展展相对是是比较快快的。但但南昌的的虽然发发展迅速速，但整整体经济济水平还还是比较较差的。通过作图图将20005年年中部城城市的GGDP与与固定资资产投资资额做一一个对比比，可以以看到，这这些城市市的固定定资产投投资额占占GDPP的平均均比例在在52.71%，已经经过半，而而西安的的固定资资产投资资额占到到GDPP的655.755%。武武汉的固固定资产产投资占占GDPP的比例例相对较较低，只只有422.833%。而而郑州则则处于倒倒数第三三：499.700%。再通过将将20005年中中部城市市的房地地产投资资额与固固定资产产投资额额做一个个对比，我我们发现现，房地地产投资资额占到到固定资资产投资资额的平平均比例例达到225%。一一些城市市已经达达到了338.442%，比比如合肥肥。按照照管理渠渠道，全全社会固固定资产产投资总总
