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1、一宗地内多栋房屋如何办理不动产权证书问：一宗地内有多栋房屋（9栋），各房屋不相毗连，在发不动产权证书时，如何办理？是所有房屋和土地同时都登记在一本不动产权证书上，还是每个房屋和对应的土地分别发证？黑龙江省林口县读者刘玉答：该问题的核心是不动产登记时如何划分不动产单元。按照国务院关于整合土地、房屋、林地等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求，已经实现不动产登记机构和职责整合的地区，应当按照不动产登记暂行条例（以下简称条例）的要求，建立统一的不动产登记簿册，发放统一的不动产权证书。根据条例第8条第1款的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有
2、唯一编码。不动产登记遵循申请自愿原则。在具体登记事务中，如何划分不动产单元，将土地与房屋等地上定着物作为统一的整体（即不动产）进行登记，是统一登记后各个登记机构面临的新问题。不动产权籍调查技术方案(试行)（以下简称技术方案）规定，不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。技术方案明确了在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元，并根据不同情形，明确了房屋等建筑物、构筑物的单元划分原则：同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元；具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元；同一权利人拥有多套（
3、层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元；同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。不动产登记机构在进行不动产登记时，应当根据该不动产登记申请人的申请、房屋未来使用目的及不动产单元划分原则来确定。如果该宗地的建设用地使用权人依法申请将宗地及其地上所有房屋都按一个项目进行登记，不动产登记机构可以将其作为一个项目设立不动产单元，记载在同一个登记簿上，发放一本不动产权证书。不动产权利人未来转让该不动产时，只能将
4、该宗地与其地上所有房屋作为一个整体（不动产单元）转让；如果不动产权利人只转让其中一栋（或套、间等）房屋，则应先申请办理不动产变更登记，对不动产进行分割，由登记机构重新划分不动产单元后再行转让。如果该宗地的建设用地使用权人申请将宗地上的9栋房屋分别进行登记，则不动产登记机构可以按照“同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元”的原则，将宗地上的房屋按栋或套（层、间）划分为不同的定着物单元，每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元，登记在同一个登记簿上。目前各地主要使用单一版不动产权证书，登记机构宜按一个不动产单元发放一本不动产权证书的原则，发放多本不动产权证书。这样做的好处是方便将来不动产权利人分别转让其中任一单元的不动产。特约专家 国土资源部不动产登记中心专家登记制度处处长 刘燕萍
