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1、目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的
2、要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需，促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232
3、.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2
4、.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析5
5、27.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57宁乡县喇叭口旧城改造项目*县喇叭口旧城改造项目可行性研究报告（代项目建议书） 目 录第一章 总 论1一、项目
6、概况1二、建设单位基本情况2三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章 项目背景与建设的必要性8一、项目背景8二、建设的必要性12第三章 市场分析15一、投资环境分析15二、土地市场和价格分析18第四章 场址建设条件1一、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件6五、公共设施条件7六、施工条件8第五章 建设内容及建设规模9第六章 拆迁方案11一、拆迁目标与原则11二、拆迁情况12三、拆迁申诉程序13第七章工程技术方案17一、总平面布置17二、拆迁平整土地20三、道路工程21三、给排水27四、供配电及弱电28五、燃气工程32六、绿化工程33七、消防35第八
7、章 环境保护37第九章节能39第十章项目招投标及实施进度计划41一、招投标41二、实施进度计划41第十一章 投资估算与资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措46第十二章财务评价62一、销售收入及销售税金估算62二、总成本费用估算63三、财务效益分析63四、不确定性分析64五、经济评价结论65第十三章 社会评价70一、项目对社会的影响分析70二、项目与社会的互适性分析71三、项目对公平的影响72四、社会风险分析73五、结论73第十四章 风险分析74一、项目风险因素识别74二、风险评估75三、降低风险的主要措施76附件1、*县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、项目招标基本情况表3、项目
8、区域位置图3 宁乡县喇叭口旧城改造项目第一章 总 论一、项目概况1、项目名称*县喇叭口旧城改造项目2、项目建设单位*县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：*县玉潭镇*大道168号公司法定代表人： 3、建设地点项目用地位于*县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路
9、工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。二、建设单位基本情况*县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（*县城区棚户区改造有限公司）、长沙金湖投资开
10、发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部
11、门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响*经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。三、研究依据及范围
12、1、研究依据*县总体规划（20002020）；*县国民经济社会发展“十二五”规划； 建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；中华人民共和国物权法 湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见 长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知 长沙市人民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 国家发展计划委员会委托中
13、国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。2、研究范围本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha32.729折合490.94亩1.1商住用地ha30.049折合450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha2.68折合40.2亩2拆迁旧城房屋建筑面积m299867.03拆迁户数户476涉及人口1665人4道路总长m15854.1 土石方m3263254.2给水管道m15854.3雨水管道m15854.4污水管道m15855平整土地亩450.746建设经营期年32012.7-2015.66.1建设期年22012
