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1、 房地产估价师案例与分析备考资料（13）1 .工程全部建成后的市场价格：依据托付人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采纳不同的评估方法，分别对估价对象 XX 大厦在目前状态下各功能局部的价格进展评估，确定 XX 大厦目前状态的市场总值。本报告中依据使用功能，将 XX 大厦分为三个功能局部，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：酒店 （ 含客房、餐饮、消遣、商务中心、地下车库等 ）建筑面积 93584.80 场：建筑面积 7763.46 写字楼：A 座 （ 智能型 ） 建筑面积 9910.64 B 座 （ 半智能型 ） 建筑面积 29016.44 1.1 关于 XX 大厦酒店局部的评估
2、XX 大厦的酒店局部按五酒店标准设计，估计在 2022 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采纳收益法评估其市场价格。收益法又称收益资本化法或收益复原法，是猜测估价对象的将来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采纳收益法当中的酬劳资本化法。即依据估价对象在将来可使用年限 （ 经济收益年限 ） 内的经营、使用过程中获得净收益的力量，采纳适当的酬劳率 （ 折现率 ） 将估价对象在将来可使用年限 （ 经济收益年限
3、） 内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采纳收益法评估房地产价格通常采纳以下步骤：a.估算估价对象将来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。b.估算估价对象将来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的根底上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。c.估算估价对象将来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业本钱、营业费用、财务费用、治理费用、税金及附加费以及经营者利润等。d.计算估价对象将来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。e.确定酬劳率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。f. 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至将来可获收益的年数。g.选择酬劳资本化法公式。马上各年净收益采纳适当方式进展资本化复原的详细公式。本报告中假设估价对象在将来使用年限 （ 有限年 ） 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的酬劳率保持不变，确定酬劳资本化法的计算公式为：V = A / Y l 1 / （1+Y）n 公式中V XX 大厦酒店局部房地产价格；A 年净收益；Y 酬劳率；n 收益期限，自估价时点起至将来可获得收益时间。
