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1、向阳花园一期工程项目建议书目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章 项目服务需求分析 11第四章 项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章 建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六
2、章 节能措施 376.1设计依据 376.2节能措施 37第七章 环境影响分析 397.1 环境影响分析 397.2 环境保护措施及治理效果 40第八章 消防与安全卫生 428.1 消防 428.2 劳动安全 438.3 卫生防护 44第九章 组织机构与运作方式 459.1 组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章 投资估算 4710.1编制依据 4710.2 投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章 经济效益评价 4911.1 成本核算 4911.2 利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章 结 论 55第一章 项目概况第一节 项目背
3、景房屋既是居民的生活必需品，又是一种高附加值的商品，作为人们生活中一个至关重要的组成部分，住房问题一直以来都是倍受关注的热点问题。尤其在国家实行住房制度改革后，福利分房的政策随着来势凶猛的商品房的上市很快被淹没在了高楼大厦之中，只留下人们或褒或贬的一声叹息。近年来，在市场经济的运作下，以及各方利益团体的博弈中，房价呈现出不断上涨的趋势，已经成为越来越多的人们关注的焦点。党中央、国务院十分关注房地产业和房地产市场的健康发展。国务院进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施中，将加快建设保障性安居工程作为第一项措施，明确要求要加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造。中央经济工作会议要求：“
4、要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。12月17日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月21日，国务院办公厅又下发了关于促进房地产市场健康发展若干意见(国办发2008131号)，围绕加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监测、积极营造良好的舆论氛围等六个方面提出了13条政策措施。江苏省阜宁县地处江苏省北部，西接淮安，东临黄海，位于长江三角洲
5、经济辐射圈，阜宁县地处苏北平原北部，东临黄海之滨，西依黄河故道，县域面积1442平方公里，人口108万，史载阜宁“阜明水秀，乡坊稠密，土地肥沃，民灶辐凑，其淮东之藩屏”，素有江淮乐地之称。近几年来，新阜宁大放异彩，先后获得全国粮食生产基地县、全国肉类产量百强县、全国科技工作先进县、全国平原绿化先进县、全国妇幼卫生合作项目先进县和江苏省计划生育合格县、国防教育先进县、稻田养殖示范县、省级建筑之乡等称号。吴邦国、李铁映、王光英、费孝通、胡绳等领导先后到阜宁视察指导，并给予充分肯定。阜宁交通运输便捷。近年来，全县累计投入资金8亿多元，县内公路1997年全部实现“黑色化”，总里程460余公里，架设桥梁
6、565座，铺设硬质村道1190公里，村通公路率达100。204国道、231、328和329省道、新长铁路，射阳河、通榆河、苏北灌溉总渠穿境而过，阜宁港将建成国家二类口岸。阜宁城乡面貌一新。县城建设按照“30平方公里，30万常住人口，20年内保持先进，20年后不落后”的总体要求，几年来，总投入近20亿元，建成数百幢安置楼和30多条各具特色的新街、新路；三星级兴谷大酒店、四星级林海国际大厦、阜宁宾馆、阜中南校区、市民广场、大关南路、新兴南路、射阳河南路和碧水明苑、东方广场等一批标志性文化旅游设施已经竣工使用，彻底改善了地方投资环境。安置房，主要是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、
7、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向被拆迁人定向销售的住宅房，其供应对象为集体土地的被拆迁家庭。近几年来，阜宁县城南新区发展迅速，根据县委、县政府的统一部署和合理规划，新区近期规划面积已达15平方公里，进区项目增多，区域范围内的三产项目建设、基础设施建设、公用事业建设范围不断扩大，大量居民房屋被纳入拆迁范围。为了建设一个全新的阜宁县城，政府对部分地区居住分散、居住条件差的地段，根据统一规划进行改造。阜宁县住房和城乡建设局在阜城镇向阳路北侧、东风北路西侧、沿岗河东侧、本项目二期工程南侧，征用土地56000平方米，拟建向阳花园一期安置房72800平方米
8、。第二节 项目基本概况按照统一规划，分步实施的原则，向阳花园一期工程位于阜城向阳路北侧、东风北路西侧、沿岗河东侧、二期工程南侧。总占地面积56000平方米，规划建设建筑面积72800平方米，容积率1. 3,建筑密度21.51%，绿地率36%，总投资13104万元。项目建成后，分别安置县城城市改造、工业区开发等拆迁户。目前，项目建设的规划方案己通过阜宁规划部门的审批，其它有关审批手续正在报批。第三节 拟建项目主要技术经济指标一览表本项目的主要建设指标见表1-1。表1-1 项目主要建设指标1项目建筑面积平方米728002项目占地面积平方米560003项目总投资万元131044项目实施进度年15容积
9、率1. 36绿化率%36第二章 市场预测第一节 阜宁房地产市场现状2010年，全县共上市商品房总面积113.42万平方米，同比增长70.85%；其中住宅类商品房面积98.28万平方米；其它类商品房面积15.14万平方米。（1）商品房建设方面2010年，阜宁县城区商品房施工面积31万平方米，比上年同期上涨4，其中住宅施工面积28.5万平方米，比上年同期上涨1；商品房新开工面积26.9万平方米，比上年同期上涨3，其中，住宅新开工面积23.5万平方米，比上年同期上涨6，占新开工面积的87.36 %；商品房竣工面积29万平方米，比上年同期上涨6，其中，住宅竣工面积27万平方米，比上年同期上涨6.57，
10、占总竣工面积的93.1。（2）商品房销售方面2010年，全县商品房销售总面积87.20万平方米，其中住宅类商品房销售面积73.04万平方米，同比增长32.61%；非住宅类商品房销售面积14.16万平方米。销售套（间）数9324套，其中住宅类商品房销售套数6987套，同比增长30.01%。（3）商品房价格方面2010年商品房住宅的成交均价3200元/平方米，比上年上涨9.1%。2010年1-4季度住宅成交均价分别为2890元/m2、2980元/m2、3200元/m2、3450元/m2。（4）二手房方面2010年主城区存量房买卖280套，成交面积2.12万平方米，成交金额0.56亿元。其中成交面积
11、比上年同期增加37.66 %，成交金额比上年同期增长107%。二手房住宅成交均价在2423元/平方米，同比增长11.15%。目前阜宁主要楼盘价格楼盘名称销售均价（元/平方米）目前销售情况（%）清华名仕园（小高层）350090%壹品仕家一期（多层）310090%盛世嘉园（多层）320080%帝景蓝湾（多层）330080%紫金明珠（多层）320090%紫金明珠（小高层）340020%澳洋欧洲花园（多层）310080%东方广场（小高层）3500100%第二节 阜宁房地产市场预测1、阜宁县土地市场及发展趋向阜宁县委、县政府高起点修编规划。根据“适度规模，现代品味、绿色生态，最佳人居”的思路，按照“30
12、平方公里、30万人口、30年不落后”的要求，充分预留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到2020年）城市发展总体规划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。政府提出高效益的经营城市。坚持政府依法垄断土地一级市场，加大城市土地经营力度。县政府在2005年城建土地招商中，加快了旧城改造步伐，并取得较为丰富的经验。为了高效益的经营城市，政府在2006年进一步开放建筑市场、设计市场、拆迁市场，开发利用城市公用事业资源，吸引更多的民资和外
13、资参与城市建设，同时积极向上争取建设资金，形成多元化的城市建设投资体系。阜宁县近年经营性用地出让情况如下：年份土地宗数土地成交面积（亩）成交总价（万元）平均出让价（万元/亩）20057188.418034.7895.73200617553.9245473.5782.0920076456.023647079.972008101302.168248163.342009121032.25124076.45120.212010151330.22177610.97133.52合计674862.52360195.0895.81由上表可以看出，近年阜宁县土地市场供需情况较好，行情趋于稳定。从上市土地宗数看，
14、2010年上市土地总数15宗，保持稳定增长态势。从土地成交面积看，近六年平均成交面积达810亩，2010年为最高,达到1330.22亩。从土地平均出让价看，有上升趋势。另从土地供应量与出让价格之间的联动关系看，2008年起土地供应量迅速增长，显示了阜宁县存在一定的土地需求。2、阜宁县城市发展规划阜宁县城是阜宁县的政治、经济、科技、文化中心。城市定位是“沿海地区中等城市”，规划以射阳河为轴的100平方公里新老城区为主城，东西两翼各10平方公里为开发区新城、澳洋新城，形成“一主两翼”城市发展新格局。按照沿海中等城市定位和“一主两翼”的战略构想，按照“100平方公里主城区，50万人口”的要求，充分预
15、留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到2020年）城市发展总体规划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。从阜宁的发展规划和阜宁房地产市场供需状况等方面调查表明来看，虽然全国房地产市场处于调整期，但阜宁地区房地产业仍有一定的发展前景，阜宁的房地产市场潜力巨大。主要表现为：1、房价稳中略有上升 近年来阜宁县房地产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高以及住宅小区开发的快速升级，对促进阜宁县国民经济内需的强力拉动起到了积极作用。2008年商品房均价虽受到宏观环境的影响涨幅有所回落，但2009年以后总体价格上升。2、房地产市
