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1、 鸿泰花园住宅小区项目项目申请报告二一一年一月0目 录第一章 申请单位及项目概况4一、项目申报单位概况4二、项目概况6第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析11一、发展规划分析11二、相关产业政策分析18三、行业准入分析23第三章 项目工程方案27一、设计依据及指导思想27二、总平面规划29三、建筑设计31四、消防设计33五、绿化景观规划33六、结构设计34七、给水排水设计36八、燃气工程规划39九、电力与弱电工程规划39十、防雷设计41十一、无障碍设计42第四章 资源开发和综合利用分析43一、资源开发43二、资源利用43三、资源节约措施44第五章 节能方案分析46一、设计依据46二、能耗状
2、况47三、能源供应情况47四、能耗指标48五、项目的节能措施51第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置55一、建设用地55二、土地综合利用分析55三、征地拆迁和移民安置56第七章 环境和生态影响分析57一、项目场址环境现状57二、项目各阶段建设对环境的影响60三、地质灾害影响分析68四、特殊环境影响68五、环境影响综合评价结论68六、水土保持方案71第八章 经济影响分析73一、项目经济影响分析73二、项目经济效益分析74三、项目财务盈利能力分析78四、敏感性分析80五、盈亏平衡分析81第九章 项目招标方案83一、招标原则83二、招投标程序83第十章 社会影响分析86一、项目社会影响分析86二、社
3、会适应性分析88三、社会风险及对策分析88第十一章 结论与建议90一、结论90二、建议90第一章 申请单位及项目概况1.1、项目申报单位概况1 建设单位概况企 业 名 称：企 业 地 址：江西省南昌市进贤县军湖路2 项目申请报告依据和范围1）、编制依据（1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；（2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）；（4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；（5）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；（6）中华人民共和国招
4、投标法（中华人民共和国主席令第21号）；（7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；（8）江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（9）南昌市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（10）进贤县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（11）进贤县住房建设规划（2006-2010）；（12）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号；（13）投资项目可行性研究报告编制指南；（14）编制报告的委托合同；（15）项目承办单位提供的其他相关资料。2）、编制范围本项目申请报告主要对拟投资建设的“鸿泰花园住宅小区”项目进行综合分析及评价，主要包括
5、项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、项目招投标等内容。1.2 项目概况1、项目建设背景及必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。进贤县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应
6、结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和江西省建设厅转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知（赣建规20081号）等文件精神，进贤县县委、县政府特制定了进贤县住房建设规划（2006-2010）。而本项目“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，不仅是进贤县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是进贤县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。2、申请项目建设现状及地点建设地点：项目建设地点位于进贤县温圳镇前进大道以东，温圳大道
7、以南，时代大道以西，地理位置优越。项目现状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，适于人们生活和居住，也适合“鸿泰花园住宅小区”项目的开发建设。是未来城市发展的重要区域，既拥有优质的人居环境，又不失都市的繁华气息，是居住置业的良好地段。3、建设项目名称及开发期限项目名称：鸿泰花园住宅小区项目建设性质：新建工程项目开发期限：2年（2011年1月至2012年12月）项目开发建设周期安排：结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从前期准备工作、基础工程到项目竣工验收，总建设周期为2年。项目计划于2011年1月开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2012年
8、12月竣工。具体施工进步安排如下图所示：“鸿泰花园住宅小区”项目施工进度表年份项目2011年2012年iiiiiiiviiiiiiiv基础及地下工程主体工程安装及装修室外工程竣工验收4、项目建设内容、规模及类别建设内容：“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套的特色精品项目。建设内容主要有：5栋6F+底层储藏室住宅楼、10栋6F住宅楼、1栋5F住宅楼、3栋6F+底层商住楼、物管用房、配电房、垃圾站等公共配套设施。建设规模：本项目总用地40016.5，建筑基底面积为12036.96，总建筑面积为72267.2，包
9、括住宅建筑、商业建筑、底层车库建筑、物管用房建筑、配电房建筑、垃圾站建筑等建筑构成。其中住宅建筑面积65034.6，商业建筑面积5883.82，底层车库面积为1037.78，物管用房建筑面积201，配电房建筑面积30，垃圾站建筑面积80。该小区总户数为609户，室外停车位数135个，建筑密度30.8%，绿地率为36.2%，容积率1.806。项目类别：本项目用地所属类别为出让商业和住宅用地，商业用地使用年限为40年，住宅用地使用年限为70年。5、项目投资规模及资金筹措方案投资规模：项目总投资为9475.83万元，其中：土地费用为1458万元，工程其他费用为234.66万元，建筑安装工程费为628
10、3.38万元,基础设施费为277.81万元，开发期间规费为108.4万元，不可预见费为543.67万元，开发费用为569.91万元。（详见投资估算表）资金筹措：“鸿泰花园住宅小区”项目总投资为9475.83万元，项目资金来源为企业自筹资金。6、项目主要技术经济指标1）、总体设计指标序号项目单位数值1建筑用地面积40016.5 2总建筑面积72267.2 2.1 住宅建筑面积65034.6 A户型19337.49 B户型1844.10 C户型3516.47 D户型29896.16 E户型7635.30 F户型2805.05 2.2 商业建筑面积5883.82 2.3车库建筑面积1037.78 2
11、.4配套设施面积311 物管用房建筑面积201 配电房建筑面积30 垃圾站建筑面积80 3建筑基底面积12036.96 4建筑密度30.08%5容积率1.806 6绿地率36.2%7室外停车位135 8总户数609A户型175B户型15C户型29D户型268E户型95F户型279建筑耐久年限50年10结构形式框架结构11建筑耐火等级二级12建筑抗震设防裂度6度2）、主要财务评价指标项 目单 位数 值项目总投资万元9475.83 项目销售总收入万元14778.92 销售税费万元849.79 所得税万元1113.32 税后利润万元3339.97 税后成本利润率35.25%项目财务净现值(FNPV)
12、（Ic=12%，年）万元1326.18 静态投资回收期(年）2.75 动态投资回收期（Ic=12%，年）2.95 财务内部收益率(FIRR)25.96%第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1、发展规划分析1、温圳镇概况温圳镇位于江西省中部，进贤县西部，原名温家圳，距南昌市40公里，总人口5.2万，其中城镇人口2万，占地53.57平方公里，其中耕地2.1万亩，城区4.5平方公里，整个区域呈东高西低走势，东属红壤丘陵，西为赣抚冲积平原，辖15个村委会，个居委会，个村小组，104个自然村。林业覆盖率20。2005年，工农业总产值18.4亿元。财政收入2676万元，农民人平收入4138元。先后
13、被列为全国小城镇综合改革试点镇、全国小康建设明星镇、江西省文明村镇、省市卫生镇、市级文明镇、江西省农村经济发展“百强乡镇”、全省畜牧业“百强乡镇”。资源丰富。一是水资源充沛，镇西有跨越镇域7.58公里的抚河，镇东有东赣新河，中有东风排渍道，江南水乡特色明显。依托抚河，拥有取之不尽、用之不竭的沙石，曾被日本客商认定为极有价值的工业原料和建筑材料。二是古老的文明史造就了一大批杰出的人才资源，古代的明朝中丞朱软相（温圳湖南朱家人），近代的清末民初大教育家、基础教育先驱、书画家李瑞清，现代的中科院院士、博士生导师朱中梁均生于斯长于斯。目前，温圳籍的在外地工作的处级以上的党政干部、高级职称以上的学者、工业技术人员、商业经营者遍及全国，不尽其数，三是土地资源平坦宽阔，且大部分分布在国道、高速公路两旁，实用价值高。设施完善。温圳镇始终把夯实基础设施作为优化投资环境，推动经济发展的重大举措。近几年来，采取一切可行措施，完成了下水道的配套建设，优化了发展环境，夯实了发展基础，加大了道路、医疗卫生、文化、教育等公益事业的投入。目前，温圳的基础设施、服务功能已日臻完善，城镇街道公路全面
