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1、房地产公司将土地使用权更改到项目公司名下开发节税的分析跟着我国房地产市场日异月新，土地使用权的获得形式也多样化，在实践中，常常先由已经建立的房地产公司先参加土地中标，中标后再建立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，获得的土地出让金行政收条的仰头也是中标房地产，一定过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户更改到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按有关的法律法例缴纳增值税及附带、土地增值税、公司所得税、契税、印花税等，这样在还没有开发就已经造成巨大的税金支付，加大了公司深重的税收负担，笔者现就经过划拨、分立、划转以下三
2、种不一样的方式，实现房地产公司将土地更改至项目公司，分析实现节税技巧。【事例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建建立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价钱,经过招招标手续购入市里地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。A公司领导层商讨一致赞同，将建立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。这样以以下三种不一样方案，剖析土地更改中的税收成本：1、由A公司投资建立全资B子公司，A公司与B公司签署协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比率不变，将该地块W以及购置时的有关系的债权一并转
3、让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。【涉税成安分析】方案一：财产划转方案的涉税成本剖析以下：1/8A 公司需缴纳的税金以下：增值税依据财政部、国家税务总局宣布了对于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税【2016】36 号文)第十四条以下情况视同销售服务、无形财产或许不动产：(一)单位或许个体工商户向其余单位或许个人无偿供给服务，但用于公益事业或许以社会民众为对象的除外。(二)单位或许个人向其余单位或许个人无偿转让无形财产或许不动产，但用于公益事业或许以社会民众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其余情况。依据以上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。对于进一
4、步明确全面推开营改增试点有关劳务差遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前获得的土地使用权，能够选择合用简略计税方法，以获得的所有价款和价外花费减去获得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W无偿划拨到B公司，需缴纳增值税(230-200）60（1+5%）5%=85.71（万元）城建税、教育费附带（含地方）需缴纳的城建税、教育费附带=85.71（7%+5%）=10.29（万元）印花税按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的印花税=230600.05%=6（.90
5、万元）土地增值税对于公司改制重组有关土地增值税政策的通知(财税20155)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房子进行投资，对其将国有土地、房子权属转移、更改到被投资的公司，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不合用于房地产开发公司。”所以，房地产A公司需缴纳土地增值税：2/8需缴纳的土地增值税=【23060（1+5%）-（20060+200603%+10.29+6.90）】30%=229.70（万元）（注：20060为3%A公司获得出让土地时缴纳的契税）公司所得税依据财政部国家税务总局对于促使公司重组有关公司所得税办理问题的通知（财税【2014】109
6、号）第三条的规定，对100%直接控制的居民公司之间，以及受同一或同样多家居民公司100%直接控制的居民公司之间按账面净值划转股权或财产，凡拥有合理商业目的、不以减少、免去或许推延缴纳税款为主要目的，股权或财产划转后连续12个月内不改变被划转股权或财产本来实质性经营活动，且划出方公司和划入方公司均未在会计上确认损益的，能够选择按以下规定进行特别性税务办理：第一，划出方公司和划入方公司均不确认所得。第二，划入方公司获得被划转股权或财产的计税基础，以被划转股权或财产的原账面净值确立。第三，划入方公司获得的被划转财产，应按其原账面净值计算折旧扣除。依据以上税收政策规定，所以A公司按账面净值将土地财产划
7、转到B公司，A公司不需缴纳公司所得税。B公司需缴纳的税金以下：契税财政部、国家税务总局对于进一步支持公司事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税201537号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属公司之间土地、房子权属的划转，包含母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其建立的个人独资公司、一人有限公司之间土地、房子权属的划转，免征契税。”依据以上文件，B公司接受A公司划转土地财产，不需缴纳契税。印花税A公司是将其名下的土地财产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司需缴纳印花税=230600.05%=6.（90万元）第一种方案
8、下的总税收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+6.90=339.50（万元）计税成本不一样，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、公司所得税土地税前扣除计成本为 200万元/亩。方案二：公司分立方案的涉税成本剖析以下：3/8A 公司需缴纳的税金以下：增值税财政部、国家税务总局宣布了对于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税【2016】36 号文)附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第(二)项不征收增值税项目：第 5点.在财产重组过程中，经过归并、分立、销售、置换等方式，将所有或许部分实物财产以及与其有关系的债权、欠债和劳动力一并转让给其余单位和个人，此中波及的不动产
9、、土地使用权转让行为。依据以上文件，不缴纳增值税。城建税、教育费附带（含地方）不缴纳城建税、教育费附带（含地方）。印花税财政部国家税务总局对于公司改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）第三条规定“公司因改制签署的产权转移书据免予贴花”；依据文件，产权转移书据免交印花税。土地增值税财政部、国家税务总局对于公司改制重组有关土地增值税政策的通知(财税20155)第四条规定 :“单位、个人在改制重组时以国有土地、房子进行投资，对其将国有土地、房子权属转移、更改到被投资的公司，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不合用于房地产开发公司。”所以，房地产A公司需缴
10、纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【23060（1+5%）-（20060+20060）3%】 30%=234.86（万元）（注：20060为3%A公司获得出让土地时缴纳的契税）公司所得税依据财政部、国家税务总局对于公司重组业务公司所得税办理若干问题的通知（财税200959号）规定，合用特别性税务办理的公司分立的条件为：（ 1）拥有合理的商业目的，且不以减少、免去或许推延缴纳税款为主要目的；（ 2）公司分立后的连续12个月内不改变分立财产本来的实质性经营活动；4/8（ 3）获得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所获得的股权；（ 4）被分立公司所有股东按原持股比率获得分立公司的
11、股权，分立公司和被分立公司均不改变本来的实质经营活动，且被分立公司股东在该公司分立发生时获得的股权支付金额不低于其交易支付总数的85%。同时知足上述条件的公司，可按以下规定进行税务办理：（ 1）分立公司接受被分立公司财产和欠债的计税基础，以被分立公司的原有计税基础确立；（ 2）被分立公司已分立出去财产相应的所得税事项由分立公司承袭；（ 3）被分立公司未超出法定填补限期的损失额可按分立财产占所有财产的比率进行分派，由分立公司持续填补；（ 4）被分立公司的股东获得分立公司的股权（以下简称“新股”），如需部分或所有放弃原拥有的被分立公司的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的
12、计税基础确立。如不需放弃“旧股”，则其获得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确立：直接将“新股”的计税基础确立为零；或许以被分立公司分立出去的净财产占被分立公司所有净财产的比率先调减原拥有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础均匀分派到“新股”上。（ 5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的财产转让所得或损失，并调整相应财产的计税基础。判断能否属于免税重组，因分即刻未发生非股权支付额，且知足其条件，应认定为免税重组。免缴纳公司所得税。B公司需缴纳的税金以下：契税财政部、国家税务总局对于进一步支持公司事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税201537号）第四条公司分立，公司依据法律规定
13、、合同商定分立为两个或两个以上与原公司投资主体同样的公司，对分立后公司承受原公司土地、房子权属，免征契税。依据以上文件，公司分立，不需5/8缴纳契税。印花税财政部国家税务总局对于公司改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）第三条规定“公司因改制签署的产权转移书据免予贴花”；根据文件，产权转移书据免交印花税。第二种方案下的总税收成本=234.86（万元）计税成本不一样，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、公司所得税土地税前扣除计税成本为200万元/亩。方案三：地块投资方案的涉税成本剖析以下：A公司需缴纳的税金以下：增值税财政部国家税务总局对于全面推开营业税改征增值税试点的通知（
14、财税201636号）附件：营业税改征增值税试点实行方法第十条：销售服务、无形财产或许不动产，是指有偿供给服务、有偿转让无形财产或许不动产。第十一条：有偿，是指获得钱币、货物或许其余经济利益。财税201636号文附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条：合用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1往后获得并在会计制度上按固定财产核算的不动产或许2016年5月1往后获得的不动产在建工程，其进项税额应自获得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比率为60%，第二年抵扣比率为40%。获得不动产，包含以直接购置、接受捐献、接受投资入股、自建以及抵债等各样形式获得不动产，不包含房地产开发公司自行开发的房地产项目。依据上述规定能够得出，公司将无形财产、不动产投资入股换取被投资公司股权的行为属于有偿获得“其余经济利益”，且被投资公司获得不动产包含“接受投资入股”形式获得的不
