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1、加强国有资产租赁协议中法律管理及风险防控 商业地产租赁中包括三方主体：全部者、经营者和管理者。全部者投资地产出租给经营者，物业作为日常的管理者。而全部者可能是房地产的开发商，也可能是投资房产的赚取租金等候升值的业主，开发商建成商业地产后，作为最初的全部者，通常有三种选择：1、出售；2、出租；3、售后包租。假如开发商选择第一个方法来盈利的话，就出现了购置商业地产的业主，购置的业主可能出现两种情况：1、买来自己经营商铺；2、买来投资，出租给商铺的经营者赚取租金。假如开发商选择第二种方法盈利，她就直接对话商铺的实际经营者；而假如选择第三种方法盈利，她就需要直接对话商铺的经营者和业主。而物业管理者作为
2、日常的管理人员为开发商、业主和商铺经营者提供服务，她们即可能隶属于开发商，也可能是独立的第三方。作为全部者，即开发商或业主，投资商铺比投资住宅会带来更高的回报率，一样也会带来更大的风险，国家政策和政府计划会给商铺的增值是否和承租率的高低带来比较大的影响，这点在投资之前应该了解清楚，本文不予多谈。全部者将商铺出租给经营者，在实际推行过程中可能会碰到很多的问题，如：承租人私自转租问题；经出租人同意承租人转租后又不支付租金时怎样处理；将出租的房屋出售，承租人的优先购置权问题；超出租赁协议约定的经营范围问题；承租后，部分面积不装修使用，影响租金收益或整个物业形象问题；租赁协议到期或提前解除后，承租人的
3、营业执照未注销的怎样处理等等。类似上述所列问题，双方签署书面的租赁协议时，应考虑周全，约定具体，责任划分明确，以免后来带来无须要的纠纷。第一，装修期的问题很多大型商铺经营之前全部需要符合要求的装修，少则30天，多则半年，通常出租人全部会视情况给一定时间的装修免租期，而很多出租人和承租人对装修期的法律关系约定并不明确，有的认为还没有开始收租金，全部权和使用权还没有开始分离；而有的看法则认为，既然商铺已经处于承租人的实际控制之下，应由承租人负责。部分企业为了在财务上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外，并不妥当。装修期是一个轻易出现多种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，和承租人装修完成借故
4、毁约后房屋恢复原状的责任等。在此期间装修的全部事项均由承租人安排，装修人员也听从和承租人的指挥和调派，商铺实际上已经脱离出租人的掌控，所以提议最好将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁协议中对上述装修期间可能发生的问题进行明确约定。第二，租赁期限的问题很多承租人在租赁期开始时全部无法预知营业收入会怎样，且出租人在可预见租金会稳步上涨的情况下也大全部不愿意把租期约定过长，而在经营一两年、两三年以后，承租人的商铺已形成一部分稳定客源，也开始盈利，会有意向继续续约，此时的出租人就会趁机涨租金或转租她人以提升收益。笔者就曾经碰到过一个案例，一个经营者承租某大型底商作为娱乐城，开始签署三年的协议，协议马上到
5、期时，承租人有意续约，并找出租方洽谈，出租方一再表示同意，声称续约没有问题，只是要求提升几部分租金，承租人对提升的租金表示能够接收，双方口头达成合意，承租人就又购入大量设备，继续经营。但当租赁协议到期时，出租方矢口否认曾同意续约事宜，要求承租人立即腾空，商铺要留待自用，不对外出租也不出售。承租人刚刚追加投入，客源已经稳定，奈何没有任何证据证实出租人曾同意续约的事实，只能负担败诉的不利后果。第三，承租人欠租及协议解除的问题租赁协议通常全部会约定协议的解除条件，如商户在欠租达成一定金额和时间时，出租方就享受协议解除权。若欠租造成的协议解除，很多情况下还会引发欠水电费的问题，出租方能否直接采取停水停
6、电的方法，要在协议中进行明确的约定。假如水电的购置协议是出租方和自来水企业、电力企业直接签约的，那么商户欠租，出租方能够采取停水停电的方法；而假如水电的购置协议是承租方自己和自来水企业、电力企业签约的，那么出租方就不宜采取停水停电的方法。且，在出租方有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来忽然损失，减小风险。也有因政府计划引发的协议解除，如出租的房屋在拆迁范围内，这是不可归则于出租方或承租方任何一方的原因，应提前解除租赁协议，这点在协议中也要明确约定。笔者就曾经碰到过一个类似的情况，因天津西站计划、房屋拆迁，协议提前解除，不过承租方并不予配合，而是要求赔偿，最终不得不采
7、取诉讼处理。不论是何原因造成出租方享受解除权时，全部会包括腾房的问题，若承租方配合，约定日期腾房，自然降低麻烦，但若承租方拒绝腾退房屋，出租方只有采取强制收回房屋的方法。这时，就应该邀请物业企业或居委会等第三方在场见证，全程摄像，将属于承租方的物品制作清单后，由在场全部人在清单上一起签字确定。并将物品妥善保管，书面通知承租方留存物品的地点和清单。以免后来承租方以丢失珍贵物品为由引发纠纷。第四，物业管理的问题前文已经说过，物业可能是隶属开发商的部门，也可能是独立的第三方。不论何种方法，物业全部是负担着和承租方沟通、日常管理的责任，也是和承租方摩擦最多的部门。所以，对于物业的职能在租赁协议中或单独
8、的物业管理协议中具体约定。商业地产包括相邻权问题，如隔壁装修影响生意等，这些全部需要物业出面协调，确保不影响各家商户的利益。第五，转租的问题承租商业地产后，承租方可能因为多种原因提前终止经营，但租赁协议还没有到期，很多承租人就想把所租商业地产给予转租，以降低损失。很多出租方全部会在协议中明确约定不许可转租，也有的转租是在出租方同意的情况下达成的，不过这就包括假如转租的再承租人出现欠租或破坏房屋等恶意情况，责任由谁负担的问题，承租人是否需要负担连带责任，这些在协议中全部需要明确约定。第六，产品质量责任问题法律明确要求，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场负担赔偿责
9、任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。第七，售后包租的问题现在，很多开发商为了达成满额的销售率，推出售后包租的方法进行促销，这就带来很大风险。按商品房销售管理措施第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定时限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方法销售商品房的行为”。“售后包租”有多个形式，包含“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给一定百分比租金回报”的方法吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必需附着于租赁行为，因此通常出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。对开发商而
10、言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，取得收益；对于投资者，包租期内能取得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，所以即使风险很大也让大家乐此不疲。不过假如开发商是资金链短缺，前期拿到的预付款不够支撑继续盖完楼盘，就会让投资者收不到房，赔了本，所以，建设部明令严禁采取售后包租的方法销售未完工的商品房。即使是现房，售后包租的投资者是否能够一本万利，也是有很大风险的。开发商承诺代为出租，在协议中要明确约定担保责任，假如租金收不回的话，开发商负担责任，但假如开发商破产，房租则成为镜中花，开发商的风险被投资者负担。商业地产租赁中包括的法律问题面广、类多，隐含的法律风险也比较多，需要租赁各方在租赁协议签署之前详加考虑，尽可能降低风险。相对住宅而言，商业地产关键经过对商铺、写字楼的销售和租赁来实现盈利目标。其中，经过租赁取得租金是商业地产开发企业实现盈利的主要方法。和住宅相比，商业地产的租赁既要和地产项目实际情况匹配，又要符合商业定位；既要确保租赁收益，又要达成促进商业地产保值、增值的目标，必定造成商业地产租赁包括的协议步骤更多、风险更高。
