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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点考试模拟卷含答案1. 多选题：下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施正确答案：ABD2. 单选题：指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值正确答案：D3. 判断题：由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）正确答案：对4. 单选题：路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理正确答案：A5.
2、 单选题：某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。A.417B.500C.460D.450正确答案：C6. 单选题：【2011年真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A7. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价
3、中引用的其他资料正确答案：C8. 多选题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB9. 单选题：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()。A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况正确答案：B10. 单选题：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）正确答案：D11. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省
4、、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE12. 判断题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对13. 多选题：权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润正确答案：ACD14. 多选题：GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口正确答案：ABCD15. 判断题：房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()正确答案：错16. 判断题：【20
5、11年真题】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()正确答案：对17. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD18. 单选题：对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法正确答案：B19. 多选题：
6、下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE20. 判断题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()正确答案：错21. 多选题：价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE22. 单选题：某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.8
7、6m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20正确答案：D23. 单选题：基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新正确答案：D24. 多选题：建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率正确答案：ABD25. 判断题：指数修匀法与指数曲线趋势法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错26. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质。()正确答案：对27. 多选题：市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间
8、序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC28. 判断题：法律、行政法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值。()正确答案：对29. 单选题：某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C30. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生
9、产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB31. 多选题：下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间正确答案：BC32. 判断题：如果估价人员与估价对象有利益关系或与委托人等有关当事人有利害关系（例如近亲属），原则上可以不回避。()正确答案：错33. 判断题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。()正确答案：错34. 判断题：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错35. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包
10、括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错36. 判断题：从整体来看，土地的供给弹性较大。()正确答案：错37. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错38. 判断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错39. 单选题：决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正
11、确答案：B40. 判断题：一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正确答案：错41. 多选题：下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算正确答案：BCD42. 单选题：评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C43. 多选题：在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确
12、定报价提供参考依据的估价是（）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价正确答案：ABCD44. 判断题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。()正确答案：对45. 判断题：收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）正确答案：错46. 单选题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B47. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准
13、地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错48. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC49. 判断题：凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。()正确答案：对50. 多选题：关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD51. 判断题：房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。()正确答案：对52. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销
