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1、 石家庄房地产市场调查报告二四年十一月 目 录第一某些 市场背景及经济发展动态3一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄都市规划与都市建设状况第二某些 石家庄房地产市场总体分析14一、房地产概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特性第三某些 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析23一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总 第一某些 市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄河北省省会，地处中华人民共和国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人
2、口211.1万，是全省政治、经济、文化中心。 1、地理交通华北都市间经济交流重要依托铁路、公路运送。石家庄市地处广袤辽阔华北平原中南部，位于东经11429，北纬3804，北靠首都北京和港口都市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。2、科技教诲 石家庄市科技教诲基本雄厚，高等院校集中，具备丰富智力资源和雄厚科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中华人民共和国农业当代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业当
3、代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。3、国际合伙石家庄市与美国得梅茵市、日本长野、韩国天安、英国考比、墨西哥克雷塔罗、意大利帕尔马、加拿大萨斯卡通等8个国家10个都市结为和谐都市；与100各种国家和地区建立了和谐往来和经贸关系。某些国际知名公司，如日本富士通公司、美国休斯公司、德国赫斯特公司、英国汇丰银行、意大利萨普拉斯公司、马来西亚金狮集团等均在区内投资建立了公司。4、产业布局石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理综合性工业体系，是全国重要纺织工业基地和最
4、大医药工业基地之一。此外，石家庄市重要产业还涉及微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。5、经济基本石家庄GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点人均GDP达到25508元。凭借紧邻北京位置优势，占据华北交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处在10强行列，经济技术开发区大规模建设成果明显。二、石家庄市总体社会及经济发展状况（一）石家庄1-3季度经济发展状况1、GDP指标13季度全市GDP总量达到11585亿元，同比增长
5、144，继续保持着1999年以来全市经济增长最高值。2、固定资产投资13季度，石家庄市第一产业实现增长值1499亿元，增长64；全市实现工业增长值5063亿元，同比增长20，其中，规模以上工业公司完毕增长值3346亿元，同比增长255；石家庄市第二产业发展迅猛，实现增长值563亿元，增长192。；第三产业实现增长值4456亿元，实现了113增速比去年同期非典过后增速提高了24个百分点建筑业依然保持良性合理发展态势批；13季度建筑业增长值增长126，较上半年回落02个百分点。3、服务业经济今年以来，服务业经济指标运营良好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃，金融存款稳步增长，服务业税收大幅
6、增长，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势明显，同比分别增长139、125，交通运送仓储及邮电通信业和其她服务业增长幅度分别为10、108。（二）石家庄总体社会及经济发展状况 1、GDP指标 石家庄市经济综合实力明显增强，GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。人均GDP达到25508元；同比增长10.6%。第一产业稳定增长。第一产业完毕增长值180.5亿元，比上年增长5.2%,占GDP比重为13.1%。第二产业增长较快。第二产业完毕增长值668.8亿元，增长15.5
7、%，占GDP比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复不久，全年呈现了较好发展态势。第三产业完毕增长值527.3亿元，增长11.7%,占GDP比重为38.3%。 2、固定资产投资石家庄固定资产投资额560.2亿元，比去年同期增长36.9%，国有及其她经济类型完毕投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38.4个百分点。其中，基本建设投资完毕212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完毕105.4亿元，增长31.7%，房地产投资增势迅猛，完毕投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点。国有及其她投资中第一产业完毕10.9亿元，增长111.
8、7%,第二产业完毕146.8亿元，增长59.0%,第三产业完毕221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完毕33.3亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长16.0%和2.2%。3、消费指数居民消费需求明显转旺，度全市社会消费品零售总额456.6亿元，比上年度增长11.0%；人均可支配收入7741元，同期增长6.9%；人均消费性支出6094元，增长4.7%；都市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教诲文化用品支出比重占15%，是食品消费之后第二大消费。衣着支出初次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。4、外资运用
9、限度新注册三资公司93个，比上年增长36.8%；新增运用外资合同总额7亿美元，增长192.4%，合同外资额3.7亿美元，增长134.2%。实际运用外资2.6亿美元，增长28.7%,其中外商直接投资2.4亿美元，增长34.6%，增速比上年提高16.3个百分点。全市引进市外资金102亿元，比上年增长31.4亿元，增长44.5%。 “振兴河北”战略提出，世界及中华人民共和国对石家庄这个市场关注限度会越来越高，外资吸引限度也将会提高。5、存贷款全市金融机构存款余额1932.3亿元，增长16.5%。城乡居民储蓄存款余额继续增长，年末城乡居民储蓄存款余额1044.5亿元，比年初增长13.5%，其中农村居民
10、储蓄存款余额290.4亿元，比年初增长7.2%。金融部门贷款余额1377.4亿元，比年初增长7.7%。其中包括了公司、项目和个人贷款增长，贷款方式正在变化人们生活观念。6、居民消费价格指数 居民消费价格总指数2.3%，居住价格指数下降1.2个百分点。小结： 各项经济指标显示-内石家庄市经济运营处在良好状态。 按国际经济组织登记表白，当一种地区GDP经济增长速度不不大于5%时候，本地房地产也就发展存在着极为辽阔前程。 社会消费品零售总额高速增长表白人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。 政府各项政策、办法在不断规范、增进地产市场，为房地产业持续发展提供了有效支持。（三）石家庄经济
11、发展政策产业政策：石家庄当前产业政策纺织工业基地和最大医药工业基地为主，石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理综合性工业体系。此外，石家庄市重要产业还涉及微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。金融政策：将来石家庄金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主个人消费信贷。利率不断上调，并没有影响开发商融资，对于贷款买房个人利率不上涨，使人们放心消费。房地产政策：国内第一部物业管理法规物业管理条例实行；国土资源部71号令实行；石家庄已购公房可以上市交易；石家庄房地产市场由政府指引，统一
12、规划，五年之内完毕 “城中村改造”； 石市物价局和房产管理局联合出台了石家庄市物业服务收费管理实行办法。人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区启动，人事部推出人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等办法将会吸引、提高石家庄外来人口增长速度，人口增长将直接增进房地产市场增长。三、石家庄都市规划及都市建设状况（一）石家庄都市规划1、都市发展定位区域功能定位：京津冀经济区中重要都市、华北南部中心都市。行政功能定位：河北省省会。产业定位：以医药、纺织为主导华北制造业基地。交通功能定位：全国重要铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。都市文化定位：燕赵文化与当代文化交融文明都市。2、城区发
13、展方向，石家庄市聘请了中华人民共和国都市规划设计研究院、上海同济大学和南京大学三个单位对省会空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级规划设计研究单位方案基本上，北方设计院汇总编制了石家庄市空间战略发展规划。在这个空间战略发展规划中，明确强调此后石家庄市空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部重要是以生产优化为主；“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区基本上扩展新城；“南延”就是都市继续延续本来发展，向东南方向延续发展；“北跨”，指是远期，跨过滹沱河向正定发展；“中枢”就是讲要疏减都市中心区人口。 3、都市发展目的（1）立足冀中南，借助京津，步入更广泛
14、区域合伙开放都市；（2）极化功能，产业特色突出，竞争力强大活力都市；（3）回归自然、山水相依、绿城交融宜居都市；（4）延古续今，燕赵文化与当代文化交相辉映文明都市。4、都市发展战略（1）“1+4”市区发展新体系石家庄都市将来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向高速公路和铁路为纽带“1+4”市区发展新体系。（2）打造“双核”中心都市主城区由中心城区和新城区(石家庄高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区和石化区)构成。（3）整合旧城区既有资源发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林都市空间构造，培植中心都市形象。（4）打造新型都市以产业建设为先导，全面整合高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区、石油化工区，规划建设百万人口以新经济为中心石家庄当代化新城区。全面整合既有园区，合理组织新区功能。建立南北轴向中心，导引新城区发展。（二）石家庄都市建设状况1、侧重城中村改造工程石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住着4.77万户14.93万人。初石家庄市正式启动城中村改造工程，预测到年把都市规划建设用地范畴内村庄基
