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1、金仕海岸整合营销策划报告l 金仕海岸营销战略方案l 金汇名仕苑业主联宜会活动方案l 金仕海岸收盘活动筹划方案l 金仕海岸定价方案l 金仕海岸市场推行方案l 金仕海岸视觉笼统设计金仕海岸整合营销战略方案目 录前言第一局部 市场调研剖析1、 中国房地产行业状况2、 海盐经济及房地产现状3、 项目基本状况 4、 项目周边状况 5、 调查统计6、 市场调研剖析 7、 项目剖析第二局部 项目定位及推行筹划1、 目的市场定位2、 项目定位3、 推行战略4、 宣传战略及渠道5、 媒体广告方案6、 推行费用预算第三局部 项目定价报告1、 竞争楼盘定价2、 定价指点思想 3、 定价方案 4、 初步定价 前 言、
2、金仕海岸项目定位：海盐第一个高层次的现代化海景豪宅 、金仕海岸推行战略：().海景豪宅笼统定位为中心 ().以广告宣传和公关活动为推行手腕 ().以低开高走为定价战略 ().以整合营销传达实际为品牌提升工具 、金仕海岸开展目的：().经过专业化的市场推行和销售控制顺利完成开发商的销售方案().应用本盘的开发优势，提升秦山房产企业笼统和中心竞争力().为秦山房产未来新楼盘开发积聚现代营销实际和实际阅历。 第一局部 市场调研剖析 1、 中国房地产行业开展状况：房地产业如今处于十分重要的转变时期。第一是配合国民经济增长从集约型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产
3、业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功用的产品。第三在社会主义市场经济体制逐渐树立的进程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依托市场和自身调理方向转变，虽然国度和各级部门对房地产控制还是比拟严，但如今靠市场、靠运营，靠市场规那么去运营已成为房地产开发的行为准那么。 、海盐经济及房地产现状：海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民消费总值曾经打破亿元，假设按全县常住人口万计算，其人均已超越美元，人均可支配支出高于嘉兴地域的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划树立。在未来的三五年内，海盐的客观开展环境将会有一次剧变。跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐的区位优势更为平面的显现出来。由于遭
4、到经济开展和大桥树立的双重利好，往年海盐房地产住宅的平均价钱翻了一番，房地产市场出现出供需两旺的良好势头。海盐年全县家房地产开发资质企业商品房施工面积万平方米(新开万平方米),完工万平方米,销售万平方米,预售万平方米,销售支出亿元。海盐房地产总体求大于供。、项目基本状况：金汇名仕苑位于海盐县城南秦山小道傍，与海盐县初级中学隔街相对，总占空中积为平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住宅开发项目。项目住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售终了，树立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业项目，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层项目。金仕海岸小高层住宅修
5、建面积为平方米，商铺修建面积平方米，车库修建面积平方米，小高层共有幢，朝秦山小道东与环城南路北沿街散布，北幢，东幢，每幢共层，共有户数，主力户型为三室两厅，面积在平方米。小高层目前在树立，估量在往年月结顶，并于四月份收盘销售。、项目周边状况：评价：周边有核电新苑和河滨小区两个上规模住宅小区，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为海盐城区重生的寓居区域之一。.周边住宅小区散布状况： 本案左近有核电南苑、河滨小区两个小区。前者为秦山核电站职工小区，共户，多人；后者为海盐经济适用房小区，在户左右，多人。两个小区都是属于海盐地域上规模的住宅小区，算计居民多人，寓居人员相对比拟富有.周边配套状况：海盐初级中
6、学对面六一幼儿园较近小学较近沿海绿化公园东面小型超市较远文娱休闲场所较远医院等其他配套较远 公交车抵达：路、路、公管所路、河滨路路及路。、调查统计：本案立足金仕海岸小高层在海盐推出的特殊性、机遇性以及市场风险性的综合要素的思索，为能深化剖析房产购置客户群体的购置心思和区域消费理念的差异，我们从海盐武原镇外地中高层消费群体入手，做针对性的定量市场调研任务。仰仗我们多年的筹划阅历和初步的针对性调查任务，我们所提出的筹划方案里有一定的迷信性和合理性，具有较强的可行性。一海盐县市场定量调查报告调查时间： 调查地点：武原镇节省路、汽车站、城北路、友谊路、新桥路、核电南苑、本案售楼部。调查方式：同类问卷抽
7、样调查实践发放问卷：份回收有效问卷：份二基本市场参数.常住人口及调查年龄群比例：.潜在客户购房缘由：.群众了解楼盘信息的渠道：.本地先开发楼盘外地知名度；.购房人群对车库的需求：.潜在客户的职业：外地人的支出状况：. 购置的小高层主要动机：. 购置实主要思索的要素：外地人以为合理的价位：外地人理想的套面积：外地人理想的户型：外地人能接受的物管费：购房时主要听取谁的意见：、市场调查结果剖析：().海盐目前房地产市场属于相对充足市场。().海盐县小高层住宅处在由张望试探购置的转变阶段进程，小高层视野景观是项目的最大卖点。().在项目笼统佳誉度方面，本案次于宜家花园，在笼统宣传方面还有待进一步提高。
8、().本案楼盘树立方面规划设计比拟合理，户型格式基本可以满足海盐购置者需求心思。().据本次调查，海盐外地群众有保值升值的购房心思。海盐二级市场买卖生动，说明潜在市场使房价看涨。().经过市场调查和深度访问，海盐核电小区职工、教员、店铺运营户、中小企业主以及公司职员是本项目的主要目的客户群。 ().物业收费有市场依据。经过对调查局部代表性楼盘的物业管理状况，以及对市民物管接受心思的调查得出：海盐外地消费者在物业管理方面有比拟高的希望值，在物业费用方面，价钱的选择少数在元左右，占总调查人数的八成。、项目剖析：【优势剖析】().开展商是良好口碑的老牌开发商，有临时房产开发阅历和企业知名度。().金
9、汇名仕海岸独占海景资源，小高层将为住户带来良好的视野和景色。().本案周边有幼儿园和中小学，子女就学便利，对目的消费者具有吸引力。().金汇名仕苑项目规模较大，仅次于宜家花城，金仕海岸作为其一局部，可以获取规模效应。().小高层是现代城市的意味，本案幢排开，规模庞大，抵消费者具有一定新颖度和向往感。().本案户型设计进深浅，具有紧凑、适用、合理的优点。 ().城南区域少有厂房和企业，污染源少、环境相对安静，适宜于寓居。【优势剖析】 ().本案位于城西南，属于城郊结合部，在外地居民观念中，本案地段相对偏远。().周边配套不完善。住宅景观的不均好。楼层和朝向的不同，带来较大的景观落差。().本案外
10、立面设计落后，缺少品味和现代元素，直接影响到楼盘笼统。().项目位于城区主干道傍，周边有一定噪音影响。【风险剖析】.由于本案是海盐县首个小层高层项目,对目的市场不熟习,没阅历可以可自创。.来自竞争对手的压力。能够会出现枪打出头鸟，营销进程中容易处于的主动位置。.小高层购房及寓居本钱高，公摊面积大、物业管理费用高。【时机剖析】.乡村购房进城以及本县外镇购房现象在海盐逐渐增多,扩展了目的消费群。.海盐支柱产业的开展，外来企业的添加，为项目市场提供更多时机。.目前海盐房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，而且可售楼盘相对少。 .跨海大桥树立将改动海盐城市开展现状，长三角交通枢纽天文优势在促进经济开展的
11、同时，对寓居的观念亦会改动，项目市场角度视野可以更广。.连带本项目，周边已有三个上规模的住宅小区，加之海盐初级中学。这对本案的商铺来说，具有市场运营前景。供求简析海盐各楼盘销售状况比拟失望，空置率较低，拆迁需求、投资需求、改善寓居条件购房需求集聚在一同，市场消化才干较大。依据相关资料统计，年月的商品房空置面积为万平方米左右，比前年同期增加了，这说明供求状况良好，购置需求旺盛。就小高层而言，是一块未被开发的消费市场，一块大蛋糕，只需打破消费者对小高层的生疏感和顾忌心情，就能很好地赢得市场。竞争楼盘剖析天鸿名都为本案的前期竞争对手，宜家花城为前期竞争对手。在前期的市场调查来看，与本案构成主要竞争对
12、手为城被新楼盘天鸿名都和宜家花城。其中天鸿名都一期还未收盘，首期幢小高层推出能够会到月份左右。该项目小高层共有幢，共有 户，户型为三室两厅平米和四室两厅平米两种。项目得房率为，绿化率。楼层及朝向价钱差额较少两边差额，楼。宜家花城规模较大，总占地多亩，无论是户型还是物业类型，选择度较大，市场吸收才干强，并且项目自身建有良好的配套设备，全体规划好。 宜家花城宣传力度大，知名度高，在外地居民意中有认同感，并且是外地政府鼎力扶持房产项目。宜家花城期曾经收盘，收盘起价为元，该期没有小高层项目，主力户型为三室一厅,面积在平方米。四期小高层项目收盘时间估量会要推后，总户数也不超越户。项目绿化率，得房率。楼层
13、及超向价钱差额较大两边差额，楼。第二局部 项目定位及推行筹划1、 目的市场定位本案主要的潜在消费者特征剖析：职业范围：外地教员、店铺运营户、私营企业主、公司职员以及秦山核电厂职工。心思特征：常出差于大城市，思想观念较新；喜好接受重生事物，懂得体验享用生活。主要为投资型和实践需求型客户。在小高层需求型购房者当中，依据心思特征，分为两类客户：一类客户笃定型：买小高层就是为了买景色，价钱不是首要要素 会选择层有好视野的户型。二类客户无法型：想要小高层景色，但又在乎价钱；买不到多层房子；为子女买房。 会选层以下或视野景观相对差一点的户型。、项目定位本案是目前海盐第一个小高层项目，具有标志性的，而紧靠杭
14、州湾海岸。小高层的出现是现代城市的一个表征，关于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本案是不错的居家选择。从目的消费者的剖析来看，本案目的客户群相比拟而言有较高的文明层次，观念较新。结合市场需求和项目特征，所以将金仕海岸定位为开启现代城市生活的高档海景住宅。引领海盐房产消费市场，建成该地域首个高质量的海景小高层楼盘。 、推行战略： 项目笼统设计：依据项目定位，本案将小高层作为一个独立项目停止包装推行，以全新的笼统导向消费者，以完成经济利益最大化，保证项目的成功销售。相关内容如下：对案名的定位：金仕海岸在金汇名仕花苑的推行进程中，外地人已把该名简称金仕花苑，因此在小高层的取名上用金仕海岸，既是切合市场的认同，也是进一步承袭和提升原有案名的笼统和外延，海岸表达对海景的贴近,以突出本项目的最大优势和卖点。：项目的设计：主颜色采用金色，图案表达出现代、尊贵、豪气外延，在设
