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1、棚户区改造项目可行性研究报告(DOC 38页) 晋安区金鸡山溪口组团南片区（一期）棚户区改造项目可行性研究报告目 录第一章 总 论41.1 项目简介41.1.1 项目名称41.1.2 项目地点41.1.3 项目规划41.2 项目背景51.2.1 政府采购模式51.3 编制依据51.4 主要研究结论51.4.1 项目建设的必要性和紧迫性51.4.2 项目总投资61.4.3 综合效益分析6第二章 项目建设的必要性和紧迫性72.1 项目建设是加快推进晋安区棚户改造、建设宜居城市的重要举措72.2 项目建设是实现溪口组团规划建设目标，改善片区内居民居住环境和质量的需要。7第三章 土地利用及拆迁安置方案
2、93.1 项目用地现状93.2 项目用地现状103.2.1 居住用地现状分析103.2.2 建筑现状分析103.3 拆迁方案123.4 安置方案133.4.1 等面积安置房建设规模133.4.2 上靠部分安置面积133.4.3 上调部分安置面积13第四章 征地拆迁成本估算154.1 南片区（一期）拆迁安置费用164.2 基础设施建设费用18第五章 投资估算与资金筹措195.1 编制依据195.2 价格取定及有关取费标准205.3 工程总投资235.4 资本金筹措245.5 债务资金筹措245.6 初步融资方案245.7 融资方案分析24第六章 财务评价256.1 评价依据及说明256.2 成本
3、估算256.2.1 开发成本256.2.2 其他成本256.3 偿债分析256.4 敏感性分析266.5 综合结论26第七章 会稳定风险分析277.1 编制依据277.2 社会影响分析287.3 互适性分析287.3.1 当地政府对项目的态度297.3.2 不同利益群体对项目的态度及参与程度297.3.3 各部门或组织对项目的态度及支持程度297.3.4 移民安置方案297.3.5 项目所在地现有的技术、文化状况297.3.6 项目的可接受程度297.4 项目主要风险因素识别307.4.1 经济安全风险307.4.2 生态环境风险307.4.3 公共利益风险317.4.4 资源利用开发风险32
4、7.4.5 工程风险327.4.6 投融资风险327.4.7 运营管理风险337.5 风险估计337.6 风险防范及应对措施337.7 项目的风险等级划分347.8 社会稳定风险分析结论35第八章 综合效益分析36第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1 项目名称晋安区金鸡山溪口组团南片区（一期）棚户区改造项目1.1.2 项目地点项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路。1.1.3 项目规划1.1.3.1 四至范围及用地面积本项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路（含金鸡新苑一期、二期、三期、五期）。
5、总用地面积约546亩。1.1.3.2 技术经济指标 技术经济指标表 表1-1序号用地分类项目亩数1可经营性用地商业27.62二类居住用地261.3合计288.93不可经营性用地幼儿园14.24学校及医疗用地49.95停车场配套用地3.56加油站3.847绿地96.78道路88.96合计257.19总计5461.2 项目背景1.2.1 政府采购模式 政府采购模式是指国家各级政府为从事日常的政务活动或为了满足公共服务的目的，利用国家财政性资金和政府借款购买货物、工程和服务的行为。政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签定特许合同(特殊目的公司一般由中标的建筑公司、服务经营公
6、司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。由项目采购主体与项目承接主体签订采购协议。1.3 编制依据1.福州市城市总体规划2.福州市城市总体规划修编（20022020年）3.福州市溪口村控制性详细规划（2014）；4.开发建设相关基础资料和其它相关文件；5.国家和福建省有关规范和标准；6.编制项目可行性研究报告的合同书。1.4 主要研究结论1.4.1 项目建设的必要性和紧迫性1.项目建设是加快推进晋安区棚户改造、建设宜居城市的重要举措。2.项目建设是实现溪口组团规划建设目标，改善片区内居民居住环境和质量的需要。1.4.2 项目总投资项目征地及拆迁补偿费用
7、503886万元，配套安置房建设费用约48172万元，企业收储费用约57400万元，基础设施建设费用约34120万元，土地报批费用5000万元，建设期贷款利息93395万元，建设项目总投资741974万元(不含管理费及规费)。1.4.3 综合效益分析本项目的建设不仅可以加快晋安区棚户区改造，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量，创建和谐社会。同时也有利于加快按规划实现溪口组团的经济社会发展目标，有利于改善和提升溪口组团整体品质，提升居住环境和质量，创建宜居、和谐社会，是福州市委、市政府落实科学发展观，建设和谐社会，为民办实事的重要举措。第二章 项目建设的必要性和紧迫性2.1 项目建设是
8、加快推进晋安区棚户改造、建设宜居城市的重要举措金鸡山溪口组团南片区（一期）棚户区改造项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻连江北路。该地块现状用地主要以村庄、工业仓储用地为主，主要有晋安区交通局、省福州商业储运公司铁路储运部、福州市粮食局、福建省外贸汽车维修厂、市人防办等；此外，还有部分商业、文化、教育、市政设施等用地。现状建筑主要为上世纪70、90年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。 地块紧邻城市快速路及主干道，对城市景观影响较大，已列入2016年棚户区改造计划。因此，通过对该片区进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，可以使旧城
9、区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量。2.2 项目建设是实现溪口组团规划建设目标，改善片区内居民居住环境和质量的需要。在我院编制的福州市晋安区溪口组团控制性详细规划中提出了片区的功能定位是重点应强化居住和公共服务等方面，功能定位为：以山体景观为特色，配套完善、环境优良的现代化综合性城市社区。同时溪口组团存在大量老旧的房屋，借此契机正好可以改善片区居民的居住环境、提高居住质量。从溪口组团的现状建筑所做的调查分析可知：本片区地块的现状建筑中，建筑时间久远、质量较差或一般的非钢筋混凝土结构建筑占有很大比重，而且低层、多层建筑
10、数量也庞大。村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患，这类建筑存在的突出问题一方面是用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全，无法满足人民群众日益提高的物质和精神需求；另一方面是无法满足目前福州地区抗震设防的要求，存在着较大的地震安全隐患。因此本项目的建设，不仅可以实现溪口组团规划建设目标，打造出具有滨江景观特色的综合性城区，同时也极大地改善了人民群众的居住环境、提高了人民群众的生活质量，是福州市委、市政府落实科学发展观，建设和谐社会，为民办实事的重要举措。第三章 土地利用及拆迁安置方案3.1 项目用地现状项目位于晋安区三八路沿线、塔头路北侧、北邻金鸡山、西至干休所、南至塔头路、东邻
11、连江北路。该地块现状用地主要以村庄、工业仓储用地为主，主要有晋安区交通局、省福州商业储运公司铁路储运部、福州市粮食局、福建省外贸汽车维修厂、市人防办等；此外，还有部分商业、文化、教育、市政设施等用地。现状建筑主要为上世纪70、90年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患。3.2 项目用地现状3.2.1 居住用地现状分析根据对福州市晋安区溪口组团南片区（一期）现状居住用地所做的调查，该区域征收房屋总面积631030，现状具体情况如下： 各类用地情况一览表 表3-1用地分类用地面积（）占总居住用地百分比（%）二类44142.81 9.92三类2637
12、44.39 59.27四类137100.80 30.81合计444988.00 100注1：二类居住用地主要指1990年以后建设的框架住宅区，其用地环境质量较好，配套设施齐全；注2：三类居住用地主要指1990年以前建设的框架住宅区；注3：四类居住用地主要为棚屋区、村庄住宅用地，其用地环境及建筑质量差、建筑密度高、配套设施不齐全。3.2.2 建筑现状分析现状建筑质量的分析评价主要从建筑年代、建筑结构、建筑高度等方面进行，从而得出对现状建筑质量的综合评价结果。3.2.2.1 建筑年代福州市晋安区溪口组团南片区（一期）现状建筑年代情况如下： 建筑年代一览表 表3-2建筑年代建筑面积（）占总建筑面积百
13、分比（%）1984年以前111113.50 24.9719842004年165802.53 37.2620042006年117921.82 26.52006以后50105.65 11.26合计444988.00 1003.2.2.2 建筑结构福州市晋安区溪口组团南片区（一期）的现状建筑中，建筑结构主要有土木、纯木、砖木、钢、砖混、钢筋混凝土六种。土木、纯木、砖木结构主要集中在村庄用地内，建筑质量均较差；砖混建筑主要为部分村庄建筑、居住建筑及工业建筑，质量均一般；钢筋混凝土建筑主要为上世纪九十年代中期后至近年来建设的公共建筑和商品房住宅，质量较好。现状建筑结构情况如下表 现状建筑结构情况一览表
14、表3-3结构建筑面积（）占总建筑面积百分比（%）纯木25453.31 5.72土木1468.46 0.33砖木146890.54 33.01砖混154722.33 34.77石89.00 0.02钢46990.73 10.56钢筋混凝土69373.63 15.59合计444988.00 1003.2.2.3 建筑高度福州市晋安区溪口组团南片区（一期）的现状建筑中，区域内现状建筑层数情况如下表： 现状建筑层数情况一览表 表3-4层数建筑面积（）占总建筑面积百分比（%）低层（13层）253865.65 57.05多层（46层）107731.59 24.21小高层（79层）71554.07 16.08高层（10层以上）11836.68 2.66合计444988.00 100低层（13层）建筑多为底层工业厂房、仓库及村庄住
