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1、商业地产类型一、商业地产分类1. 商业地产功能分类(1) 商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。(2) 办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等。(3) 餐饮酒店类物业。包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。(4) 仓储、厂房类物业。包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。2. 商业地产类型细分分类标准类型备注按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮功能大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所
2、、健康中心、美容中心等按消费购买内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻他们的娱乐迪吧、面向中高收入的高级会所等按照建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起。按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、
3、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型划综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品和药房二、商业经营类物业主要类型1购物中心邻里中心、社区中心、功能中心或超级社区中心、地区中心、超级地区商业街、折价购物中心。2. 折扣店3. 便利店4. 超级市场或超市5. 产权式商铺6旺铺、分享型商铺和借势型商铺三、商务写字楼类型1. 写字楼特点开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要写字楼和办公楼的比较比较内容
4、位置间隔房间大小公共性使用者地位形象产权写字楼中心地段灵活开敞大平等主体重要多样式办公楼非中心地段不灵活封闭小非平等主体次要单一性企业规模、成长与办公场所对应关系企业类别办公场所新小企业住宅、SOHO、商住公寓、自有物业为主中型企业高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主大集团企业高档办公楼、甲级写字楼、自建物业网络大公司公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用2.我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。立足于自然通风和采光，以小空间为商位排列而成。优点是秘密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点是空间利用率低，缺乏灵活性。 第二阶段：早期的现代办公楼。大空间
5、框架模式，注重空间的实效。缺点是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。办公环境富有分公司味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化率保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。智能化办公楼发展迅速。3. 写字楼分类标准与等级美国把定字楼划分为A、B、C三个等级。 A级：投资级，该写字楼适合市场需求，高档半个和完善的配套设施。该类物业能使公司中形象和地位得到提升。 B级、C级：一般比较陈旧，设计和功能跟不上时代潮流，规模小、结构结单、配套设施缺乏。我国写字楼分类顶级、
6、甲级、乙级、丙级，划分依据是硬件和软件。u 硬件：楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性、是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步。u 软件：物业管理服务是否达到星级酒店标准。写字楼类别硬件标准软件标准其它顶级写字楼完全达标完全达标具有标志性、代表性和具有强大辐射力甲级写字楼外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准乙级写字楼外观设计、内外公共装修标准
7、与四级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式物业管理服务水准未达到星级酒店的标准丙级写字楼外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。仲量联行甲级写字楼评定标准国际标准的甲级写字楼一般甲级写字楼l 位于主要商务区的核心区l 极佳的易接近性，临两条以上的主干路l 高质量的内外装修l 灵活的平面布局和高使用率（70%）l 较大的层面积（2500-3000平方米）l 宽敞的大堂和走廊l 高效的中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配l 写字楼
8、智能化预留扩展空间，适应技术变化时扩展l 电梯系统良好，客货梯分离l 充足停车位，250平方米/个l 现代化的服务配套设施l 国际知名物业管理公司管理l 知名专业房地产开发商开发l 一般建筑面积不少于50000平方米l 一般是综合性物业l 位于主要商务区内l 良好的易接近性，至少临一条主干路l 一条主干路l 较好的装修质量l 较好的物业管理l 配套服务齐备l 一般建筑面积不少于25000平方米仲量联行高级写字楼分级建议表项目A级写字楼B级写字楼C级写字楼总建筑面积5万平方米3-5万平方米3万平方米办公总面积4万平方米2-4万平方米2万平方米公共配套内容高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐
9、设施、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心每车位服务面积150平方米150-250平方米250平方米每客梯服务面积200平方米200-300平方米300平方米卫生间男厕30人/个大便器女厕20人/个大便器男厕40人/个大便器女厕30人/个大便器男厕50人/个大便器女厕40人/个大便器自动控制完全A/B/C/F/G/G/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空调集中空调，末端可控温湿度、自动调节集中空调一般集中空调或分体、窗式空调信息点密度2.5平方米/个2.5-10平方米/个代码：A空
10、调；B新风；一个信息点是指一个电话接口或者电脑接口AS系列分类：即按写字楼的自动化水平分类，自动化水平高，舒适度增加，办公的效率也越高。自动化即智能化。写字楼有3A级智能化与5A级智能化之说。3A楼宇自动化、办公自动化、通讯自动化。楼宇自动化又可分为楼宇自动化、保安自动化、消防自动化5A楼宇自动化、保安自动化、消防自动化、办公自动化、通讯自动化。按功能复合度分类：分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽有商业，但都是为办公活动提供服务。底层商业一般为银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。综合写字楼两种或两种以上的主要功能并存。商务综合体综合
11、性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。四、商务宾馆分类美国商务宾馆分类宾馆分类属性备注会议宾馆与大型会议中心连成一体 或者彼此接近，大堂宽敞，套房占10%左右%，客人可将套房中起居室用作接待室。多个宴会厅和会议场所。含 有400-500个房间。会务功能强大，在中心城市、度地，依托政府豪华宾馆装修、设施和服务高档，配备高档饭店，雇员客房比高，客房少于300间经济效益一般，餐厅饭店豪华商务宾馆100-500间客房，公共场所面积小，提供食物和饮料的场所少比较经济合理，餐厅小，提供食品有限经济型宾馆通常不提供餐
12、厅、宴会场所、娱乐娱乐设施或其他传统宾馆提供的服务，观光旅游业和部分政府雇员是主要客户又称自助宾馆、有限服务宾馆和经济宾馆，经济型宾馆在我国有十分广阔的发展空间套房或者居住型宾馆客户区面积大于普通宾馆，一般超过50平方米，有一个独立于卧室的起居空间。有些套房还提供袖珍甚至普通规模的厨房大户宾馆的发展是为了满足长途旅行的商务旅客、变换工作地点的企业成员或因某项需要长期居住异地的客户需求行政会议中心为行政和会议提供专业化服务，常位于乡村或者接近主要都市写字楼聚集的郊区，集会议和住宿设施于一身，会议中心通常拥有200-400间客户和大量专用会议场所在我国以政府投资为主其他类型如夫妻旅店、B&B宾馆、
13、精品宾馆、公寓型宾馆等公寓型宾馆在区分所有权建筑内提供服务和设施，通常分为分时度假酒店五、公寓式酒店和酒店式公寓1公寓式酒店公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。此物业的特点在于：u 类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。u 它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商务服务等。u 既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到。2酒店式公寓亦即“酒店式服务公寓”，是物业管理水平达到酒店服务标准的公寓。高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90%以上，租金比一般公寓高出40%-50%，但却不提供产权分割，即只租不售。酒店式公寓和和公寓式酒店的区别如下：建筑类型居住目的居住时间房间大小房屋设计配套管理服务产权形式酒店式公寓住宅类家居生活企业办公较长，客户稳定大，面积80-150m2甚至更大，适合居住公寓住宅类家居用品、家庭装修酒店式服务，内容少，物业管理公司基本胜任混合产权，产权单一公寓式酒店酒店类商务出差，旅游逗留短期停留，周转多小，40-80m2为主，适合短期居留酒店套房商务活动配套酒店类配套齐全，酒店管理公司、公司管理混合产权、单一产权六、产权式酒店与分时度假酒店
