《天津中山门换乘综合楼项目市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津中山门换乘综合楼项目市场分析报告（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、天津中山山门换乘乘综合楼楼项目市市场分析析报告项目概述述本项目为为市重点点工程，是是“津滨轻轻轨东线线工程”的重要要配套建建筑，它它的建设设并投入入使用将将不但解解决“津滨轻轻轨东线线工程”的终点点站-中山山门站的的旅客换换乘、疏疏导和集集散，而而且是中中山门乃乃至河西西海河沿沿线地区区商业功功能的有有益补充充；本项工程程包括换换乘综合合楼、跨跨河人行行天桥、护护仓河桥桥、旧桥桥改造等等几项工工程。主主体工程程用地面面积约为为150000mm2,总总建筑面面积4339822m2：地下一一层为停停车场建建筑面积积81224 mm2，预预计近期期地下停停车位为为1811个；地地上六层层为交通通换乘
2、及及商业综综合楼，其其中首层层公交车车站建筑筑面积557933 m22，二至至六层为为商业用用房面积积为2994444 m22，平均均单层面面积为558900M2，屋屋顶为设设备机房房面积为为6211 m22。建筑筑主体为为框架结结构。（地理位位置图）目 录录1.2.地理位位置及交交通21.3.地块现现状及周周边设施施31.4.总结62.2.项目规规划意见见与指标标82.3.地块SWWOT分分析92.4.项目总总体定位位9功能定位位10目标客户户定位111档次定位位12三、项目目业态规规划、布布局建议议131.规划划设计基基本方案案132.基本本布局与与功能规规划1443.各楼楼层定位位及面积
3、积分布116一、 天津商业业市场分分析（略略）二、 项目地块块分析及及定位1、 项目地块块分析1.1项项目发展展背景本项目地地块是政政府对发发展商建建设津滨滨轻轨的的补偿用用地，这这主要是是由于国国内除香香港外的的其他各各大城市市如北京京、上海海、广州州等地的的地铁轻轻轨项目目均未能能实现盈盈利，而而香港的的成功之之处主要要在于轨轨道交通通沿线的的土地开开发与轨轨道交通通运营的的紧密结结合。本本项目即即是香港港“以地养养铁”模式借借鉴的产产物。1.2. 地理位置置及交通通地块位于于天津市市河东区区中山门门地区，北北至津塘塘公路，南南至北京京军区家家属楼（现现名为军军星名苑苑），东东至现已已停工
4、的的信誉杯杯商城，西西至天津津三九业业辉制鞋鞋厂。本本地块东东面距离离建设中中的天津津市东南南半环快快速路跨跨海河大大桥约11 公里里，西面面距离中环环线中山山门立交交桥约00.6 公里，北北面与津津塘公路路仅一河河之隔，津津塘公路路以北即即是已基基本完成成危改的的中山门门居住区区，不但但有较好好的通达达性与相相当数量量的潜在在消费者者。中山门地地区20001 年前是是天津产产业工人人的聚居居地，当当时的建建筑物主主要是危危陋平房房，居住住人口稠稠密、基基础设施施差。近近几年，中中山门地地区经过过危房改改造，已已建起了了大量的的商品房房与安居居住宅，基基础设施施有了很很大的改改观。随随着天津津
5、城市重重心战略略东移步步伐的迈迈进，中中山门地地区将成成为河东东区乃至至天津市商业发发展的一一个热点点地区。本地块交交通便利利，是市市区与滨滨海新区区联系的的主要道道路津塘公公路的起起始区域域，去往往滨海新新区的公公交线路路大多经经过本地地块的北北侧。便便利的交交通将为为本项目目带来巨巨大的客客流。特别重要要的是津津滨轻轨轨市区第第一站中山山门站即即位于本本项目北北侧的津津塘公路路上。津津滨轻轨轨是天津津市区与与滨海新新区之间间最为快快捷的交交通工具具，一期期中山门门至天津津开发区区总长度度约466 公里里，最高高时速达达到1000 公公里以上上，全程程运行时间约440 分分钟，高高峰期可可达
6、到每每小时3300000 人人的客运运量，目目前刚刚刚投入运运营；二二期中山山门至河河北区中中心广场场总长度度约7.5公里里，预计计将于220044 年55 月开开工兴建建，20005 年6 月投入入运营。220044 年33 月228 日日津滨轻轻轨一期期（中山山门至天天津开发发区第八八大街）投投入运营营，运营营前期每每天将有有8 列列32 节列车车投入运营营，正式式运营后后，每天天投入229 列列1166 节，客客流高峰峰期安排排始末站站直通车车。轨道交通通对于区区域价值值提升的的作用主主要通过过以下优优势实现现：l 快捷；轨轨道交通通由于不不会出现现塞车的的情况，因因而可以以大大减减少交
7、通通时间，降降低乘客客的综合合交通成成本。l 舒适；由由于轨道道交通与与普通公公路交通通相比具具有更为为平稳、环环保、低低噪音等等优势，交交通环境境更为舒舒适。l 安全；国国际上城城市轨道道交通的的事故率率几乎为为零，轨轨道交通通安全性性已经得得到实际际的验证证，明显显优于公公路交通通。l 有明显的的人流聚聚集作用用；由于于轨道交交通的独独特优势势，轨道道交通站站点周边边具有聚聚集人流流的作用用，随着着生活节节奏的加加快，越越来越多多的出行行者选择择轨道交交通。l 有明显的的商业聚聚集作用用；由于于消费主主体人的聚聚集，相相应的商商业服务务设施随随之而来来，商业业氛围将将逐步形形成。综上所述述
8、，本地地块地理理位置优优越，交交通便利利，可称称得上是是天津市市重要的的交通枢枢纽之一一，这些些优势对对本项目目的开发发至关重重要。1.3. 地块现状状及周边边设施本地块11 公里里范围内内目前没没有成形形的商圈圈。距离离本地块块较近的的小型商商圈为大大桥道商商圈，距距离本项项目约22.5 公里，商商圈形成成的主要要原因在在于区域域内著名名的大桥桥道元宵宵，该商商圈内的的主要商商业是餐餐饮（值值得一提提的有肯肯德基）与与食品零零售，有有一个大大型超市市津工工超市，还还有一个个酒店津工工大酒店店，整个个商圈的的范围很很小，仅仅限于津津塘公路路两侧，长长度约5500 米。大大桥道元元宵的的的影响范
9、范围很大大，覆盖盖了全市市范围，但但是对商商圈内其其他商业业的带动动作用还还不太明明显。本地块周周边的主主要设施施如下：l 住宅小区区：友爱南里里，中山山门南里里，互助助南里，团团结东里里，友爱爱东里，中中山门西西里，团团结北里里，中山山门东里里，互助助西里，中中山门北北里，和和睦西里里，和睦睦北里，中中山门北北里，和和盛公寓寓，国强强里，民民族园，龙龙潭西里里，丰乐乐里，广广瑞里，中中山门居居住区，北北园里，天天琴里，富富民公寓寓，滨河河小区，滨滨河新苑苑，军星星名苑（尚尚未入住住）本地块北北侧中山山门新村村内的居居民主要要是危改改还迁户户，整体体消费能能力相对对较弱，但但是对日日用消费费品
10、的需需求与其其他区域域差别不不大；本本地块附附近的民民族园、和和盛公寓寓、西南南方向的的滨河小小区、滨滨河新苑苑属商品品房，这这几个住住宅小区区内的居居民有较强的的消费能能力。l 学校：中山门中中学，天天津市第第九十八八中学，和和睦道小小学，天天津市第第四十五五中学，团团结道小小学，虎虎丘路小小学，友友爱道小小学，天天津市园园林学校校，中心心东道小小学，河河东二幼幼l 企事业单单位：天津市电电力局高高压供电电所，天天津市第第一市政政公路工工程有限限公司，水水利部海海河水利利委员会会，天津津市电话话局四区区局，中中山门房房管站，河河东区绿绿化管理理二所，冶冶金工业业部天津津地质研研究所，河河东区
11、广广宁医院院，广宁宁路派出出所，河河东区中山门医医院，中中国工商商银行，中中国银行行l 商场超市市：大荣超市市，津工工超市（很很小），物物美超市市，天美美隆温州州上海服服装商城城，龙潭潭大药房房，金象象大药房房，津东东大药房房，新华华书店l 餐饮娱乐乐等：龙凤酒店店，盛湖湖大酒楼楼，金天天鸿大酒酒楼，第第二工人人文化宫宫，津工工体育场场，津工工体育馆馆，碧水水蓝天洗洗浴中心心，碧海海蓝天网网吧、穆穆斯林饭饭庄。1.4. 总结u 目前本地地块附近近的商业业设施（除除住宿外外）主要要是针对对区域消消费者，而而不是流流动人口口。u 超市主要要是便利利店，但但是由于于价格与与经营策策略方面面的原因因，
12、经营营状况普普遍较差差，而便便利药店店因为经经营的是是生活必必须的药药品且行行业平均均利润较较高，经经营状况况尚可。u 位于中山山门居住住区内的的天美隆隆服装商商城的出出租率在在10%以下，租租金水平平约为1100 元/月，经经营状况况不佳的的主要原原因在于于区域内内消费者者购买力力低下，还还有就是是远离该该类消费费的商圈圈，不能能吸引外外来消费费者。u 餐饮娱乐乐方面的的消费档档次较低低，项目目少且无无明显的的特色，难难以吸引引该区域域以外的的消费者者，因而而经营状状况一般般。u 由此可知知，主要要客户群群定位于于区域消消费者的的商业设设施发展展潜力有有限，区区域内的的消费很很难支撑撑中型商
13、商业设施施的生存存。因此此，本项项目除了了周边两两公里内内的居民民以外，更更重要的的是将津津滨轻轨轨现有及及未来的的乘客作作为主要要的目标标消费群群体。2、 项目定位位2.1项项目辐射射范围在划分本本项目之之商圈范范围时，要要考虑本本项目地地理条件件的特殊殊性（与与轻轨车车站相联联）以及及项目地地块周边边的情况况。同时时还要考考虑未来来轻轨二二期开通通后，对对于本项项目带来来的影响响和商圈圈范围的的扩大。l 核心商圈圈（主商商圈范围围）核心商圈圈对整个个商业项项目来说说至关重重要，它它对所在在地域的的顾客能能吸引其其55%-700%的比比例到本本商业项项目购物物，是离离本商业业项目最最近、顾顾
14、客密度度最高的的区域。本本项目的的主商圈圈应为河河东区中中山门居居住区附附近的居居民。此此范围内内涵盖了了友爱南南里小区区、中山山门南里里小区等等。这部分消消费者的的特征和和消费能能力：在在这里的的住宅多多是天津津市早期期的新建建商品房房与安居居房，居居民收入入水平位位于全市市的中等等偏下水水平，消消费水平平相对较较低。由于本项项目与轻轻轨车站站相联，所所以本项项目的核核心商圈圈还表现现出不连连续和跳跳跃的特特点。核核心商圈圈可辐射射到开发发区和塘塘沽区。这部分消消费者的的特征和和消费能能力：塘塘沽区居居民来自自多个地地方，收收入水平平差距较较大，据据调查很很多当地地居民在在周末到到市区购购物
15、或者者观光，目目前当地地缺少适适合中高高收入人人群的消消费场所所。开发发区是新新兴区域域，常住住人口较较少，企企业内员员工多来来自市区区或者外外地，他他们的收收入水平平位于全全市的上上游，由由于大部部分人住住在市区区，再加加上开发发区内的的商业设设施非常常少，因因此他们们的消费费多集中中在市区区。l 次级商圈圈（第二二商圈）次级商圈圈位于核核心商圈圈的外围围，顾客客较为分分散，商商业项目目辐射力力较弱，偶偶然消费费的概率率较大。此此商圈人人口将占占顾客总总数155%-225%。第第二商圈圈包括河河东区的的丽苑、万万新村居居住区以以及河西西区的海海河沿线线地区。l 边缘商圈圈（第三三商圈）边缘商圈圈包括了了所有其其他区域域的顾客客，最为为分散，大大都为偶偶然性、机机遇性消消费的顾顾客。只只有不超超过5%偶尔前前来购物物。考虑虑到轻轨轨二期开开通后，将将在东站站与地铁铁2、33 号线线路形成成连接，因因此外地地消费者者和地铁铁沿线的的消费者者将构成成本项目目最边缘缘的目标标客户，本本项目的的边缘商商圈也将将包括22、3 号地铁铁沿线的的黄河道道附近居居住区、体体院北居居住区、王王串场居居住区等等位于天天津市东东西及东东北、西西南方向向上的住住宅区。图中标明明了商业业辐射的的中心范范围，以以及消费费者交通通走向。2.2. 项目规划划意见与与指标本地块规规
