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1、第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称： 1.1.2项目承办单位项目承办单位：项目法人代表人：1.1.3拟建地点：1.1.4可行性研究报告编制单位： 资质证书号：1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据（1）中华人民共和国建筑法；（2）XX新区总体规划（山东省城乡规划设计院1999年9月）；（3）城市居住区规划规范；（4）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇；（5）住宅设计规范GB50096（6）承办单位关于编制项目申请报告委托书；（7）建设项目申请报告编制内容深度的规定；（8）XX*村委会提供的其它基础资料。1.2.2研究工作的范围根据项目建设条件的实际
2、情况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理和定员、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策和依据。1.3项目建设的总体目标及必要性1.3.1 项目建设的总体目标XX*村商住楼建设项目，属于商贸和住宅用房范畴，该项目的建设是为了更好的发展城乡经济，繁荣新区商贸事业，特在XX新区黄河路东段和*路交叉口东北部处，建设一处总建筑面积为12200平方米的商住楼。1.3.2项目建设的必要性1、小城镇建设发展的需要。小城镇是介于城市
3、和乡村之间的城市雏型，是连接城市和乡村的纽带和桥梁。党的十五届三中全会将发展农村小城镇作为带动农村经济和社会发展的一个大战略。尽管小城镇战略仍存在争议，但从历史发展的趋势分析，对于中国这样一个有9亿农村人口的超大规模发展中国家来说，这是推进城市化道路的一项正确的战略决策。21世纪的头50年将是我国城市化快速发展的时期。目前,小城镇建设在我国正进入快速推进的时期,在农村城镇化过程中,如何促进城乡协调发展,努力探索具有中国特色的城镇化道路,正确把握小城镇建设的发展方向,促进小城镇健康发展,是我国城镇化建设过程中需要关注的问题。党的十六大报告指出,统筹城乡经济社会发展,繁荣农村经济,加快城镇化进程,
4、是全面建设小康社会的重大任务.小城镇、大战略的核心是促进农民非农化,推进农村城镇化,加快解决三农问题.在新的历史起点上推进县郊农村城镇化,创新小城镇发展思路,着力推进农民主动城镇化,促进城乡协调发展.2、县域经济发展的需要。县域经济是指在县域范围内以城镇为中心、以农村为基础和各种经济成分有机构成的一种区域性经济。它处于宏观经济与微观经济的结合部、城市经济与农村经济的连接点，是国民经济的重要组成部分，在XX经济社会发展中具有十分重要的作用。加快县域经济发展，是解决农业、农村和农民问题的客观要求，是实现富民兴范新跨越的基础工程，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，是贯彻落实科学发展观、构建社会主
5、义和谐社会、提高全县综合经济实力的重要举措。市场的发展，专业的分工使各地之间的经济联系越发紧密。县域内的农副产品必须通过贸易销往大中城市，同时大中城市的成本较低的工业制成品也要销往县域地区，以实现优势互补。这就必须通过发展商贸流通业来完成。商贸流通所带来的物流、人流、信息流使各地之间的人员、文化、风俗可以更好地互相交流，互相影响。县域地区可以通过这种方式来接受较发达地区工业文明的熏陶，使其自身跟上较发达地区经济发展的步伐，避免区域经济发展中的“极化效应”，使各地区走向共同富裕。3、加快县域内的城镇化进程。县域内的城镇化与相对于大中城市来讲的城市化有许多不同之处。大中城市的发展是由大规模的工业投
6、资和城市建设扩张来推进的。而县域内小城镇的发展不可能依靠大规模的投资建设。目前我国小城镇最主要的两种形式就是工贸型小城镇和商贸型小城镇。前者是在工业开发区的基础上通过商品流通，第三产业的配套发展来吸收人口，进而形成工商业集中的小城镇。后者则就是主要依托县域内传统的作为农副产品集散地的集镇来发展商贸流通业，使人口聚集，从而形成以商贸业为主的小城镇。可见，县域内小城镇的建设离不开一个“贸”字，商贸流通业是小城镇形成和发展的一个重要基础。1.4建设内容和规模XX*商住楼总建筑面积12200平方米。其中，临街三层商住楼建筑面积6600平方米，临街四层商住楼1600平方米，院内二层住宅楼建筑面积4000
7、平方米。主要包括商住楼及其配套系统（即商住楼室内给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的绿化等工程建设）。本项目总投资840万元，其中，地面硬化绿化50万元，附属设施建设30万元，土建工程732万元，预备费用28万元。1.5项目的建设的配套设施：1.5.1 住宅区内健身广场的修建，为住宅区内居民休闲健身提供一个良好场所；1.5.2 设立一处门岗，保障居住区安全工作的需要；1.5.3 培训熟悉商住楼物业管理的专业人才，提高商住楼物业服务水平。1.6项目实施进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶
8、段。经研究，本项目自土建施工开始，建设期为10个月。1.7投资估算与融资项目总投资840万元，资金来源全部由村民自筹1.8主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1建设规模m212200建筑面积2年耗动力2.1电kwh9581新增2.2水t328.5新增3总投资万元8404资金筹措（总投资）万元8404.1村民自筹万元840第二章 项目背景及承办单位概况2.1项目提出的背景*村位于*乡西部，居于XX新区腹地，西邻*委和*中学，北靠*公路，全村共有土地面积743亩。其中耕地面积333亩，村内建设用地410亩。全村由两个村民组组成，共150户598人，该村2006年村民人均纯收入23
9、00元。为了积极响应党的“十六大”的号召，切实加快小康村建设步伐，推动XX新区建设进程，增加失地村民的经济收入，按排村中剩余劳动力。在此背景下，XX*村提出了本项目建设。2.2项目建设的意义*村商住楼的建设，对于加快该村全面小康社会建设进程具有非常重要的意义。第一，商住楼的建设是促进该村村民增收的有效途径。2003年，我县城乡居民收入差距达到6：1，而世界上多数国家的城乡收入之比为1.5:1。造成农民收入过低和增长乏力的长期性的、根本性的原因在于农民过多、耕地急剧减少。如何在有限的耕地内实现增值，切实增加村民的收入，*村充分利用处在XX新区腹地的区位优势，积极实施城镇化建设，极大的提高了村民的
10、经济收入，使广大村民逐步甩掉了贫困落后的帽子，生活水平有了很大程度的提高。第二，商住楼的建设，增加了农村剩余劳动力的就业机会。农村劳动力在城乡间流动、转移中，无形地将城市文明带入农村，对在乡农民的思想观念、生产方式和生活习惯起着潜移默化地影响，引导相对闭塞、落后的农村逐步融入时代主流。而当前加快农村人口城镇化最直接、最高效的一项措施是实施劳务输出工程。离乡又离田的群众会实现农业身份的转变，离乡不离田的群众随着收入的提高，会不断改善农村的居住环境，促进农村落后面貌的改变。*村每年都有80的剩余劳动力在新区或外地打工经商，20的剩余劳动力正在谋划就业机会，商住楼的建设，给他们提供了有利的就业机会和
11、施展商贸才华的场地。第三，商住楼的建设，可有效的促进新区第三产业的发展。加快我县周边农村人口城镇化，仅依靠农村劳动力转移到工业是远远不够的，必须引导更多农村劳动力进入第三产业。而第三产业的发展与城镇化建设密切相关，与城镇规模大小成正比。以加快新区建设为基础，引导新区周边农村人口向新区转移，会缩小城乡居民收入差距，拉动规模消费，为农村经济持续增长提供强大、持久的动力。*村“靠山吃山”发展商贸流通业，建设商住楼，通过项目拉动，可使新区建设规模进一步增加，也可有效加快*村小康建设步伐。2.3承办单位概况*村位于*乡西部，居于XX新区腹地，西邻农委和希望中学，北靠新孟公路，全村共有土地面积743亩。其
12、中耕地面积333亩，村内建设用地410亩。全村由两个村民组组成，共150户598人，该村2006年村民人均纯收入2300元。改革开放以来，随着XX新区建设的启动，*村的广大村民逐步甩掉了贫困落后的帽子，生活水平有了很大程度上的提高。随着新区建设构架的拉大，该村人均耕地越来越少，作为新区腹地的*村村民有80的劳动力在新区或外地打工经商，人均收入大幅增长，在加上新区建设征用土地的补偿收入，该村的人均收入已名列*乡之首，目前，*村已具备了建设该项目的基体条件。第三章 建设规模与建设内容3.1建设规模鉴于XX新区商住楼市场供应情况,充分考虑*村村民收入状况,根据XX新区总体规划及县委、县政府的要求，拟
13、建总建筑面积12200平方米的商住楼。3.2建设内容为更好地发展城乡经济，繁荣新区商贸事业，*村拟在新区*路东段，*路东筹建一处商住楼和住宅楼，该处北与*铺集贸市场相临，南与规划中的住宅区接壤，西南部是筹建中的新区体育广场，西部是*宾馆及其住宅区，位置优越，该工程具体建筑内容如为：总建筑面积12200平方米。其中，临街三层商住楼建筑面积6600平方米，临街四层商住楼1600平方米，院内二层住宅楼建筑面积4000平方米。第四章 场址与建设条件4.1建设场址XX地处河南省*市的东北，是黄河中下游冲积平原的组成部分。南临黄河，与山东省*县相望；北依*，和山东省*接壤；东毗*县，西接*县。全县总人口4
14、9万，总面积560平方公里。境内公路总里程189公里；有省道3条，全长50公里；地方铁路汤台线经境内36公里；交通较为方便。XX*村商住楼建设项目规划占地面积24.15亩，位于XX新区黄河路东段和*路交叉口东北部。项目建设场地地势平坦，无地面附属物，环境舒适，交通便利，有利于建筑施工。4.2建设条件4.2.1自然条件（1）气象项目地处黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，冷暖适中，无霜期长，常年无极端恶劣天气，适合项目建设的需要。风向：常年主导风向南北风夏季主导风向南风冬季主导风向北风风速：年平均风速2.36m/S(10m高处)瞬时最大风速24m/S(10m高处)气温：
15、历年平均气温 13.5 绝对最高气温42.3 绝对最低气温-20.7最热月平均气温27 低于零度寒冷期限100天左右湿度：历年平均相对湿度69.8%最大月平均相对湿度89%最小月平均相对湿度41%降水量：年平均降水量600mm年最大降水量1007.6mm年最小降水量 264.5mm蒸发量：年平均蒸发量1663.3mm年最大蒸发量1924mm日照：年平均日照2427.2h其它：最大积雪厚度20cm最大冻土厚度 41cm（2）地质条件该区域地形平坦，地貌为第四纪黄河冲堆积平原；地层结构简单，第1层为粹质粘土，压缩性高，强度稍低；第2层为分砂，强度较高，工程性能较好，地基属稳定地基，适合工程建设。（3）地震根据国家标准建筑抗震设计规范（GB1189）的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场地类别为2类，地震烈
