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1、酒店式公寓物业管理方案 项目地址： 投 资 方： 编 制 人： 编制时间： 目 录第一章 *酒店公寓概况.2第二章：物业管理服务模式.8第三章 管理目的及服务承诺.16第四章 前期介入管理方案.17第五章 入伙管理方案.33第六章 公寓组织架构.38第七章 员工培训管理.44第八章 寻常服务方案.53第九章 突发应急事件解决程序.65第十章 费用测算方案.92第一章：*酒店公寓模式概述*酒店公寓概况：以产权分割出售形成产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。客户群体：1、 中资产阶级投资客户此某些客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶
2、段，注重于短期回报；2、 地产投资客户此某些客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远回报；3、 常驻*机构商务人员、管理人员、技术人员常驻*机构规模较小、派驻人员较少，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需户型面积较小，酒店式公寓亦可满足她们规定。4、 居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相称高，只有少数人会作为纯粹居家之用。既有管理配备：NO岗位名称工作内容人数备注1店长酒店寻常全面管理、经营、工作安排，客户投诉等全面管理。1人行政班（依照工作需要调配）2保安夜间安保、楼宇巡视、广场卫生
3、打扫1人夜班：24:00-08：003保洁公共区域卫生、客户有偿服务、客户房间商定服务、水电抄表等2人工作时间：08:00-16:00、16:00-24:004管家租聘管理、客户接待、客户服务沟通等2人5其他物业配套设施和设备检修保养、消防管理、电梯保养0公司分派管理6共计6名11公寓酒店分析重要营销模式分类小户型度假公寓产权式酒店酒店式公寓产权式酒店： 定义： 本质上仍是酒店，详细指开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，获得投资回报，同步还可获得酒店赠送一定期限免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起商业业态。购买目：获取客房利润分红获得酒
4、店管理公司赠送一定期限免费入住权。特性： 业主拥有酒店独立产权 投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。 酒店式管理，管理费用往往较高 产权式酒店也是酒店一种，提供各种酒店服务，与老式酒店并无二致，其管理费也较高。 兼有居住度假和投资两种功能 这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充分客源，因而，客房年度分红普通可以抵消分期付款费用。在实际操作中，业主普通可以获得每年数日免费居住权，在一定限度上也有了居住度假功能。酒店式公寓： 其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备住宅公寓。它是一种特殊既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公
5、寓私密性和生活风格商业综合体。既可出租，亦可自用，简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务公寓。特性： 提供酒店式服务和管理 公共空间及室内均提供豪华装修 酒店式公寓普通采用豪华装修，折合人民币1000元/平方米。 兼有居住和投资两种功能。对比因素产权式酒店酒店式公寓产权业主业主物业用途基本不自住可自住，亦可出租配套设施原则酒店设施生活配套齐全经营管理委托酒店管理公司经营和出租由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合伙，委托管理物管费高较住宅高，较产权式酒店低价格较高较住宅高，较产权式酒店低发展商资金回笼较快依营销方式而不同业主获利方式客房利润分红或返利租金或返利业主投资风险可控性
6、高可控性低投资回报有投资回报方案依合同不同而不同重要影响因素酒店品牌及经营状况地段所在地区人流量物业管理水平 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好居住环境，因而为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目居多。12产权式酒店与酒店式公寓营销操作方式对比返租销售模式结论 ：投资客户重要目是投资回报，由以上项目运营来看，采用此种营销方式无疑是对客户投资信心极大保障， 可见在保证经营利润状况下，予以客户一定回报才是公寓类物业顺利经营有力保障。不同模式对开放商回收投资影响：对业主影响：营销模式业主获利方式业主获利稳定
7、性风险直接销售自行出租或代租无保障较大后续增值服务销售投资返利依市场状况而定普通返租销售固定投资回报稳定较小*酒店公寓同为酒店式公寓，其服务和投资保障就是核心竞争力所在。需解决问题:(1)服务水平提高;(2)业主对后续增值服务信心提高.风险规避:经营风险规避：为在同类公寓项目中获得良好经营收益，必要提高物业软硬件水平,涉及配套设施及服务水准,以期提高租金及入住率.即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。酒店式公寓营销模式： 直接销售即发展商售出物业时，为业主提供各种形式投资租赁服务。 投资增值销售发展商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定比例利润或者固定租金。 返租销售深圳优品艺墅直
8、接销售模式案例：开盘时间：-8-13销售均价：11000元/平方米装修原则：毛坯物业管理：卓越物业管理， 管理费4.2元/m2/月。特点分析：项目特色突出，个性十足，户型及营销理念非常有特色。销售状况：项目符合追求个性人群心理需求，采用圈层营销模式，在深圳房地产市场大市向好时机下，开盘一种多月已销售愈六成，但在11月产生销售迟缓现象，可见无投资回报营销模式在一定限度上对其她项目竞争力有限。投资增值销售模式案例：湖心岛开盘时间：-9-23销售数量：236套销售均价：13000元/平方米物业管理：雅兰酒店 管理费5.5元/平方米/月销售状况：市场投资氛围浓厚，项目销售较好，开盘即售出155套，此
9、后在保持较高价位同步，始终处在销售旺盛状态。特点分析： 湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租服务，给了投资客户一种投资回报选取。但是在实际操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主利益导致牵绊，业主对投资回报信心局限性,导致客户签约率普通，此项目投资性客户目重要以项目升值带来收益为主。投资增值销售模式 分析与结论：客户普遍看好公寓物业升值潜力；品牌酒店管理公司所提供专业服务在公寓物业提高上还是很重要。从市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质今天，优质服务极其重要。因而，合理经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功核心。返租销售模式案例泊岸公寓此种物业回报往往是固
10、定，因而业主规避了一定投资风险，因此市场反映较好，售价也较高。发展商后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月返利也会是一种较大资金承担。价 格：15000元/平方米装修原则：精装修带家私家电9层8层7层6层5层4层3层2层3400元/月3200元/月3600元/月固定返利物业管理：芭堤雅酒店管理费9.8元/平方米月经营方式：客户必要与芭堤雅酒店订立为期三年返租合同，业主依照预售合同订立返租合同。房主付首期后，酒店每月会返给房主一定金额（楼层高低会有差别），意即房主三年内不用月供。业主不需交纳物业管理费，水电费由酒店支付。业主权益：每月有二天自住权利（月份之间天数不可累积），要提前预定并支付70元/
11、天物品使用费，但节假日不享有业主优惠。面积43.58m2楼层5总价690074首付（3成）210074元余款（7成）48万月供（）3387每月返金3400280（税费）3120元投资回报率5.4业主每月交纳267元范例：以一套5楼、面积为43.58m2物业为例，参照指标如下表所示。 以一套43平方物业为例由表中得知，在合同期内，此物业业主付首期21万元之后，在三年内每月只需交纳267元，供楼压力几乎没有，即三年内不用供房，每月等额返金是客户在经济上有了很大保障。因而吸引大批客户投资其公寓，项目两个月内已经基本售罄。 第二章：物业管理服务模式一、“酒店式管理”“礼宾式服务”特色服务概述、“酒店式
12、管理”是物业服务中心把酒店管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体个性化服务体系，尽量地为业主提供全方位多元化服务，最大限度地满足业主需求。对某些细微，并不需付出很大成本服务，如订报刊、安排士、办理供水、供电、通讯、燃气、涉及餐厅订坐等，可以免费服务，于细微处体现“真诚”管理。、“礼宾式”（等同于我公司既有管家部）服务源于香港，成长与深圳、北京、上海、成都等物业管理前沿都市，是融合了英式管家和酒店前台而产生一种新式服务模式，重要合用于尖端高层住宅和商务式公寓。特别是公寓，由于公寓并不能等同与酒店，客户群体
13、重要是有短期租住（1 个月以上）、成长型公司商务办公、年轻白领、家庭短期过度构成。“礼宾式”服务是从客户角度出发，通过和客户建立良好沟通和情谊，透过情谊向客户提供服务，只要其规定合乎法、理、情，礼宾员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，提供一对一贴身服务，实现了业主与物业零距离沟通与互动新型物业管理方式。以贴身服务、人性化管理，在管理和服务理念等方面全面提高物业服务质量。“礼宾式”服务特点是加大了服务含量，在服务范畴、服务细节、服务链条等方面获得重大突破。在一楼大堂设立礼宾台，按酒店式管理配备24 小时礼宾员，为业主提供24 小时不间断服务，在“礼宾式”服务链条中，作为和客户保持经常接触最前线服务人员，礼宾员成为了接受客户信息和协调后台资源完毕任务枢纽，直接面向客户开展服务工作，管理直接责任到人，服务项目涵盖所有寻常管理与服务项目、家政服务和特约服务。在硬件配备上面，礼宾台配有电脑、电话、对讲机、打印机、复印机等惯
