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1、物业公司工程部中央空调维修保养作业指导书1 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2 适用范围适用于某某物业管理有限公司服务项目内中央空调的维修保养。3 程序要点3.1 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。3.2 机电设备维护班负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及中央处理器的故障处理由外委完成。3.3 机电设备组每半年对水箱进行一次清洁、保养。3.4 风换热器维修保养：设备责任人每隔半年对风换热器进行一次清洁、保养。a、清洁蒸发器散热片；b、清洁接水盘；c、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；
2、d、用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；e、清洗风机风叶、盘管、积水盘上的污物；f、拧紧所有紧固件；g、清洁风机盘管外壳。3.5 水换热器维修保养：技术小组每半年对水换热器进行一次清洁、保养。3.5.1 水换热器维修保养（清除污垢）：a、配制 10的盐酸溶液（每 1kg酸溶液里加 05g缓蚀剂）；b、拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时）；c、酸洗完后用1的NaOH溶液或5
3、Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d、全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。3.5.2 清洗空气过滤器。3.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。3.5.4 检查电磁阀是否完好，否则应维修。3.6 循环水泵机组维修保养：机电设备维护班每半年对循环水泵机组进行一次清洁、保养。3.6.l 电动机维修保养：a、用 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 05兆
4、欧以上，否则应进行干燥处理或修复；b、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c、检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理；如有损坏则需更换。3.6.2 水泵维修保养：a、转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b、检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。3.6.3 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。3.6.4 清洗水泵过滤网。3.6.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。3.6.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍
5、。3.7 设备班每半年对水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。3.8 电子水处理器清洗。3.9 阀类维修保养：设备班每半年对阀类进行一次保养。3.9.1 截止阀和调节阀的维修保养：a、检查是否泄露，如是则应加压填料；b、检查阀门开启是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c、如阀们破裂或开启失败，则应更换同规格阀门；d、检查法兰连接处是否泄露，如果是则应拆换密封胶垫。3.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养。a、干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；b、电磁调
6、节阀、压差调节阀：通电检查电磁调节阀，压差调节阀是否动作可靠、如有问题则应该更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；对压差调节阀阀阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。3.10 检测、控制部分维修保养：技术小组每半年对检测、控制部分进行一次保养。3.10.l检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a、对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b、送检温度计、压力表合格后方可再使用；c、检测传感器参数是公正常开做模拟实验，对不合格的传感器应该拆换；d、检查检测器的地方是否渗漏，如果渗漏应该更换密封胶垫。3.10.2 控制部分维修保养：a、清洁控制柜内外的灰尘、脏物；b、检查、紧固所有接线头，对烧
7、蚀严重的接线头应更换；c、交流接接触器维修保养：（1）清除灭弧罩内的炭化物和金属颗粒；（2）清除触头表面的及四周的污物（但不要修挫触头），如触头烧蚀严重应该更换同规格的交流接触器；（3）清洁铁芯上的灰尘及脏物；（4）拧紧所有紧固螺栓。d、热继电器维修保养：（1）检查热继电器的导线接头处有无过热和烧蚀痕迹，如有应该整修处理，处理后达不到要求的应更换；（2）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e、自动空气开关维修保养：（1）用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧否则应该烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏应该更换；（3）清除表面上的小金属颗粒（但不要修挫
8、）。f、信号灯、指示仪表维修保养（1）检查各信号灯是否正常，如果不亮应该更换同规格的信号灯；（2）检查各指示仪表是否正常，如偏差较大则应该做适当调整，调整后如偏差仍然较大则应该更换。g、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应该更换同型号的中间继电器、信号继电器；h、PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。3.11 压缩机维修保养：技术小组每年对压缩机进行一次检测、保养3.11.l 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的12位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。3.1
9、1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。3.11.3 具体检查压缩机如下参数：a、压缩机电机绝缘电阻（正常05 兆欧以上）；b、压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；c、压缩机外壳温度（正常85以下）；d、吸气压力（正常值4.9-54kgf/平方厘米；e、排气压力（正常值12.5kgf/平方厘米）；f、检查压缩机是否有异常的声音；g、检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。3.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。3.11.5 检查制冷剂是否在标准范围内，否则应加或放制冷剂。4 记录a、PROELDO-GCQC-4501空调系统日常检查养护记录表b、PROELDO-GCQC-4502中央空调运行记录表
