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1、物业公司工程部设施设备管理作业指导书1 目的确立公司各项目各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。2 适用范围适用于公司各项目各类工程设施设备的综合管理工作。3 职责3.1 各项目经理负责本办法的实施情况进行检查、督导。3.2 工程维修部主管负责本办法的具体实施3.3 工程维修部人员负责所辖物业范围内的各类设施设备的日常管理工作。3.4 公司品质部负责各类设施设备档案的管理工作的监督、指导。3.5 各项目客户主办负责各类设施设备档案的管理工作。4 程序要点4.1 工程设施是指园区道路、场地、休闲椅凳、路灯、游泳池、建筑小品、雨、污水管、井等静止运行状态的共用物业。工
2、程设备是指发电机、电梯、水泵等转动运行的共用物业。4.2 档案的建立要求4.2.1 各项目在接管物业后2个月内应将管辖范围内建立相应的“设施设备台账”和使用档案，并在建档后的3个工作日内将台账移交客户主办存档。4.2.2 各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：a、所有设施设备应单机单台或按功能系统进行“设施设备标识”；b、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：（1）设施设备名称；（2）设施设备编号。c、设施设备编号按下列规则编制：设备流水号（01，02）设备名称缩写（取汉语拼音字头）设备系统名称缩写（取汉语拼音字头）物业项目名称注意事项：（1）设施设备
3、流水号按物业项目的设备总数流水编制；（2）同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。d、标识的制作规范：标识材质用双色板制作，表面亚光色。4.2.3 各项目在设施设备接管验收后2个月内必须完善设施设备的统计工作。a、设施设备的统计工作应真实、准确、帐物相符的原则；b、设施设备统计以设备台帐的形式，主要统计设施设备的基本情况，内容主要包括：设备名称、设备型号、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等；c、设备台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设施设备的全部档案内容；d、设施设备使用状态的
4、统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等；e、设备的统计资料必须全部真实地反映实情；f、设施设备的统计资料应交客户主办存档备查。4.2.4 所有设施设备应按单机单台或功能系统建立设施设备卡。4.2.5 设施设备台账应保持与设施设备现行状态一致，为此，设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时进入设备台帐。4.2.6 设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）由总办统一保存。项目保存复印件。4.3 设备状态标识4.3.1 各项目工程维修部应对设施设备状态进行标识，以防止因设
5、施设备误操作造成人员伤害和设施设备损坏。4.3.2 设施设备状态分为运行、备用。停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.3.3 正常运行中的设施设备可不予标识。4.3.4 标识的方式方法a、设备状态用标识牌进行标识，标识牌尺寸按100mm X 50mm X 1mm（长 x宽 x厚）制作（供配电设备按电力行业统一标准）；b、白色塑料板制作，字体为红色；c、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；d、设备状态改变，标识应随之改变。4.4 设备的日常操作、运行、维修保养管理4.4.1 工程维修养护按照各类设施设备操作、运行、维修保养标准执行。4.4.2 设施
6、设备的巡视管理a、巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种：（1）定期巡视，值班人员按设施设备运行、维护保养要求的时间和项目，对运行和备用的设施设备及周围环境进行定期检查。包括：日检、周检、月检、季检、年检。（2）特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设施设备超过负荷或负荷有显著的变化时，新装、检修或停运后的设施设备投入运行，运行中出现可疑现象及特殊天气时的巡视。（3）夜间巡视，对需要夜间才便于发现的情况进行的巡视。如接点过热和绝缘污秽放电情况。b、巡视检查方法：（1）看：看各设备外观有无损坏，内部各接线端有无烧灼痕迹，各仪表读数、水位、油位是否正常；（2）听：听设备运行的声音有无异响；（
7、3）嗅：嗅运行中的设备有无焦糊等异味；（4）感觉：感觉设备及设备房温度是否正常。c、巡检工作须定时按各类设施设备所列项目进行认真巡视，并将结果填写在相应的巡视记录表上。发现问题及时处理,并将巡查结果填入巡检记录表。4.4.3 维修人员在进行巡视时，应带上相关巡视表，同时将巡检结果用黑色签字笔逐一清楚记录。4.4.4 巡视人将巡视时发现的问题填在报修及处理情况记录表中，小事故能及时处理的，由巡视人立即处理；大事故及时报告主管，由其派工维修，并将处理方法、派工单号和完成时间填在相应栏内。4.5 设施设备的缺陷管理4.5.1 设备缺陷分类：a、一类缺陷为严重缺陷，指缺陷已导致设施设备不能运行或造成影
8、响较大，必须进行处理。凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设施设备损坏，或造成有严重影响的事故的缺陷均称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。b、二类缺陷是重大缺陷指设施设备的较大缺陷，设施设备还能运行，但情况严重，已影响设备运行，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。c、三类缺陷是一般缺陷指设施设备的普通缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划处理。4.5.2 发现一类缺陷应立即消除，并向主管、项目经理、总经理逐级汇报；二类缺陷应及时，按计划消除并向主管、项目经理逐级汇报；三类缺陷可结合定期检修，有计划消除并向主管逐级汇报。4.5.3 工
9、程维修人员发现的设施设备缺陷应记入（设施设备使用档案）。4.6 设施设备的大修改造4.6.1 工程维修部主管根据设施设备使用状况提出设施设备大修、改造项目的申请，提交项目经理。上报公司领导或业主大会审定。4.6.2 公司领导批准由本公司出资的设施设备大修、改造项目。4.6.3 业主大会批准需动用维修资金的大修、改造项目。4.6.4 项目负责制定实施方案，并按计划和方案组织实施。4.6.5 项目经理以及相关技术人员共同监督、验收。4.7 设施设备的购置管理4.7.1 设施设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。4.7.2 设施设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.7.3 设施设备购置的
10、资金来源按相关法规或规定执行。4.7.4 设施设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.7.5 新添设施设备由工程维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的要求。4.7.6 采购设施设备应遵循采购控制程序的相关规定进行。4.7.7 采购设备到达公司后，工程维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理相关手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.7.8 经验收符合要求的采购设设施备按本条例相关规定纳人台账，建立卡片等进行日常管理。4.8 设施设备的停用和封存4.8.1 发现下列情况之一，设施设备应予停用或封存：a、多余设施设备；b、设施设备功能己不能满
11、足提供服务需要的设备。4.8.2 停用或封存的设施设备应采用适当措施防止锈蚀、磕碰和其他形式对其状态的损坏。4.8.3 工程维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设施设备进行检查，以保持其适用性。4.8.4 设施设备领班人员应填写设施设备停用或封存的报批单，经维修主管批准后实施。4.9 设施设备的报废4.9.1 无修复价值的设施设备应予报废。4.9.2 报废设施设备应由项目物业服务中心组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备管理人员、财务部代表、项目经理。4.9.3 工程维修部主管应填写设施设备审核表经总办批准后实施。4.9.4 需报废设施设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.9.5 报废设施设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.9.6 工程维修部应将批准的设施设备审核表报公司财务部一份。4.10 属于业主共用的设施设备的停用、报废，须报本项目业主委员会审核、同意后方可实施。
