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1、会计实务类价值文档首发！房地产开发企业购入在建工程后继续开发土增税清算税务处理-财税法规解读获奖文档实务中，遇到房地产开发企业来电咨询，问企业购入在建工程后投入资金继续开发，在土地增值税清算时，购入在建工程的成本能否加计扣除？近几年来，企业利用在建工程筹划土增税清算的案例确实不少，于是各地都相继出台了应对措施，明确房地产开发企业购入在建工程继续建设后再转让时，由于在建工程出让方在出让在建工程土地增值税清算时，相应的土地和开发成本已经加计扣除，因此仅允许对开发成本的再投入部分加计扣除，以避免重复扣除。一、基本规定根据土地增值税暂行条例、实施细则和相关文件规定，房地产开发企业转让房地产并取得收入（
2、含货币收入、实物收入和其他收入），应依照规定缴纳土地增值税。 计算公式为：应纳土地增值税=（转让收入-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及附加和财政部规定的其他扣除项目。根据国家税务总局公告2016年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。计算土地增值税增值额的扣除
3、项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。税率（略）二、案例例1：A房地产开发公司于2015年6月，向B房地产开发公司购入一商品房在建工程项目，总价10亿元，A公司后续投入的开发成本为5亿元，于2016年6月开始预售，2016年7月全部售完，销售额合计25亿元（不含税），支付符合文件规定的银行贷款利息1000万元，A公司选择按简易计税办法缴纳增值税。计算A公司应缴纳的土地增值税（不考虑预缴）。解析：根据各地明确的在建工程不能加计扣除规定，A房地产开发公司扣除项目中，财政部规定的其他扣除项目=5×20%=1亿元；其他房地产开发费用=（10+5）×5%=0.75亿元；A公司
4、应纳城市维护建设税=2500000000×5%×7%=8750000元；A公司应纳教育费附加（含地方）=2500000000×5%×5%=6250000元；A公司土地增值税扣除项目合计=10+5+0.1+0.75+0.0875+0.0625+1=17亿元；A公司增值额=25-17=8亿元；8÷17=47.06%，增值额未超过扣除项目金额50，适用税率为30，因此：A公司应缴纳的土地增值税=8×30%=2.4亿元。三、建议建议根据B公司转让在建工程土地增值税清算状况来决定A公司购入的在建工程成本在土地增值税清算时能不能作为
5、加计扣除计算基数。（一）B公司在建工程转让收入小于扣除项目金额（不含5%的其他房地产开发费用和20%的财政部规定的加计扣除数），该情形下，应允许A公司将在建工程成本作为加计扣除和其他房地产开发费用计算基数。（二）B公司在建工程转让收入小于扣除项目金额（含部分5%的其他房地产开发费用，不含20%的财政部规定的加计扣除数），该情形下，应允许A公司将在建工程成本作为加计扣除计算基数，调整其他房地产开发费用的计算基数。（三）B公司在建工程转让收入小于扣除项目金额（含5%的其他房地产开发费用，含部分20%的财政部规定的加计扣除数），该情形下，应调整A公司加计扣除部分的计算基数，在建工程成本不能作为其他房
6、地产开发费用的计算基数。（四）B公司在建工程转让收入大于或等于扣除项目金额的，则A公司购入的在建工程成本不能作为加计扣除的计算基数，也不能作为其他房地产开发费用的计算基数。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。
