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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作目 录1. 定位策略的把握41.1. 定位的基准原则41.2. 定位的逻辑结构52. 核心问题的提出62.1. 如何与赣江相得益彰62.2. 如何让项目站在更高的开发层面62.3. 如何实现价值最大化72.4. 如何引导产品出彩72.5. 如何最大限度打造中高档住宅品质72.6. 如何利用五星级酒店的有利资源82.7. 如何利用甲级写字楼的有利资源82.8. 如何利用一期建成的商业83. 项目评价93.1. 项目概况93.2. 技术资料93.3. 四周景致103.4. 周边配套123.5. 交通条件133.6. 街区功能143.7. 总体评
2、价144. SWOT分析154.1. S 优势因素154.2. W劣势因素174.3. O机会因素174.4. T 威胁因素184.5. 矩阵组合分析195. 项目定位205.1. MCTR定位推导思维模型205.2. 市场定位255.3. 物业形态定位305.4. 价格定位335.5. 客户细分355.6. 客户定位375.7. 户型定位415.8. 建筑风格定位435.9. 形象定位455.10. 文化定位495.11. 案名推介526. 项目发展建议546.1. 交通组织建议546.2. 景观设计建议556.3. 建筑布局建议566.4. 地形特点的规避与利用586.5. 户型设计建议5
3、86.6. 配套功能建议756.7. 停车场建议756.8. 物业管理建议766.9. 智能化设施建议：817. 产品核心竞争能力分析837.1. 自身营造的价值847.2. 地块区域价值857.3. 项目附加价值分析858总体开发策略建议869. 项目开发模式框架示意图871. 定位策略的把握1.1. 定位的基准原则由于市场的不断细分决定了任何产品有多样或多元性的发展可能，在以下定位内容中将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查基础上塑造新模式开发对市场的号召力；强调扬长避短：根据本项目的优
4、劣因素提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。 提出核心的关键问题项目评析：SWOT矩阵分析市场调研分析结论定位分析：MCTR推导模型开发策略建议 客户定位物业形态市场定位文化定位户型定位价格定位形象定位风格定位密度定位案名推介规划建议景观建议地形利用建筑排布配套建议停车场建议智能化建议产品核心竞争能力分析1.2. 定位
5、的逻辑结构由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：2. 核心问题的提出基于对本项目的前期的市场调研与分析，提出项目定位中需要针对性解决的核心关键问题，这是成功操作本项目需重点考虑的内容：2.1. 如何与赣江相得益彰项目占据了南昌市城北区域最好的地块，与赣江江景区密不可分，项目操作需既照顾好赣江的城市功能，又很好地营造项目自身。2.2. 如何让项目站在更高的开发层面目前整个南昌市的江景住宅开发市场已经处于中高级的层面，项目本身也不过为一般的二三线江景住宅，关键在于使项目脱离江景住宅的局限与制约，
6、站在城北中心，乃至市中心的高度来营造本项目。2.3. 如何实现价值最大化针对南昌人还比较传统的消费特点，项目在营造时如何有意识地加以引导，引导消费者进行自身突破，从而使出彩的产品能赢得市场的喝彩声，使项目的感知价值真正转化为经济利润。2.4. 如何引导产品出彩在产品层面，项目如何既适当照顾消费者比较传统的审美心理，又能适度超前，使项目真正跳出南昌，成为备受业内外瞩目的品牌之一。2.5. 如何最大限度打造中高档住宅品质由于项目一期已经基本建成，由发展商统筹的总建面积共110万平方米，剔除一期建成30万平方米的商业，10万平方米的住宅，以及5万平方米的写字楼，项目如何尽可能的利用二期的55万总建面
7、积，达到提升项目品质的目的。2.6. 如何利用五星级酒店的有利资源项目地块将规划的五星级酒店，项目如何巧妙地打造好住宅本身与酒店的关系，使两者相融相合，共享互补。2.7. 如何利用甲级写字楼的有利资源项目一期建成的甲级写字楼，具有一线赣江江景和部分青山湖景，项目如何巧妙处理住宅本身与写字楼的关系，使两者共享互补，相得益彰。2.8. 如何利用一期建成的商业项目一期建成的商业街区，是整个项目的前期引擎。如何倾力打造商业的航母，推动其对项目作出贡献，使商业和住宅之间的和谐发展，是本项目的核心问题。3. 项目评价3.1. 项目概况本项目位于南昌市中心城区的东湖区内，属于城北中心地段，从滨江北大道、三经
8、路和规划七路三条主要道路可直达本项目，项目拥有较好的赣江江景和部分青山湖湖景，距离市中心八一广场约2.5公里，距离省政府约3.5公里，距离市政府约3.5公里。项目地块南临大地龙泉湾，西边为滨江北大道和赣江，东临普通住宅区，北临朗贤外滩铭座，西北角即为赣江大桥和洪都大桥双桥。3.2. 技术资料项目二期由发展商统筹的土地面积约230亩，153180平方米；其中住宅建筑面积约50万平方米；用地面积存在一定的软性操作空间。土地净容积率3.34，有可操作空间。无其他强制性控制指标，主要根据项目规划进行方案报建。其它限制性条件。3.3. 四周景致地块西北面：有风景迷人的赣江江景和滨江北大道地块北面：连接京
9、九大动脉的赣江大桥，新建成的洪都大桥、英雄大桥；连接城市主干道的规划七路，可以直通青山路，另外，朗贤外滩铭座项目就在项目的正北对面。地块东北边：南昌市豫章小学地块西南侧为大地龙泉湾项目3.4. 周边配套在生活配套方面，片区目前的配套十分完善，地块相邻的有豫章小学；在地块东南侧有城市主干道青山路，此干道上有百货大楼城北超市，香江家具城，江西财经大学青山园校区；由于项目处于南昌市中心城区，从项目到市区中心八一广场距离较近，可以充分享受整个城市的各个方面的配套。在休闲娱乐方面，赣江美好景致的可观可赏、可参与性，是南昌市一江两岸的核心之一；项目一期30万平方米的商业配套，能充分满足将来业主休闲、娱乐的
10、需求。规划当中的五星级酒店的建成，将对提升项目的配套，起到极大的推动，五星级酒店的商务中心、大型会议厅以及停车场，都将成为项目的优质配套设施。已经建成江景写字楼，即将成为南昌市老城区的城北商务中心，将引导人流动向，和商业街区互动，形成完善的人流动线，聚集人气。3.5. 交通条件滨江北大道路、三经路和规划七路三条道路直接到达项目地块，滨江北大道路、三经路和正在拓宽的阳明路主干道直接相连，规划七路与青山路直接连接，这三条路都很方便到达市区中心步行街或八一广场的位置。滨江北大道拥有优美的江景，但道路环境相对较差，去市区较远。三经路直通阳明路，儿童医院，能够快速抵达城区的相关配套。规划七路直通青山路，
11、儿童医院，能够快速抵达城区的相关配套；百货大楼城北超市，香江家具城，江西财经大学青山园校区。3.6. 街区功能按照政府对城北片区未来的规划，主要是定位为以商务、金融、休闲、文化、娱乐、生活居住功能为一体，集其它相关配套性功能于一体的多功能、生态型、复合型区域。规划七路的通车，更加便捷有效的使项目和城中心的距离缩短，有力地提升区域文化、娱乐、休闲的功能形象。随着城北城市副中心商业圈的规划和建设，片区的商业功能将进一步提升，居住功能也得以强化，片区住宅市场认知度也将进一步加强。3.7. 总体评价地块拥有较好的自然景观资源和水系资源，绿色馥郁，生机盎然，赣江江景致可观可赏可参与，生活情趣较浓。地块也
12、有不足之处，一是地块东边一些杂乱密集的民居区以及住宅对江景的不完全可视性。二是地块西北边赣江大桥上，高速行驶的火车对项目造成了较大的噪音干扰。因噪音位于高处，难以进行规避或阻隔。地块二期的五星级酒店规划用地，五星级酒店对项目利弊兼备，如何巧妙地化解，强化利处，规避弊端，给规划设计带来较大的难度。由于项目处于南昌市老城区中心，从项目到市区八一广场的距离很近，生活娱乐配套充足，居住环境隐藏于市。片区集休闲、娱乐、度假、文化、旅游等功能于一体的规划，项目本身也具有城市综合体的性质，适合开发中高档次的物业，对于项目是一个极大的利好消息。4. SWOT分析4.1. S优势因素区位优势：本项目位于南昌市区
13、内，距离市中心约2.5公里，行程约5 分钟，相对于郊区住宅项目比较而言，本项目距离市中心距离非常近，是南昌市为数不多的市区城市综合体的项目。人文优势：赣江周边自然景观优美，同属东湖区，位于赣江流域之上的滕王阁，代表南昌市文化的精髓，唐代诗人王勃曾经写下著名的滕王阁序。城北区域是南昌市区目前商业配套最好最完善的城区。自然景观优势：项目与赣江融为一体，是整个城北区域的中心，周边皆为新建商品住宅，处于城市改造升级过程。自然水系优势：项目地块周边有赣江流域、水资源十分丰富。认知优势：在调研中发现，城北区在南昌市民的心目中事真正的城市中心，具有较高的知名度和美誉度，地块认知度高，心理价值高。资源整合优势
14、：项目策划与规划设计的完美组合可切实实现客户的真正需求，体现“以客户为本”的产品设计理念；企业背景优势：发展商中江地产隶属江中集团，江中制药是江西省的大型国有企业，资金实力雄厚，对于项目的资本运营方面具有一定的优势，在资金的投入上有保证，能增加客户对项目的信心；积极邀请众多优秀的外脑机构合作，实现项目开发的强强联合。总体规模较大，在自身配套方面的投入十分完善，对于营造一个完善的社区配套十分有利，外部配套方面可以通过资源共享的方式来解决。项目周边不缺教育机构，有利于业主子女的上学。4.2. W劣势因素项目用地兼有酒店、商业、写字楼用地性质，使项目在交通组织、人流处理、视线干扰、噪音干扰等方面的处理存在一定的难度。地块西北侧赣江大桥上高速火车的噪音，对项目形成较大的影响，且此噪音难以通过规划、环境上加以解决，成为项目的一道硬伤。地块东侧的杂乱民居区，环境面貌较差，具有一定的噪音，对于项目的整体形象存在一定的影响。相对城市综合体的开发，项目地段稍差，在商务办公方面不具备优势，在商业运营方面有较大的难度，因此在营销方面总量上的投入受到一定的限制，对于肩负建设开发商企业品牌的重任，显得力度稍弱。本项目周边人流量不大，而综合体项目往往要求具有较好的商务地段
