个人二手住房贷款业务制度

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1、中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法及操作规程（2011年版）（2011年版）目 录个人二手住房贷款业务管理办法111第一章总 则111第二章贷款对象和条件111第三章贷款金额、期限、利率和还款方式333第四章放款模式、贷款担保666第五章贷款业务流程111111第六章附 则151515个人二手住房贷款业务操作规程161616第一章总 则161616第二章贷款申请受理161616第三章贷款授信调查262626第四章贷款审查审批313131第五章贷款签约与发放343434第六章贷后管理404040第七章附 则474747中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）第一章

2、总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务经营管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法和商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律、法规和规章制度，制订制定本办法。第二条 本办法所称的二手住房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。第三条 本办法所称的个人二手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买二手住房的人民币贷款。本次贷款用于清偿售房人名下、以交易房产抵押的贷款的二手住房贷款，又称为“交易型转按揭贷款”。第四条 中国邮政储蓄银行各级机构办理个人二手住

3、房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。第二章 贷款对象和条件第五条 个人二手住房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件：（一） 年龄在18周岁（含18周岁）至60周岁（含60周岁）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或在中国境内工作一年1年（含1年）以上、在中国境内首次购买自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）。（二） 本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（三） 从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等

4、自雇人士应连续正常经营一年1年（含1年）以上。（四） 具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含50%）以下，总体收入还贷比控制在55（含55）以下。（五） 本次贷款信用评级原则上在BB级（含BB级）以上。前款第（四）项内，本次贷款收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）月均税后收入。上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人

5、的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。本办法所称的个人信用记录等级，是指按照我行个人征信应用管理制度规定，对个人信用报告划分的风险等级。自雇人士是指自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者，包括但不限于：我行经营性个人贷款客户（含结清贷款客户）、其他个体工商户、私营企业主或企业合伙人。第六条 共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款

6、人和共同借款人。第七条 个人二手住房贷款禁入类客户与业务。（一） 严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。（二） 严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。（三） 严禁变相发放用于购买商业用房或商住两用房的贷款。第三章 贷款金额、期限、利率和还款方式第八条 个人二手住房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：（一） 单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人二手住房贷款余额，应在上级行对贷款行授权的额度范围内。（二） 单笔限额。单笔

7、贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人二手住房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。（三） 贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。各类房产适用的最高抵押率，按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。（四） 借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。第九条 贷款期限应同时满足下列条件：（一） 贷款期限不超过30年。（二） 贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果

8、年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。（三） 抵押物土地使用权剩余期限贷款期限+3年。（四） 贷款期限与抵押房产房龄之和，北京、上海地区不超过50年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区不超过45年，其他地区不超过40年。本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。第十条 贷款执行利率。（一） 贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。利率浮动比例按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。（二） 贷款期限一年1年以内的，在整个贷款期间利率保持固定。；贷款期限超过一年1年的，利率调整方式为：每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动

9、比例，重新确定贷款执行利率。第十一条 贷款罚息利率。（一） 借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.3倍。（二） 借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。（三） 借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的1.5倍。第十二条 贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中：（一） 阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。只还利息、不还本金的宽限期不得超过12

10、个月，且不得超过贷款期限的1/3。（二） 一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。第十三条 贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款：（一） 最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于3个月。提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，借款人应按提前归还贷款本金的1%向我行缴纳违约金；已足额还款期数不少于最低提前还款月数的，可免于缴纳违约金。（二） 提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。（三） 对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。第十四条 贷款当期应还本金、

11、利息、罚息、违约金及其他费用，由借款人通过借款合同及相关协议约定，授权我行扣收。第四章 放款模式、贷款担保第十五条 个人二手住房贷款的发放，分为下列四种模式：（一） 见抵押登记证明放款：房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明之后，发放贷款。（二） 见抵押登记回执放款：房产已完成过户，已递交抵押登记申请，房管部门出具受理回执，凭该回执发放贷款。（三） 见过户回执放款：已递交房产过户申请，房管部门出具受理回执，凭该回执放款。下列情形之一，视同见过户回执放款：1. 房产已完成过户，我行见过户后房屋所有权证书放款。2. 当地过户与抵押登记同时办理，我行见相应回执放款。（四） 见购房合同放款

12、：借款人与售房人已签订购房合同，凭该购房合同发放贷款。第十六条 各种放款模式适用的业务情形。（一） 所有贷款均可采取见抵押登记证明放款模式。（二） 贷款采取见抵押登记证明放款之外的其他三种放款模式之一，原则上应提供第三方保证，但本办法另有规定的除外。（三） 见购房合同放款模式仅适用于以下两种情形之一：1. 由总行准入合作机构提供保证的交易型转按揭贷款。2. 房管部门实行二手房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管账户。第十七条 贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物。但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产

13、作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。第十八条 抵押房产应同时符合如下基本条件：（一） 主借款人应作为购房人（即交易过户后，作为房屋所有人或共有人）。共同购房人年龄未满18周岁的，应属于借款人的被监护人，且主借款人应为优质单位职工；共同购房人年龄满18周岁的，年龄应不超过60周岁、具有合法有效身份和完全民事行为能力。共同购房人不得为“低保户”。（二） 房产为住宅类型，在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。审慎接受套型建筑面积超过200平方米的住宅，可上市流通的自建房，以及单套成交价格超过500万元的住宅作为抵押物。严禁接受商业用房和商住两用房作为抵押物。严禁接受转

14、让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于：平房、地下室、半地下室、工厂配套宿舍、酒店式公寓和不能上市流通的自建房。（三） 北京、上海地区房龄不得超过30年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区房龄不得超过25年，其他地区房龄不超过20年。房龄接近本办法规定的最高房龄（以5年内为参考值）的，调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷。（四） 所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地主管部门规定的抵押登记条件。经济适用房、已购公房等政策性住房，以及划拨土地上建造的其他住房，还应符合当地县级（含县级）以上房管部门规定的公开上市条件。（五） 办理抵押登记手续时，除总行授权之外

15、，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套住房不得同时在我行办理多笔贷款。自建房、别墅的土地使用权应与房屋共同抵押给我行，其他类型的住房如果不存在土地使用权先于房屋抵押，以及土地使用权与房屋可重复抵押的风险的，土地使用权可以不抵押给我行。第十九条 贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估价机构”）评估，或由我行具备相应评估资质或技能、且不参与信贷决策的人员评估。各级行领导、信贷业务主管、消费信贷团队负责人，均不得从事抵押物评估工作；受理岗、信贷员、审查人或审批人，可以从事抵押物评估工作，但不得对本人经办贷款的抵押物进行评估。估价机构或内部人员评估价值虚高（以评估单价高于当地同等地段商品住房平均水平20%为参考值）的，贷款调查人员应予以现场核实，并在调查报告内确认合理的评估价。我行内部人员评估抵押物价值，仅适用于下列情形之一：（一） 以交易契税缴纳基数作为购房总价办理贷款；。（二） 当地估价机构均不符合我行准入条件；。（三） 按照同类住房市场价格估算贷款成数低于50%；。（四） 首付款（或全部交易资金）委托我行或其他机构监管。第二十条 抵押房产是否投保，由贷款有权审批机构根据借款人资信状况和抵押物情况决定。第二十一