酒店地产开发及营销模式研究报告

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1、酒店地产产开发及及营销模模式什么么是酒店店地产 220044年，酒酒店地产产全线飘飘红，毋毋庸争议议的成为为京城楼楼市的最最大亮点点。从金金桥国际际公寓到到晶都国国际、再再到远中中悦莱、纽纽约客、这些些项目的的出现给给地产市市场打开开了新的的商机，也也给发展展商提供供了一种种新的产产品开发发模式。 顾顾名思义义，酒店店地产就就是由酒酒店与地地产相结结合的业业态形式式。酒店店与地产产的嫁接接不是一一个偶然然的因素素，而是是顺应市市场发展展的结果果。因为为酒店本本身就代代表着一一个楼盘盘的形象象，星级级酒店更更是身份份和地位位的象征征，能够够出入星星级酒店店，在星星级酒店店居住，本本身就是是一种荣

2、荣耀。因因此，当当前市场场上酒店店地产的的兴起就就是理所所当然的的了。 酒酒店地产产作为一一种新型型的房产产投资和和消费方方式，符符合现代代经济资资源共享享的原则则。到990年代代，酒店店地产传传入中国国深圳、海海南、北北京、上上海、西西安等地地，自此此，酒店店与地产产相结合合运营的的模式就就开始多多了起来来。酒店店地产之之所以能能在北京京市场站站稳脚跟跟、形成成气候并并产生了了更多的的创新形形式，原原因有多多种：全全国宏观观经济的的持续力力好，国国民经济济的连续续增长、首首都的地地位、奥奥运会的的刺激、中中国城市市化的进进程，都都使得投投资性居居住成为为可能。 据据统计数数据显示示，仅就就2

3、0008年奥奥运会来来说，大大量商务务团体的的涌入，造造成北京京市酒店店的缺口口大概有有1800家-1190家家，这为为酒店地地产的发发展提供供了广阔阔的市场场机遇，且且市场预预热在未未来这两两年就会会开始产产生。所所以，北北京将成成为亚洲洲投资酒酒店地产产的首选选地。 可可以这么么说，是是国内经经济的蓬蓬勃发展展催生了了酒店地地产的热热潮。酒店店式公寓寓是酒店店地产的的代表作作 酒店式式公寓是是指提供供酒店式式服务的的公寓，它它集住宅宅、酒店店服务、会会所等多多功能于于一体，具具有自自用和和投资资两大大功能。与与酒店相相比较，其其更多了了家的味味道。既既能向住住客提供供家庭式式的居住住布局、

4、家家居式的的服务，又又能规避避传统酒酒店与生生活之间间的距离离感。由由于它吸吸收了传传统酒店店与传统统公寓的的长处，因因此，备备受商务务人士的的青睐。 酒酒店地产产，是地地产商与与酒店运运营商相相结合的的产物，这这种新的的运营模模式将产产生不同同以往的的投资价价值。具具体来看看，它是是以住宅宅立项，具具有700年产权权，可以以和普通通住宅一一样按套套销售，但但建筑规规划与配配套全部部按照酒酒店的标标准执行行，又经经由正规规的酒店店管理公公司统一一运营的的业态。它它与酒店店的区别别就是产产权年限限的不同同，而更更具有酒酒店投资资所没有有的优点点，如可可以分割割出售，拥拥有产权权。 酒店店式公寓寓

5、与普通通公寓相相比，业业内专家家认为，在在地理位位置和硬硬件品质质相当、服服务配套套完整的的基础上上，酒店店式公寓寓比同档档次的公公寓更值值得投资资。其原原因主要要在于：首先，酒酒店式公公寓大多多聘请专专业的酒酒店物业业管理公公司和酒酒店式公公寓管理理公司进进行管理理，他们们凭借广广泛的客客源优势势，有效效保证了了出租率率。其次次，酒店店式公寓寓统一的的经营方方式使各各业主的的经济利利益捆绑绑在一起起，管理理公司根根据收益益分成，可可以保持持物业的的整体租租价，保保证了良良好的租租金稳定定性。 酒酒店式公公寓与酒酒店相比比，由于于是成套套住宅，相相比于纯纯酒店的的单间设设计，居居住的舒舒适性大

6、大为提高高。同时时，酒店店式公寓寓在其软软、硬件件的配置置与纯酒酒店相差差无几，但但租金价价格却相相去甚远远，从而而具有更更优的性性价比与与更好的的居住舒舒适性。可以看出，酒店式公寓作为酒店与住宅的综合产品，具有二者的优势，从而具有很强的生命力。 酒店地产的发展趋势 酒店地产作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选。 近期一项针对北京、上

7、海、广州、深圳等7城市近千名高收入者的抽样调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地产所有业态当中，酒店地产又是呼声最高、最被市场看好的投资渠道。另据统计，就北京而言，境外办事机构共计4000多家，世界排名前100位的跨国公司，有50%在京设有办事机构。仅以丽都、燕莎商圈来说，区域周边有着浓郁的涉外氛围，众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员、私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面的物业使用需求，庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。 酒店地产近两年呈现出以下几种发展趋势： 1)市场份额逐步增

8、大 酒店地产是一种新颖的房地产开发模式，中国推行这种形式只有几年的历史。酒店式公寓由于总价低、首付低，许多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在我国沿海，是产权度假酒店，虽然投资者能够从中获益，但旅游景点受淡旺季的影响，满足不了投资者高收益的需求。 2)产品优势显著 酒店地产在内地不断延展，浙江、上海、北京相继发展起来。 酒店地产首选为商业繁华、商务办公集中、交通便利的地段，这样不但保证酒店的客源充足，而且有利于酒店的人气聚拢，进而提升酒店娱乐设施的利润。酒店不但客源充裕，最重要的是不受淡、旺季影响，酒店收入保持平稳；尤其建在火车站、机场周围，经营小时房也是一笔可观的收益。 3)回报高低和稳定

9、是投资的重要指标 目前，酒店式公寓式实行委托租赁的具体年限不尽相同。随着市场竞争增大，酒店地产的承租年限都在5年以上，有不少已经达到了15年。一般来说，承租年限长可令回报长期稳定，另一方面也有利于酒店气氛和品牌的形成。 4)酒店地产引入品牌管理 酒店式公寓一定要有专业队伍和灵活的模式来确保买房者的投资收益。酒店式公寓的经营模式通常是专门聘请专业团队打理，确保资产增值。酒店式公寓与旅行机构长期合作，可以确保稳定客户网络，保证良好客源。5) 注重后期经营的特色 对于酒店式公寓来说，前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理工作。其中包括档次定位、降低经营管理成本、开放互动式娱乐

10、设施、开展多元化经营等。 酒店式公寓的良好收益被广大投资者看好，成为房地产新型的投资热点与趋势，并在逐渐的发展与壮大。 酒店地产在国内的发展一方面前景看好，另一方面因尚处于初级阶段，所以，锋华兴业房地产经纪公司认为有一些问题值得关注和逐步完善。 即使是酒店式公寓也需要明确的定位，如硬件档次，客源、酒店软件服务等。片面的求大、求全，或过分的简陋都不是最好的定位。项目定位应结合客户群，做到即能满足客户的需要，又可以有效节省经营成本的经济型酒店公寓。 酒店地产的规划 国内现有酒店地产模式是开发商投资，设计出它的回报模式。回报的模式有多种，如完全自用型、有限自用型，有限自用型还包括固定回报、不固定回报

11、等。 酒店地产是不同利益主体相结合的产物，因此各利益主体平衡机制的设计非常重要。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑。能否实现这么高的回报率，双方最终达到利益相互均衡才会有合作。在市场经济的链条中，一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。同样，在酒店公寓的开发、销售、回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。酒店式公寓是多方利益相综合的中间产品，把握三方利益的平衡才是项目成功的关键。酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着直接的影响。规模过大，出租率上不来；规模过小，形不成规模效应。新型酒店

12、地产在酒店的规模上应严格按照酒店业的经营实际状况出发，要避免酒店规模过大或过小的问题，酒店的星级要符合酒店的经营定位，一般要经过严格的市场调研和咨询。酒店的设计在很大程度上决定后期的经营成本，部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而成，很多的管线、设施、配套等都无法完全按照酒店的标准进行使用。新型酒店式公寓在规划设计上特别注重适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，包括面积、户型、装修、设施配套等。新型酒店地产的设计套房的比例逐渐加大，家居化酒店布置越来越受到投资者的欢迎。酒店的经营要有自身的特色，新型酒店式公寓在酒店的后期经营中比较注重酒店经营定位，经营有一定的主题，借助

13、于某一方面的资源使之成为最具某种特色的酒店，与普通酒店大而全的经营完全不同，差异化经营是酒店地产经营的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁华的城市商务或商业中心，并且依附于周边区域，往往在一个区域中既有酒店类物业，又有公寓、商业、办公类物业共同组成一个混合的社区，在这个社区里很多的配套可以实现共享，资源利用最大化。这一点普通意义上的酒店公寓完全不能具备。 相信，酒店地产作为新兴的房地产业态形式，将在市场的高度关注下得到长足的发展和完善。 酒店地产的营销模式 锋华兴业通过金桥国际公寓及晶都国际两个酒店地产代表作的成功运作，积累了许多关于酒店地产的营销思路，归纳起来主要有以下几点： 一、 酒店档次形

14、象定位 在这方面并非档次越高越好，重要是分析所运作的物业所处地理位置及周边真实市场需求情况，优先考虑同周边酒店的差异性及互补性。 二、 营销团队的专业性 酒店地产的营销同常规类住宅及公寓类产品有所不同，要求相关销售人员一定要对酒店本身的运营规律非常熟悉，要经过专业化训练，同时业务人员自身形象及气质要符合未来酒店经营的需要 三、 卖场营造 酒店地产的卖场营造非常重要，最好将未来的酒店生活的场景通过特殊设计在卖场充分表现出来，比如大堂的风格及豪华装修、服务生的专业服务水平，客房的舒适性，通过样板间表现。 四、 设定合理的投资回报模式 投资回报过高会加重将来经营的风险和压力，过低又会吸引不了投资买家

15、的购买，一定要参照当时的市场资金合理回报率来确定回报模式。 五、 设计合理的经营期限 根据不同的产品，不同的定位，不同的酒店地产的经营者，应该设计不同的经营期限，如我公司运作的金桥国际公寓设定，经营期限为15年，而晶都国际则为10年。 六、 及早考虑后期经营问题 酒店地产能否成功运作，很大程度上依赖于后期的经营管理，如我公司在运作上述两个项目的销售阶段，就及早考虑将来的经营问题，整合各种需求资源及推广渠道，从而保证经营后的负担较轻。 总的来看，酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有良好的开发心态，是否有专业的整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。 在这方面，锋华兴业作为酒店地产的先行者，摸索出的经验可供大家分享。 9.15.202214:2314:23:2522.9.d14时23分14时23分25秒Sep. 15, 2215 September 202214:23:25 PM14:23:252022年9月15日星期四14:23:25