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1、 上海国际广场项目提案市场篇一、太仓市场情况（一）一级市场1、分布位置2、基本数据目前供应量（20072009年）土地位置土地面积（）用途规划指标要求建筑面积（）容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区娄江路西、上海路南、常胜路西、世博小区北40986.9商业2.235%20%90171.2太仓经济开发区太平路西、北京路南99996商业1.01.535%30%149994太仓市城厢镇204国道西、东古路北侧18735商住1.635%30%29976太仓经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.4商住340%25%37903.2太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧8442.9商业3.940%20%32
2、927.3太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业2.540%20%17368.8新区郑和路北侧、柳园路东侧2754商住2.235%30%6058.8合计190496.7364399.3另：由于在2007年前已开发的部分项目还在销售，合计建筑面积约1127986，因此，目前整个太仓市场的总体供应量约为：1492385.3未来供应量（20072009年）土地位置土地面积（）用途规划指标要求建筑面积（）容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业2.540%20%46572太仓经济开发区太平路西侧弇山路北侧2304.7商业235%20%4609.4太仓市城厢镇北
3、城河南侧、人民路东侧、中医院北侧12925.2商住1.830%35%23265.4太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业2.540%20%17368.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业2.220%35%35755.1太仓经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业220%35%26248.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业220%35%24387.6太仓经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业220%35%29251太仓市城厢镇长埭北弄19号13757.6商业340%20%41272.8太仓经济开发区花园街12号26508.4商住230%
4、30%53016.8太仓经济开发区郑和路北、东仓路西101668商住2.125%35%213502.8城厢镇东古路以北、中心2号路以西、3号路以东12930.8商住1.1530%30%14870.42城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧50333.9商住2.522%35%125834.8城厢镇339省道南侧、规划1号路西侧、顾港北侧53351.5商业0.8，1.835%20%96032.7城厢镇南园东路北侧、太平路西侧（原师范地块）27153.9商住2.223%35%59738.6新区郑和东路北、洛阳路南侧（原印染厂）88837商住1.625%40%142139.2新区上海东路北侧、东亭
5、路东侧14269.8商业430%30%57079.2新区郑和路南、东亭路西8440.5商业0.8，340%10%25321.5新区城北花苑西侧24342.3商住0.8，335%30%73026.9新区上海东路北侧、东亭路东侧14000.1商业0.8，2.630%25%36400.3新区城东路南、东亭路东99911.6商住2.228%35%219805.6新区城东路南、东亭路东97575.3商住2.228%35%214665.7新区太平路西侧、弇山路北侧2304.7商业235%20%4609.4新区东亭路东侧、上海东路北侧105063.4商住2.227%35%231139.5新区东仓路西侧、弇山
6、路北侧8325.4商住1.630%30%13320.6新区四通路东侧、美固龙路南侧31450.3商业1.444030.4合计877226.71873265供应量比较（20072009年）小结：（1）地块开发缓慢（2）无论商业用地还是商住用地，多以商住形式开发出现（3）截止目前，各年有尚未开发的地块有：2007年12幅，合计建筑面积530120.92；2008年9幅，合计建筑面积835378.8；2009年5幅，合计建筑面积507765.6；（4）商住及商业用地多集中在中心城区板块，未来竞争激烈；（二）二级市场1、房地产市场情况1）太仓市20032008年房地产投资情况（数据来源：瑞联行数据库）
7、析：从上表我们可以看出太仓房地产投资整体呈上涨趋势，但是在2006年和2007年度有一定的下滑趋势，但是到2008年又呈现飞速上涨的趋势，从2007年的21.61亿元上升到39.24亿元，上涨了17.63亿元，上涨幅度达到81.6。2）太仓市20052008年商品房施工、竣工、销售面积（数据来源：瑞联行数据库）析：从上图我们可以看出从2005年到2008年太仓市商品房施工面积有所减少，从2005年的279.9万平方米到2007年的171万平方米，下降了108.9万平方米，降幅为38.9，从2007年到2008年又有所上涨，涨幅为16.9；商品房竣工面积从2005年的99.54万平方米到2008
8、年的121万平方米，上涨了22.6万平方米，涨幅为22.7；商品房销售面积从2005年的98.4万平方米到2008年的52.19万平方米，有明显的下降，下降了46.21万平方米，降幅达到47。3）太仓市2005年-2008年商品房销售金额（数据来源：瑞联行数据库）析：太仓2005年到2008年商品房销售金额有明显的下降，从2005年的34.99亿元下降到2008年22.07亿元，下降了12.92亿元，降幅为36.9。总结： 2005年和2006年商品房施工面积基本保持一个量，但是到2007年商品房施工面积持续下降，这主要是由于2007年下半年房地产新政的出台，严重阻碍了房地产市场的持续高涨，开
9、发商对房地产开发也比较谨慎，手中的土地也不急于立刻启动开发，所以导致2007年整体商品房施工面积的下降。 随着2008年下半年政策的放宽，开发商也相继把手中的地块拿出来开发，所以2008年商品房施工面积有所增长。 从上图我们也可以看出，太仓市通过几年的大发展和市场大环境不景气的影响，太仓商品房销售面积从2007年开始与商品房销售面积就有很大的差距，到2008年差距越来越大，所以说太仓目前商品房空置率较高，还需要一段时间的消化。 太仓市商品房销售金额的下降，主要因为大的市场环境的影响和太仓本身房地产市场的原因。最终导致商品房销售面积的下降。87（三）太仓项目信息1、太仓项目位置图2、太仓个案1）
10、通达财富广场参考个案通达财富广场电话号码53111066/53112100基地位置长春北路38号产品类型酒店式公寓开 发 商通达房地产开发有限公司代 理 商亿阳房地产投资顾问有限公司占地面积0.97万总建面积1.59万容 积 率1.59物业费用2.5元/月总 户 数341套在售户数210套开盘时间08.3交房时间08.10价格范围5500-5800元/销售均价5650元/交付标准精装面积配比面 积38.973646.02户 数2484447户 型一室一卫一室一卫一室一卫已售户数941720推广通路展板，短信，网络，参加房展活动，引导旗优势分析1、景观绿化配比合理2、每套的建筑面积小，总价低，针
11、对工薪阶层白领是一大购买力 3、周边学校，医院，休闲娱乐设施齐全劣势分析1、商业型公寓，对于居住来讲，水电费用为民，不能写入合同，得不到保障 2、对于300多套的公寓来说，100多的机动车位是远远不够的销售说明客源分析区域：本地为主，上海等外地为副年龄：30-45岁为主客层：公务员白领为主动机：投资为主，自住为副销售状况去化率达到58%小套去化率较快2）华威商都参考个案华威商都电话号码53106599、53331820基地位置长春北路57号产品类型酒店式公寓、沿街商铺开 发 商太仓华威房地产开发有限公司代 理 商自销占地面积1.16万总建面积1.8万容 积 率1.5物业费用未定总 户 数166
12、套在售户数129套开盘时间08.7交房时间09.6价格范围8500元/-11000元/销售均价9000元/交付标准毛坯面积配比面 积75-98103-119150以上47-5471-8796-107223-293户 数64717542868户 型商铺商铺 商铺写字楼写字楼写字楼写字楼已售户数 015171004推广通路太仓电视台，太仓日报，看板，FM96.7等一些市面上常用的手段优势分析紧靠高薪技术开发区，周边配套齐全，消费档次较低。减轻在次置业的业主生活压力。劣势分析1、 公寓不采用精装修出售，以毛坯的形式出售2、 此案以找一些大型商家批量销售，显然销售难度很大销售说明客源分析区域：本地为主（60%），外地为副（40%）年龄：酒店式公寓：25
