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1、动态成本管理动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在工程招标和签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整l 合同变更 ( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本的组成动态成本= 已结算合同成本+未结算合同成本 +非合同性成本+待发生成本月度成本回顾在目标成本中对已发生、已结算的合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估动态成本月报内容成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露 重大招标进展 补充预算动态状况（含设计
2、变更及洽商） 结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明） 成本目标评审 成本研究及其它测算动态成本月度状况表序号 项目名称 目标成本 (万元) 20090630动态监控 本月预 测金额 与目标成本相比 与上月相比 已发生 合同额 变化说明 一 土地成本 16,009.0016,009.00-15,200.00二 前期工程费 1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安装工程费 36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1 总包工程 27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2总包
3、洽商变更及索赔 -1,194.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套费用 6,508.006,508.00-五 维保费用 0.090.08-17.00-0.041六一五项合计 61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00l 项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和预估（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。l 将项目竣工成本与项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原
4、因l 按规定格式形成项目成本总结和分析目标成本和实际成本的对比分析一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项为跟本、对各费项的结构分解、完成情况进行对比分析基本结论三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解l 成本测算基础资料： 搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录 新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标l 开发项目成本汇总表： 是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。l 各主要费项经济
5、指标 是上述历史项目的主要费项的经济指标，包括用建筑面积计算的，土地面积计算的和按实施面积计算的实际成本记录l 单位工程建安指标： 按项目的单位工程编制，共分为五大部分： 1）、工程概况。 2）、特征指数。 3）、建设标准。 4）、经济指标、 5）、技术指标1）、工程概况主要包括： 工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括： 窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长 总高）一般0.230.28 窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积 体型系数：建筑物体积/外表面积（标准层外墙周长总高）面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积 （规划面积/造价面积） 造价面积与规划
6、面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数 （系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数） 经济指标和技术指标与面积系数的关系3）、建筑标准：分别按单位工程的 基础； 结构及粗装修； 主体设备安装工程； 公共部位精装修； 户内精装修； 等的主要材料做法进行描述。4）、经济指标包括： 单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表4）、经济指标包括： 单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和
7、单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表4）、经济指标包括： 单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表如何参考历史成本测算新项目成本基础数据（项目规划指标表） 确定产品交付标准 确定总体费项成本 在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、 体形系数，确定预设成本 结合产品标准和当前市场情况对主要材料、人工费、 规费等进行调整以下变化规律限于主体及粗装修参考 序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及
8、粗装修造价0.50%-0.50%-0.10%0.10%参考指标 A类高层（主体） 钢筋 47.72千克、水泥 86.69千克、预拌砼 0.33立方 B类高层（主体） 钢筋53.79千克、水泥 75.73千克、预拌砼 0.35立方 当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1成本控制的目标原则不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制成本测算过程的控制分为： 投资论证阶段测算 设计阶段控制 执行过程的控制主要是施工阶段控制投资论证阶段的控制土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市
9、场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论 证项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本设计阶段投资控制效果l 深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段成本控制的效果约为15%20%l 投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段成本控制的效果约为75%80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 l 施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段成本控制效果约为5%以内，控制成本阻力较大，控制的成本较高 方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，
10、产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层
11、、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。 注意设计作品和产品的关系 比较高层与小高层的成本模型中基本财务指标 净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好现金成本收益率 指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目的优劣： 项目的内部收益率：从项目动态收益的角度； 项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度； 项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的
