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1、北京市地方标准住宅物业服务技术标准（ 征求意见稿）编 号：DB/TXXX-2010主编单位：批准部门：实施日期：前 言本标准为推荐性标准。本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资
2、料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司编写人员：审查专家：目 次1 总 则62 术 语73 北京市住宅物业服务一级技术标准93.1 综合管理93.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理103.3 消防安全防范153.4 绿化养护163.5 环境卫生173.6 公共秩序维护183.7 附则一:装饰装修管理183
3、.8 附则二:停车管理184 北京市住宅物业服务二级技术标准204.1 综合管理204.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理214.3 消防安全防范264.4 绿化养护274.5 环境卫生284.6 公共秩序维护294.7 附则一:装饰装修管理294.8 附则二:停车管理305 北京市住宅物业服务三级技术标准315.1 综合管理315.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理325.3 消防安全防范375.4 绿化养护395.5 环境卫生405.6 公共秩序维护415.7 附则一:装饰装饰装修管理425.8 附则二:停车管理426 北京市住宅物业服务四级技术标准436.1 综合管理436.2
4、共用部位及共用设施设备维修养护管理446.3 消防安全防范496.4 绿化养护506.5 环境卫生526.6 公共秩序维护536.7 附则一:装饰装修管理546.8 附则二:停车管理547 北京市住宅物业服务五级技术标准557.1 综合管理557.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理567.3 消防安全防范627.4 绿化养护637.5 环境卫生647.6 公共秩序维护657.7 附则一:装饰装修管理667.8 附则二:停车管理66附件：条文解释67参考文件名录971 总则1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。1
5、.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。2 术 语2.0.1 物业管理是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 业主 是指房屋
6、所有权人。2.0.3 使用人 是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。2.0.4 物业服务合同是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。2.0.5 物业共用部分是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的
7、附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.6 管理规约是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。3 北京市住宅物业服务一级技术标准3.1 综合管理3.1.1 物业服务中心1 物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、
8、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。3.1.2 从业人员1 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 3.1.3 服务
9、内容1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。有报修、维修、处理记录。5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护
10、期间的警示标志。6 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。7 配合相关部门进行公益性宣传。8 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。9 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。3.1.4 经营管理1 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。3.1.5 专项服务委托管理1 依据相关规定，签订规范的委
11、托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理3.2.1综合管理1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后
12、，要组织专项检查并做好记录。7 设备机房1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4） 设施设备标志、标牌齐全。5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。3.2.2 共用部位3.2.2.1 房屋结构1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。3.2.2.2 建筑部件1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、
13、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。2 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。3.2.2.3 附属构筑物1 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。2 每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，
14、做好记录。4 每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3.2.3 空调系统1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。2 定期检验压力容器及仪表。3 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。3.2.4 二次供水设备1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。3 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。
15、4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.2.5 排水系统1 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池定期检查化粪池，及时安排清掏。3.2.6 照明和电气设备1 室内照明每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。3
