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1、雅安“雨城假日广场”项目可行性研究报告成都罗宾纳实业有限公司2001年7月目录序言2第一章 项目背景分析3第二章 市场调查分析5第三章 项目自身因素分析6第四章 项目定位分析8第五章 建筑规划设计11第六章 项目开发模式设计13第七章 建筑经济指标14第八章 财务经济评价15第九章 风险分析17附表1-7序言本可行性研究报告是本报告工作小组以项目所在城市雅安进行实地考察为基础。运用详实的数据资料，通过科学的评估方法，做到客观中立，为投资者做出正确抉择提供可靠的依据。本文研究的主要内容是对项目在法律，政策上的允许度，在运作中的可操作性，在技术上的可执行性以及经济上的投资回报等问题进行专项研究，同
2、时对本项目的抗风险能力，风险评估等都作了详细的研究。该报告将作为编制和审批设计任务书，签定设计合同的依据，同时也是筹措资金和向银行申请贷款的依据。本报告是安排计划，开展各项建设前期工作的参考性文本。第一章 项目背景分析（一） 宏观经济背景分析中国经济发展的浩荡春风给房地产业和住宅市场带来了无限生机，市场一度出现东盛西缓，沿海发达而内地相对落后的市场格局，政府为了平衡区域经济发展水平，调整产业结构，促使东西方经济，资源优势互补，实现国民经济良性、可持续发展，提出了实施“西部大开发”的战略构想，以帮助西部的经济赶上东部和沿海发达地区。进入新千年，随着政府西部大开发战略的实施和城市化进程的加快，西部
3、房地产业也迎来了新的历史机遇。在一系列利好支持下，旅游资源丰富的川西中心城市雅安也迎来了商业地产的绝佳时机。（二） 区域市场分析雅安市属于中小城市，区域市场由于受各方面条件制约，开发企业无论从经营理念和开发技术水平等方面，都停留在一种低级的状态，与成都等发达地区存在很大的差距。从目前雅安地区市场供求来看，供求关系基本保持平衡，市场至今没有出现大规模的开发情况，开发量基本是数千平米的小量，开发的楼盘均以中低档为主，并且多数是砖混结构的房屋，开发成本也不高，开发经验相对滞后。国家实施西部大开发战略之后，随着政策的调整，雅安政府也相应实施了适应当地的经济发展的策略，如大力发展城市小商业，建设旅游型的
4、消费城市，加大固定资产的投资，再加上人们对先进产品的自然追求，雅安市场潜力一旦挖掘出来，市场前景将一片看好，房地产业也将面临新的历史机遇。（三） 城市背景分析雅安地处四川盆地边缘，属历史重镇，有着悠久的历史文化渊源。雅安全市幅员1060.6平方公里，总人口30万，城市人口15万，辖10镇12乡，有4个街道办事处。雅安地区气候宜人、温暖，适合休闲旅游。雅安市雨量充沛，有着“雨城”之称。雅安的物产资源丰富，被列为全国“八五”星火计划山区综合技术开发示范区；国家农村初级电气化试点县市；四川山区“科教兴市”综合开发试点市。现有中央、省、地、市属企业工厂近200家，初步形成以汽车制造、军工、机械、食品、
5、皮革、石材、化工等主体工业体系。雅安设有大学、中专、科研单位20多所，拥有各类专业技术人才1.5万余人，获中、高级职称的科技人员占全市人口的1.7%，具有大专以上文化的人数所占人口比例，居全省的第四位。雅安城区位于青衣江、周公河、陇西河、喷江汇流处，四水环城，九桥连通，山清水秀。八十年代按照城市总体规划建设，雅安曾获全国规划管理表彰和全省城市总体规划实施检查评比一等奖，被国家列为对外国人开放城市之一。国内外游客盛赞雅安是“环境优美、清洁、宁静”的城市。雅安有着丰富的旅游资源，素有“熊猫故乡”的美名，并具有独特的“茶文化”的特色，作为南方丝绸之路的起点，以及碧峰峡旅游风景区及野生动物园的建设和对
6、外开放，雅安势必会吸引大量的国内外游客到雅安来旅游观光和休闲购物。第二章 市场调查分析为了“雨城假日广场”更好的目标市场定位，我们对雅安整个楼市作了全方面的调查，包括地产项目个案统计、雅安雨城区地产开发情况分析、雅安雨城区商业场所情况调查，以下逐个列表分析。（一） 雅安市地产项目个案统计分析（附表1-5）（二） 雅安雨城区地产开发情况分析（附表6）（三） 雅安雨城区商业场所情况调查（附表7）第三章 项目自身因素分析（一） 项目概况基本情况区位：雅安雨城区朝阳街体育场面积：25亩所属区域：雅安市（原地区）体委用途：商业高度限制：容积率限制：地块描述形状：长方形临街面：两面临街（朝阳街、沿江东路）
7、人车分流：沿江路和东大街进出主通道人流量：根据抽样调查，预计每天机动车3000-4000辆，三轮车、自行车8000-1000辆，人行15000-2000人次周边环境商业：临近的东大街是雅安地区的商业中心，有人民商场、雅安商场、第一百货、胜利商场、友谊服装市场、雨城花园服装广场等主要商业场所。居住：位于沿江东路，临江而居，环境优美。周边有商场、图书馆、书店、邮局、电影院、证券部、小学、中学、菜市场等生活配套设施。办公：该地是雅安城区的商业中心，交通方便。周边有地委、雨城区政府、雅洲宾馆、法院等单位。人文地理：周边有图书馆、书店、电影院、中小学校等单位。该地是雅安城区的文化中心。紧临青衣江，区位优
8、越。风水：基础配套水：临近主管网电：临近电网气：临近主管网通讯：临近主线网光纤电视：临近主线网互联网：可开通项目开发有无特殊限制高压线：红线范围内无（有两台变压器）地下文物：名贵树木：红线周边有五棵银杏树重要设施：无其他：适合开发物业类型适合商业开发、其次是住宅、办公用。（二） 项目SWOT分析1. 优势（S）（1）.项目位于雅安市中心地段，交通便捷，每天面临数万人流量的巨大商机，有着不可比拟的地段优势。（2）.本项目的开发将采取强强联手的方式展开，华能电力的经济运作实力，罗宾纳公司的丰富开发经验和先进的开发技术，再加上#机构在广告策划及营销管理上的强力支持，有利于项目良好运作。（3）.在雅安
9、建设大型商业广场有助于树立雅安城市形象，当地政府鼎力支持本项目的开发，因此，项目在政策上必将得到市政府的多方面。（4）。该项目地块是一足球场的净地，不存在拆迁等不可预见的风险，有利于开发成本的控制。（5）.商业广场具有一定规模，有利于创造环境和商业氛围。（6）.开发商的品牌优势。2. 劣势（W）（1）.项目地块存在高低差异，沿江路与整个地坪存在1.5米2.0米的高差，在建筑布局规划上存在难度，项目东北边是个死角，必须与市政通道相配合。（2）如今市场普遍对期房信心不足，对项目前期的销售有所影响，不利于资金回笼。（3）.市场需求量存在一定风险。3. 机会点（O）（1）.竞争楼盘实力较弱，有利于本项
10、目的推广。（2）.竞争市场优势明显，雅安至今无一个大型的商业社区。（3）.大型商业广场有利于促进雅安经济的发展。（4）.政府的强力支持。4. 问题点（T）（1）.楼花阶段如何创造吸引力，寻找卖点，回收资金。（2）.项目地块存在死角，如何在规划上合理处理，创造商气。（3）.本项目开发成本相对较高，资金流量大，必须对项目进行成本、进度、质量的严格控制。第四章 项目定位分析（一） 项目定位1. 城市建设要求：雅安是一个正待开发的中小城市，城市建设相对落后。本项目所处的体育场配套设施陈旧，外观空旷，极大的影响了雅安市的市容，市貌。2. 经济及商业发展的要求从整个城市来看，目前还没有一个设施先进、配套齐
11、全、规划布局合理、风格清新独特的大型高档商业社区，本项目处于雅安城市中心，是雅安市民集会休闲的主要场所，每天几万人的人流量，有助于形成商业黄金口岸。3. 市民生活的需要项目临靠的沿江路已经被改造成为一条集绿化、休闲为一体的景观道路，是市民休闲的绝佳选择，汇聚了巨大的人气，市民希望与之一街之隔的体育广场同样能够成为一个休闲娱乐的好去处。 综合以上几点，我们把项目定位成集休闲、娱乐、购物、集会于一体的大型现代化商业步行街。（二） 目标客户群定位1. 从事小商品交易的商人、老板。2. 具备一定经济实力的高薪人士。3. 作投资用途的投资客。第五章 建筑规划设计在对项目的特性进行分析之后，针对问题的提出
12、，我们对项目的规划设计主要有以下设想和要求：1. 总体规划（1）.修建两条贯穿整个社区的道路，横向由沿江路直通东大街，纵向由朝阳街进入社区中心广场，与横向道路交叉。（2）.主步行街通道设计为10左右，形成社区内四通八达的步行街网络，以增加有效的临街商铺间数。（3）.商铺进深不宜过长（控制在6米左右），让每个销售单位总价控制在2030万之间。2. 景观设计（1）.整个社区景观布局应以广场为中心。（2）.广场顶部可设计成轻质透明的穹顶，在一、二层商铺之间形成共享中庭（雅安素有雨城之称，穹顶不仅有采光、美观的作用，还可以起到避雨的作用）。（3）.第二层可采用退台式设计，形成环行休闲走廊，把一、二作为
13、一个整体，设计成为立体园林景观。（4）.广场中心规划出一区域，设计为会展中心（作为产品推介会、时装展示会、大型商业活动场所），四周设置小型音乐喷泉等小品。（5）.广场底层不设或少设座位，在第二层设计为休闲、时尚主题，设有茶吧，园林小品、视觉展示系统、儿童乐园、影视娱乐城、迪吧等娱乐消费区域，充分引导客户上二层消费。3. 社区内部布局（1）.商区主要设置成主题式商业步行街，呈直线式布局，既有效利用面积，又能避免产生死角，有着良好的通透感与流畅的动线组织，达到合理的商区人员流动。（2）.商区内部以步行街（设计为46米宽）为纽带将大小商铺有机组织在一起，商铺划分应以独立式商铺为主，结合局部大空间自由
14、划分，既符合当地商家经营习惯，又能满足不同层次的业主的需要。4. 建筑设计（1）.在单体建筑上，塔楼位置最好设计在朝阳街、沿江路临街面上，该地段具备最佳的视觉效果，高度控制在12层以内。（2）.考虑到当地的审美倾向，立面设计以现代欧陆风格为主导，无论在造型、色彩，还是在材质处理上都应给人以耳目一新之感，把它作为一个标志性建筑，提升雅安市的整体城市形象。（3）.塔楼设计为板式结构，一梯两户，主力户型面积在150220平方米之间，实用率不得低于90%，以平层、错层为主，顶层设计为跃层，带屋顶花园。（4）.根据国家建设部住宅性能标准评定办法有关部门说明，项目住宅应以2A标准进行设计，全部建筑为框架结构，建筑设计应做到统一预留室外空调机位，安装机外挡板，冷凝水统一隐蔽排放，除天然气管道需半隐蔽设置外，给排水、强弱电、排油烟等管道全部于墙体内预埋，确保建筑外立面美观统一。商业区内的配电房、公厕、垃圾箱应在建筑设计时一并考虑，其外观应于建筑风格统一协调。（5）.可考虑在塔楼顶层设计12套顶级豪宅，它应具备最佳的景观、朝向、豪华的装修，超大的使用面积。以雅安市从未有过的精品豪宅形象出现，必将极大的提升楼盘品质
