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1、2013 年天津房地产市场年中报告2013.07)目录总结和展望 3.一、经营性用地供应分析 8.二、商品房开发投资及新开工面积分析 1. 5三、商品房批准预售面积分析 1.8四、商品房销售规模分析 2.3五、商品房市场供需关系分析 2.9六、商品房住宅销售价格分析 3.2七、居住类物业销售状况排序分析 3.4（一）普通住宅和公寓项目销售排序 3. 4（二）别墅类物业项目销售排序 3.6八、房地产产品发展特征分析 3.9九、房地产市场板块格局分析 4.1十、开发企业竞争态势分析 4.4十一、城市建设及经济发展动态 4.7总结和展望（一）回顾2012 年宏观经济层面，央行采取宽松化的货币政策，从
2、12 年上半年数量方面的调整，仅下调存准率，至 6 月起时隔不足一月的两次降息，通过利率的调整明确了稳投资、保增长的决心，房地产行业获得喘息之机。虽然信贷宽松释放出的流动性没有明确表示流向房地产行业，但对开发企业来讲，融资环境的宽松，信贷成本的降低仍能减轻其资金压力，加之地方政府政策微调以求托市，整体市场环境趋好。新建商品房市场，从年初开局的小心试水，到第二季度大规模的以价换量，逐步稳健的销售成绩，使楼市渐入佳境， 6 月相对宽松的货币政策进一步削弱了楼市下行预期，刚性需求的密集出手构筑了楼市的金刚底，至年底市场上行预期趋强，热销区域的成交均价全面涨幅，促使全市成交量价在年末冲高峰值。土地市场
3、，上半年，住宅市场的累积库存沉淀了大量资金，开发企业回款不畅，对土地储备的积极性大不如前。直至下半年，土地市场呈现复苏之势，临近年底，国土部门为完成年初的土地供给计划，年末集中推地，而中心城区的优质地块更是引来资金充裕的大型房企竞相角逐，溢价地块在年末频现。（二） 2013 年形势小结1、宏观调控政策动态两会前夕，国务院新国五条出台，调控加码。自 12 年年末起，一线城市房地产市场一路高歌，成交量价高位运行，倒逼出“国五条”政策的出台。从天津细则来看，增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，严格执行限购、限贷政策，明确房价调控目标以城镇居民人均可支配收入增幅为准，这些部分较上一轮调控并无新意；
4、本次“国五条”的细化主要体现在提高二手房交易税费从而抑制投机投资性购房，天津细则明确二手房交易个税提升至20%计征，对“过5 年且唯一住房”免征，但新政何时实施尚无明确说法。同时，颇受关注的二套房首付提高及信贷收紧、房产税等问题在天津细则中并未明确指出。4 月地方细则落地，各地执行不力。北京严格执行二手房20%个税的征收，单身限购、限价及二套房贷款首付比例上浮至七成等举措都相当严厉，但二三线城市“国五条”细则的执行力度偏小，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空，调控威力未能如期释放。5 月房产税试点欲扩围，针对增量房屋。“限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但调控方向
5、着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。就目前重庆和上海试点的市场表现来看，房产税由于征收额较小，对于抑制房价的作用相对有限，本次试点的推进针对增量住房，更多的影响在于调整需求结构。6 月宏观经济层面 流动性紧张重创股市市场信心受到冲击6 月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持居民家庭首套自住购房”，政策层面对于天津市场格局相对利好。但宏观经济层面， 6 月出现的银行间市场流动性紧张，重创了股市，同时也波及了楼市，信贷收紧直接牵制了楼市成交量的涨幅。虽然本次资金紧张只是在于结构性和季节性原因，但更多的影响表现在对市场信心的冲击及恐慌。2、 2013 年 1-6 月天津商品房市场表现需求端
6、13 年开局延续了 12 年年底的旺销之势，传统的销售淡季亦有不俗表现。国五条的出台成为了需求释放的分水岭，虽然调控的加码意在震慑楼市、稳定预期， 但市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量陡然增至历史新高。此后，随着政策利空逐渐被消化，市场需求逐渐理性回归，成交量出现微幅回落， 6月金融市场的“钱荒”对楼市造成一定的冲击，成交量微幅下行的势头未能扭转，但月度成交表现仍处于相对高位，楼市处于企稳调整的状态。供应端远期供应：2013 年上半年天津新增经营性建设用地114 宗，经营性建设用地新增供应面积为 609万平米， 同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。虽然没有形
7、成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交。2013 年 1-5 月商品房累计开发投资额569 亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额 375亿元，同比上涨26%。 13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温。供应端的两项前期指标均出现正向增长，远期商品房市场供应端相对充裕。中期供应：13年 1-5 月商品房 /商品住宅新开量分别达827万平米和 630万平米， 同比涨幅均为2%。新开工规模的微幅增长有利于缓解市场当
8、期供应的趋紧态势。当期供应：2013 年上半年商品房供应规模低于 12 年同期水平，商品房/ 商品住宅供应分别达 678 万平米和 530 万平米，同比去年同期分别降幅18%和 9%。从新开工量与当期供应量的对比关系看，当期商品房供应尚有一定裕量。销售规模、售供比例关系和成交价格销售规模： 2013 年 1-6 月天津商品房市场销售规模，承启了 12 年下半年的旺销之势，商品房 /商品住宅累计成交面积达681 万平米和 578万平米，同比涨幅均超过5 成。市场在 3 月出现短暂的恐慌性购房，成交量亦攀升至历史高峰，虽然此后逐步理性回归，但整体市场处于企稳调整的阶段。售供比例关系：商品房市场供销
9、售关系自12 年 6 月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。13 年上半年累计预售商品房达678 万平米，累计销售商品房 681 万平方米，累计售供比 1.0 ，住宅市场较比总体市场供应相对紧张，累计售供比 0.92 。从上半年居住类物业 （ 包含商品住宅和公寓 ） 的供应和成交情况看，整体供应规模小于销售规模，套数供售比为 0.83 ，处于供不应求的状态。其中，144平米以下各面积区间的产品供售比均低于 1.0 的水平，面积区间大于 144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。成交价格：上半年商品房市场成交均价整体表现相对平稳。由于 2 月正处于销售淡季，各项目推盘积极性较低，致使当月均
10、价处于高位。 3 月开发企业乘势推盘，打折优惠力度亦有所扩大，随着成交量冲至高峰，全市成交均价明显回落，此后全市整体均价高位企稳。（三）展望细数历年楼市调控，之所以深陷“越调越涨”的怪圈，更多的原因在于宏观经济形势的走向。从08 年全球金融危机到 12 年的欧债危机，房地产投资作为固定资产投资的主体，成为拉动国内经济复苏的主力引擎。当下中国经济面临结构转型升级的关键时期， 13 年经济疲软开局，后期表现令人堪忧。国五条的出台正值两届政府换届期，在经济战略尚不明朗的情况下，为避免房地产调控硬着陆对宏观经济的影响，预计下半年调控再次加码的可能性较小。在 6 月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持
11、居民家庭首套自住购房”，并研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善，接续形成新的经济增长点。政策层面对于天津市场格局相对利好。此外，“限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但目前的调控方向着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。目前无迹象表明天津市将被纳入房产税扩增容范围内，房产税这一调控砝码对市场信心的影响也较为有限。总体来讲，试点增容以及个人住房信息系统的建立，在短期内难有显著成效。展望 2013 年下半年，天津房地产市场的形势从以下几个方面看： 需求端 房地产市场的强势回暖，加上“国五条”实施不利，加强了购房客群“越调越涨”的上行预期。宏观经济正面临下行的压力
12、，房地产市场的重要性不言而喻，且随着城镇化的推进，天津楼市溢价必将不断提升，在未来宏观经济以及通胀预期的共同作用下，刚性需求作为天津楼市的主体，预计在下半年将温和、持续释放。而随着楼市不断升温，改善性需求和投资需求预计也将从积聚状态逐渐释放。供应端 房地产市场前期指标经营性用地成交、开发投资额和新开工面积的增长幅度相对滞后，但目前市场存量较为庞大，截至 2013年 6 月 31 日，居住类物业存量近19.97 万套， 2157万平方米。按13 年上半年居住类物业的去化速度进行评估，目前的存量大致相当于近22 个月的市场消化量，可见，加速周转库存仍为首要任务。此外，从供应结构来看，无论是居住类物
13、业，还是商业、办公等产品，小套型产品预计仍为供应主体。销售规模12 年 6 月，在宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后始终保持较大的销售规模。但13 年 3 月出现短暂的恐慌性购房，创新高的成交量提前透支了市场后期需求，考虑到刚需客群的主体地位以及温和、持续释放的特点，预计下半年市场销售规模将处于相对缓和的增长状态。销售价格 商品房成交价格在多重调控政策和低价商品住宅的共同影响下，快速上涨的势头虽然已经受到遏制。但是，拉动房价上扬的动因依然存在。其中：限购令、限贷令“冻结”的购房需求在楼市上行预期影响下，由积聚状态转向释放状态的可能性加大，由此对房价上涨的拉动作用不容忽视；宏观经济的下行压
14、力加大，热钱流入楼市以追求高收益的可能性加大，“ 隐性”投资购房需求挤入商品房市场，从而进一步拉动房价上涨的力度。从区域市场表现来看，中心城区的高端楼盘占据地段、配套等各项优势，存在提价的必要条件；而环城、滨海和远郊区域以刚需市场为主，预计后期价格将平稳温和上行。整体市场均价通过各区域成交的结构性调整，预计企稳微涨是大概率事件。经营性用地供应分析2013年1-6月天津市新增土地供应规模1977万平方米，比上年同期下降32% 土地成交规模明显下降，市场成交相对平淡。2013年上半年天津建设用地新增供应面积为1977万平米，同比下降3241.08%新增供地的规划建筑面积为 2161万平米，同比下降
15、25%成交的 386宗土地中：工业用地和仓储用地 272宗，建设用地面积和规划建筑面积的 比重分别为69%口 56%其余为经营性用地。扣除272宗工业和仓储用地后，2013年上半年天津新增经营性建设用地 114宗，经营性建设用地新增供应面积为 609万平米，同比上涨24%新增供 地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%图：天津历年建设用地新增供应比皆用地面租（万力。觐戈理第面相；万而1 京宗）数据来源：天津十地交易中心、 KINVO中国房地产指数系统从2012年至今的各月新增供地走势看：2012年上半年，土地市场集中供地，形成上半年供地高峰；止匕外，国土 部门为完成年初的土地供给计划，在年末又一次集中推地，资金充裕的开发企 业则逢低吸纳，土地市场在12月形成又一轮小高峰。2013年，1月土地市场延续了此前的热度，虽然成交体量有所减少，但 仍不乏高溢价地块的产生。此后，受到春节因素加之新政出台的影响，2月土
