《[房地产]房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法(doc 16页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[房地产]房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法(doc 16页)（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 KG 11 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？ EFZ+7A 答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 z?q -$# 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线
2、后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？ 答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 =3sBWDB RTSg= 关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： v 50=D/&w 已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 0
3、 loqq 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房地产抵押管理办法明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 9!Wi+ 在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 8hGp?Ihu 在建项目与土地使用权必须同时抵押。 p+7QlgK 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？ y$ 7X!$ 4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传
4、费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？ s9?klJg (87311% #/5a;Elc .A/Q|ot! UB|f7& -y;SR+ (r?k_i/ iqW TY 6c |7KW=O 6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？ zOY6 答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。 MdM!sk& IMjz#|c 7、计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？ #-?C$
5、2I 答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为35，因此在3到5调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。 F=)9z+l# Hg$t,j 8. 31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？ KZ_d.l*W I#&!hU 答：应付福利费、教育经费、工会经费； Th) & ti6SY 财政部房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例
6、采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。” o ujQ(v Xup5tk 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。 g+shz3zvz L%4,Rsw 9. 把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在
7、“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？ $r0& $T& 答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 1e=df （2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 PhP$: 9 按售楼处核
8、算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。 8Q $fXB :5kgJu 31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。 &+t! LM fAx7_k/ m 在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。 Yt!nsf 答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。 OyTEd53 12. 把最终的产品分为“可售
9、产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？ BN-Jvb7q 答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。 MY ge3 13. 为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？ 1UR ; 答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不
10、需调整。 Z4eu.r-y 14. 发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？ TF)OBN/ 答：属于核算不规范。 vo=dzm 15. 看了水落发的知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？ LSX?j 答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许
11、的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。 yFfa/d 16. 按上海标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？ cE7xNZ;Bh 答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。 =KuoIV 1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 ZkhQ% 2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。 $:uN 3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 Fv n:Veb 4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 F8Rr#Z 5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 m2o*d$Ke
