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1、中部城市房地产市场研究2006年12月20日 地产研究中心一 综述随着我国经济的快速发展，房地产行业成为我国经济的支柱行业，近些年全国涌现出来一批优秀的房地产开发企业，带动了我国其他行业的快速发展，同时也大大改善了我国城镇居民的居住条件。随着房地产行业的不断高涨，房价成为各个领域的热门话题，随着我国一线城市的房价快速的上扬，也引起了国家相关部门的重视，从而采取了一系列宏观调控手段，从金融政策、土地政策等来对整个房地产市场进行调控。随着2006年6月初“国六条”的颁布，到后续的“新六条”的上演，一切表明着房地产行业在实践中不断波折前进。从国家层面上来看，宏观调控的打击力度主要集中在中国一线城市，
2、比如上海、北京、深圳、广州等。但作为二、三线城市的房地产市场却刚刚进入繁荣阶段，而价格的迅速上涨也让人史料不及。*公司立足中原，在郑州房地产行业中一直处于领先地位，而今年*公司面临的是全国化战略的大迈进，如何实现公司的预期目标和企业的战略转移，成为每个*人关注的话题。下面我所讨论的中部九城，也涵盖了*公司全国战略化发展的目标城市。郑州作为中原城市的省会城市和其他省会城市一样在现实中部崛起的大战略中扮演着极其重要的角色。郑州房地产市场从2002年开始复苏后，无论是在房地产投资量上还是在商品房销售面积上，还有价格上，一直处于稳步上升地位。特别是2004年以后，郑州市房价呈快速上升态势已经明显显现出
3、来，其速度已经超越中部其他省会城市，特别是2006年，郑州市的住宅均价已经从一月份的2449元/上升到目前的3355元/；而在郑州中心地区（中区、东区）房价已经突破3800元/，在向4000元/迈进。根据国家发改委11月13日公布的全国70个大中城市10月份房屋销售价格指数，郑州的房价同比上涨5.9%，二手房的涨幅达到了8.7%。下面的篇幅将对郑州与其他中部城市做一个粗略的比较。文中所涉及的中部城城分别是：武汉、郑州、南昌、济南、西安、太原、长沙、合肥、石家庄。二 宏观经济数据对比分析（一）城市人口 中部城市中，武汉面积最大（市区面积达到1615.14平方公里）。而人口数量也是最多，2005年
4、统计数字表明：武汉市区人口达到了：785.9万人。而城市人口数量最少的中部城市是石家庄：224.1万人，这与该城市的面积有关。而郑州的人口达到了：716万人，其数量仅次于武汉，居九城第二位。（二）城市GDP对比从整体水平上来看，武汉的GDP高于其他中部城市，而郑州、石家庄、济南的GDP处于同一个层次水平。到2005年武汉的GDP达到了2238亿，为中部城市中最高，而郑州则落后与石家庄、济南、位居第四。郑州与武汉的差距为588亿。但郑州的房价却以快速上升趋势赶超武汉。各个城市GDP增长速度对比20012002200320042005平均增长郑州10.70%11.00%14.80%15.70%15
5、.80%13.60%石家庄 8.41%9.08%16.26%18.63%13.41%13.16%济南12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%14.20%西安13.10%13.30%13.50%13.50%13.10%13.30%合肥11.30%13.10%13.30%23.43%16.90%15.61%武汉11.68%10.75%11.37%17.66%14.42%13.18%南昌11.20%13.80%15.50%16.50%16.80%14.76%长沙10.90%11.65%14.19%19.46%37.07%18.65%从上面表格来看，九座城市的GDP逐年平均增长速度
6、都在13%-15%之间，只有长沙的GDP增长幅度大于其他中部城市。理论上而言，当一个城市的GDP的增长速度大于8%的状态下，房地产市场会健康快速的发展。事实表明，中部城市的房地产市场都以较快的速度发展。而单从GDP指标来看，长沙的潜力更为巨大。 图中2005年各个城市的GDP水平几乎都在1000亿以上，唯有合肥：853.57亿。其中GDP水平最高的是武汉：2238亿。其次是济南和石家庄，分别是为1876.5亿、1852亿。郑州排名第三，达到了1650亿，在中部城市中算中等水平；从GDP的增长速度上来看，中部这些城市中，GDP的增长速度都在13%-15%徘徊，唯独长沙增长的最快，达到了37.07
7、%，但GDP总量只有1519.9亿。说明长沙经济发展十分迅速，经济态势良好。有利于投资和房地产行业的发展。（三）城市人均可支配收入对比人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。各个城市人均可支配收入对比城市20012002200320042005郑州726677728647966710750石家庄6805.0772407741862210040济南86078982110131200512310西安67057184774885449628合肥68177145778586109684武汉730578208525956410902.96南昌63307021779
8、3.16874410301长沙8704902199331102112434从上图看到，每个城市的人均可支配收入从2001年开始到2005年都是逐年增长的，到2005年中部九个城市的人均可支配收入普遍都达到了10000人民币以上，只有西安和合肥两个城市的人均可支配收入仍在9500元徘徊，没有突破10000大关。人均可支配收入最高的城市为长沙，在2005年达到了人均12434元，而其次是济南：12310元，这说明济南和长沙的购买力还是比其他城市略强的。作为房价最高的武汉，则人均可支配收入只有10902.96元，只处于中等水平。而郑州紧随武汉，达到了10750元。（四）城市全年固定资产投资与房地产投
9、资对比固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全年固定投资额城市20012002200320042005郑州295.7340.7502.3650.3820石家庄 380.87412.26560.2705.7929济南344.2404.7504.9651.3856.9西安287.72338.15478.1640.23835.1合肥142.5168.67255.11361.48495.27武汉508.4570.4645.1822.2958.5南昌89.05137235350520长沙279.8362.57494.9
10、7668.09881.44从上面的表格可以看出，中部城市中，每个城市的全年固定投资额都处于增长阶段。而整体水平来看，南昌和合肥的固定投资额明显低与其他中部城市，到2005年两个城市的固定投资额还在500亿徘徊。而其他中部城市都在800亿-1000亿之间。最高为武汉：958.5亿，其次是石家庄：929亿，郑州则处于中等水平：820亿。从上图看到，中部城市中，以2001年为基期，其中2001年-2005年累计固定资产投资额增长最多的是长沙市，在4年的时间增长了601.64亿。增长速度达到了215.03%.而南昌的年固定投资额增长速度非常快。南昌在2001年的年固定投资额在：89.05亿，但到了20
11、05年达到了483.94亿。其增长速度达到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增长速度上武汉这个在中部房价最高的城市却最慢，从2001年固定投资额508.4亿达到2005年的958.5亿，虽然2005年，年固定投资额是中部城市最高的，但其增长速度却十分缓慢，只有88.53%。这几年来，南昌、长沙的发展相对是比较快的。但南昌的虽然发展迅速，但整体经济水平还是比较差的。 通过作图将2005年中部城市的GDP与固定资产投资额做一个对比，可以看到，这些城市的固定资产投资额占GDP的平均比例在52.71%，已经过半，而西安的固定资产投资额占到GDP的65.75%。武汉的固定资产投资占GDP
12、的比例相对较低，只有42.83%。而郑州则处于倒数第三：49.70%。 再通过将2005年中部城市的房地产投资额与固定资产投资额做一个对比，我们发现，房地产投资额占到固定资产投资额的平均比例达到25%。一些城市已经达到了38.42%，比如合肥。按照管理渠道，全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。而通过对比我们看到中部大部分城市中房地产行业的投资在整个城市固定资产投资中所占的比重都是比较大的。因此房地产行业成为城市的支柱性行业的事实已不争。而象合肥、武汉、长沙等城市，房地产对整体国民经济的支柱作用更大。 三 房地产行业指标（一）房地产投资额单看每
13、个城市的房地产投资额，武汉最大，达到了：308.113亿，其次是长沙：256.35亿，而郑州只有168.1亿，与武汉有140亿。虽然发展速度比较快：38.00%，但在量上还是相对落后，作为中部省会大城市，与其他省会城市有一顶差距，说明郑州的房地产市场还有很大的发展空间。而长沙在2005年房地产投资额和房地产投资额增长速度上都呈明显趋势，说明该城市房地产市场健康繁荣，投资者信心充足，市场潜力巨大。（二） 商品房销售面积商品房销售面积城市20012002200320042005郑州137.4163.06269.33314.48599.42石家庄77.2599.95112.1121.08115.18
14、济南131.63194.61256.23257.64258.25西安159.4256.72252.74209.44368.03合肥86.21195.2290.01369.23594.98武汉408.85450.27542.8658.1681.9南昌97.09108.87254.27276.91282长沙159.4232.1299.27450.22535.2这里所统计的中部城市商品房销售面积是指：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 图中商品房销售量上武汉最高：681.9万，其次是郑州：599.42万，与武汉的差距比较小，只有82.48万。排名第三位的是合肥：594.98万。郑州与武汉相比，无论是GDP，还是房地产投资额，还是人均可支配收入等一系列宏观经济指标都存
