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1、岳阳房地产市场调查报告第一部分 岳阳市城市经济背景分析一、岳阳市城市概况。岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，地处中国中心长江、京广铁路、京珠高速在岳阳交汇，名副其实的“湖南省第二大经济体”是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。长株潭城市群成员城市。岳阳综合经济实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”，湖南首位门户城市。二、岳阳市行政区划。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和国家级岳阳经济技术开发区）、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口
2、约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。三、岳阳市宏观经济状。1、在政府规划中，岳阳所处的“3+5城市群”将成为湖南经济发展的核心增长极。在湖南省第九次党代会上，湖南省委借鉴国内外城市群建设的经验，根据湖南的发展实际，提出加快“3+5”城市群建设，即加快以长株潭3个城市为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设。以“3+5”城市群为主体形态，带动我省区域经济的协调发展，加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系，这是我省在发展布局上取得
3、的重要认识成果。2、在区域交通网络化的推动下，岳阳将加深与省内其他城市的联系，进一步带动城市经济的发展。2009年10月，国家发改委日前正式批复了铁道部和湖南省联合申报的长株潭城市群城际轨道交通网规划（2009-2020年）。规划范围为长沙、株洲、湘潭3市行政辖区，同时与益阳、娄底、岳阳、常德、衡阳5市的主要地区进行衔接和协调。规划建设7条城际轨道线, 全长1200公里，涉及到全省8市25个县（区）。城际轨道交通将带动相关产业和商业的快速发展。城轨拉通后，将使沿线企业的区位优势得到提升，企业得到更多对外交流信息的机会，货物的流通也更为便捷实惠，大大降低生产成本，促使企业得到更大的发展。同时，城
4、轨沿线周围地段必定升值，可以预见城际轨道必将会推动沿线城市房地产产业格局的变化。城轨的建设还将使城市商业中心不再“单一化”，而是将随着城轨的贯通呈现出“多级化”的趋势，必将形成新的商业圈层或商业带，进一步完善、提升区域价值。“3+5城市群”城际轻轨线路示意图3、产业结构优化升级，改变了经济增长的模式，使社会经济发展具有可持续性。 根据岳阳市工业发展“十一五”规划描述，“十一五”期间，岳阳将重点发展九大支柱产业石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材。岳阳“十一五”期间生产总值年均增长14%，五年之间，岳阳整个投资达到2400个亿，“十一五”期间的投资相当于“十五”期间投资的3.5倍
5、，“十一五”期间规模工业企业的增长很快，每年规模工业要增长增加新增100个，现在岳阳规模工业企业已近1400家。4、近年来，岳阳市产业结构的优化GDP持续快速增长，宏观经济增强的趋势带动了房地产市场的发展。2008年GDP达到1140.25亿元，增长14.0%；2009年GDP达到1272.15亿元，增长14.0%；2010年GDP达到1491亿元，增长14.1%；预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元。5、居民整体收入水平快速增长，人居可支配收入不断增长，潜在置业能力不断增强。 2010年岳阳市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收入5988元，增长12.2
6、%。农民收入增速超过城镇居民收入增速1.8个百分点。自2004年以来，随着岳阳宏观经济面的快速增长，全市城镇及农村居民人均收入水平以每年超过10%的速度快速增长，居民财富不断增加，购买能力持续提高，为房地产市场的发展提供了巨大的发展空间。四、岳阳城市背景分析小结。1、区域位置：岳阳地处长沙、武汉两大省会城市之间，位于“3+5城市群”内，随着“长株潭3+5城市群”的不断发展壮大，将会获得更多的发展契机。2、交通运输：随着城市轻轨的建成及高速铁路在国内全线拉通，岳阳对外交通将更加便捷，为城市经济的高速发展提供必要的硬件保障，同时也为东南沿海经济发达地区居民来湘置业提供了极大的便利。3、产业结构：产
7、业结构优化升级，带动城市走可持续发展道路。3、经济水平：GDP高速增长，居民收入水平持续增加，消费能力不断增强。第二部分 岳阳房地产市场概述一、2010年岳阳房地产市场发展回顾。2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，至第四季度，市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价平稳增长。市民购房刚性需求依然旺盛，对房价上涨预期较为强烈，对房地产市场信心十足。（一）房地产投资大幅增加，资金来源充足。1、2010年，全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%，其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元、建筑工程投资46.
8、50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。全市完成商品住房投资58.6亿元，商业营业用房投资6.21亿元，其他类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。2、全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比增长37%，其中企业自筹、国内贷款、预收款分别为36.08亿元、7.87亿元、14.86亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。（二）房地产开发力度加强，住房开发比重增大。全市房屋施工面积801.6万，同比增长22.9%，其中新增开工面积351.6万，同比增长5%；
9、竣工面积192.6万，同比增长19.8%。全市商品住房新开工面积295.9万，占新开工总面积的84.2%，同比增长5.1%；商品住房竣工面积174万，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。（三）新建商品房供应增加，库存逐步减少。 全年商品房上市109.85万，10108套，同比分别增长28.8%、41.4%；其中商品住房上市105.35万，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至2010年12月底，中心城区可面向市场销售的商品住房面积有74.45万，比上年底减少18.71万；其中商品住房可销售面积44.34万，可售套数3951套，分别比上年减少14.97万，655套。（四）商
10、品商品房销量大增，第四季度市场日趋火爆。全年商品房成交128.56万，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。第四季度，福隆巴陵尚都、天邦珍珠湾、凯旋城、日东名苑、巴陵壹号等多个项目集中上市，商品房销售尤为火爆，月均销售量达16.5万，其中商品住房月均销售量为15.3万。（五）商品房价格走势平稳，购房能力有所增强。全年商品房成交均价3048元/，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商
11、品住房成交均价走势图。（六）供销结构不断优化，市场供需基本合理。1、商品房供销比（期间商品房上市面积：期间商品房销售面积）为0.85:1，其中商品住房供销比为0.88:1，商业营业用房供销比为0.47:1。2、商品住房供需以90-144为主。上市商品住房中，90以下的占2515套，90-144的占6402套，144以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%，普通住房（户型面积小于144）供应占比达到了93%。成交商品住房中，90以下的占1929套，90-144的占7052套，144以上的占1260套，占比分别为19%、69%和12%，普通商品住房成交占比88%。3、商品住房成交价格在30
12、00-4000元/之间的面积占比达41%，其次是2000-3000元/，占比29%，价格在2000元/以下的占22%，高于4000元/的占8%。以上两图对照可以看出，我市房价经过一年的上涨，逐步迈上了一个新的台阶。市民对房价上涨的接受程度提高，对房价的承受能力增强。4、2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住宅在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的利用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住宅的比重会进一步扩大。（七）二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平。二手房成交62.19万
13、，成交金额7.2亿元，同比分别为-2%、14%。二手住房成交50.81万，4782套，成交金额5.43亿元，同比分别为1%、-8%、27%。（八）岳阳房地产市场分析小结。 从我们对岳阳市2010年房地产市场运行现状及房地产个案的调查分析中，2010年岳阳市场地产市场具备以下特点：1、房地产投资大幅增长。其中商品住房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨37%，但由于银行信贷政策收紧，预收款和国内贷款的比重都有所下降，企业自筹比重增加，占资金来源的50%。2、新建商品房供应大幅增加。其中住房上市面积自2006年以来，首次超过百万平方米。新建商品房中住房供应
14、比重加大，非住宅开发减少，住房供应面积占新建商品房总面积的96%。房地产开发区域全方位发展，城东王家河一带继续活跃，火车东站、湖滨、沿湖路等区域也开始启动。3、楼市前景看好，商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售同比大幅上涨，销量创历史新高。商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的93.6%。第四季度楼市交易火爆，商品住房库存得到良好的消化，至12月末，商品住房库存量为2010年最低值。商品房中的非住房部分，销量不大，库存基本稳定。4、房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强。商品住房价格逐步上涨，打破了我市商品房价格一直以来处于低位运行的状态。商品住房价格涨幅略
15、大于商业营业用房。5、中央有关增加普通住房供应的宏观调控政策已初见成效。2010年，新上市住房的平均单套建筑面积有所减小，由2009年的125，减小到110。所销售的商品住房，其平均单套建筑面积由2009年的126减少到117。普通住房供销占比分别达到了93%和88%，在房地产市场中占绝对优势。6、相比新建商品房市场的火热景象，二手房市场显得有些冷清。二手房成交量略低于2009年，且单月成交量波动较大，其中住房成交占总成交量的81.47%。受新建商品房价格上涨的影响，二手房价格也有较大幅度上涨，同等质量的二手房与新建商品房的价格相差不大。总的来说，2010年是岳阳房地产市场整体体现出“量价齐升”的良好局面，这也说明市场需求相当旺盛。也正因此，岳阳进入了2010年中国房价增长最快的城市前三甲。岳阳房地产市
