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1、岳阳商贸市场调研报告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司二0一二年六月二十五日一、概述1、岳阳概况。岳阳市是湖南省的政治、文化、科研、经贸、交通次中心城市,是湖南省“第二大经济体”，仅次于省会长沙；1992年国务院首批的全国五个沿江重点开放城市之一。目前代管汨罗市、临湘市2个县级市，4个县，3个区（岳阳楼区、云溪区、君山区），设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积15019平方公里，总人口约550万。2011年，全市地区生产总值1900亿元，增长14.2%，继续稳居全省第二，财政总收入183.8亿元，同比增长33.1%。岳阳的商贸物流业水平与岳阳的
2、经济实力并不相称，商贸批发市场整体发展水平落后于同等城市，电子商务及现代物流业的发展严重滞后。2011年岳阳市房地产行情受到调控政策的影响，商品房市场有所降温，价格涨幅放缓。2011年12月份岳阳新建商品住宅价格环比下降0.6%，同比下降2.3%。但是房地产开发投资持续增长，2011年完成投资100亿元，商品房销售面积增长38%，高品质项目比重加大。宇业集团、中航地产、恒大地产等品牌房地产开发商都相继进入岳阳。2、调研的对象、方式方法及目的2012年6月11日至6月20日招商运营部对岳阳市现有商贸批发市场和楼市进行了调查。所调研的商贸批发市场涵盖家居建材、糖酒副食、轻纺百货、五金汽配四大类别1
3、2个专业市场。调查方式主要是采取对各专业市场的经营户进行走访，随机抽样进行调查的方式。招商人员与随机抽取的经营户进行面对面的交流。调研内容主要涉及各市场商户的经营情况、品牌数量、租金情况以及对我项目的意见建议等基本信息。调研的主要目的是通过收集、整理、分析商户反馈的信息，从而更加深入的了解岳阳商贸市场的整体经营情况、租金情况、商户心理等，为下一阶段岳阳项目的开发与推广提供市场依据。此次还抽取了位于岳阳大道和巴陵大道两侧的7个在售楼盘进行调研，调研内容包括房价区间、楼盘位置、开发商，建筑面积、开盘时间等为接下来的项目定价提供参考。二、岳阳家居建材市场基本概况岳阳市的家居建材市场的特点是市场分散、
4、市场规模小、经营实力弱、市场管理乱。整个岳阳市区共有家居建材市场7个，分别是太阳桥建材批发市场、中南大市场、长城通泰装饰建材大市场、丽珠陶瓷批发市场（原麻纺厂陶瓷批发市场）、广福陶瓷批发大市场、九盛家具博览中心和汇丰家具城。这些市场中规模最大的太阳桥市场也只有628亩，而其他规模小的甚至只有三十多亩。由于这些小市场分散了客源，无法形成聚集效应，市场辐射范围狭小，导致经营户的实力都普遍偏弱。走访的经营户中很多老板表示一年的收入不足二十万，这与同级别城市的批发商户实力差距还相当大。目前岳阳的建材市场都是自发发展起来的，普遍缺乏规范的商贸运营管理，有些专业市场内甚至形成了农贸市场。以上这些问题都严重
5、阻碍了岳阳家居建材市场的健康发展，很多经营户也意识到这些问题，可是都无力改变。以下是走访每个建材专业市场的具体情况：1、太阳桥建材批发市场市场概况：整个太阳桥建材批发市场位于屈原路南段，占地628亩，共有经营户1274家，主营家具建材，其中品牌产品经营户共512家，知名品牌约120家，灯具类经营户62家。通过走访主要的几大品类经营商户，大概经营情况如下：油漆、管材本地商户大都从长沙、广东、武汉进货；电器是从广东进货；五金主要是从浙江进货；石材商户的货源地主要以福建、广东佛山等地为主。整个市场的辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。调研中还发现由于岳阳各专业市场比较分散，市场氛围不浓，即使是太阳桥
6、建材市场岳阳目前最大的建材批发市场，暂时还没有形成统一的行业协会。太阳桥建材大市场的商铺多为一拖二的户型，一间商铺面积约80商铺开盘期间总价为二十万左右，目前已涨到七十万左右，月租金为800-1500元/间。商户反馈意见：建材市场的经营户绝大部分都是租赁门面做生意，没有自持物业，而且他们大部分更加倾向于租赁商铺，只有少数实力较强的商户倾向于购买商铺，根据我项目的位置和周边实际情况预期可接受的价格为4000-6000元/平米。五金电器和灯具商户理想中的商铺为两到三层，二、三层可用于产品展示，提高品牌形象，具体面积如下：五金行业倾向于50-60平米/间，灯饰行业倾向于80-150平米/间，地板行业
7、倾向于150-200平米/间。卫浴、管材等实力较弱的商户观望情绪较大，为了能及时转移资金，有效地规避风险，更加希望租赁商铺。商户特别提醒由于岳阳潮气比较大，商铺底层应注意加强防潮功能。太阳桥市场内的商户发货方式主要是下面县、市经销商自己上门拿货，而不愿意采取委托物流发货。原因是商户普遍反映通过物流发货，双方对账及货款的回收比较困难，商户希望我项目以更加专业的物流配送和更加先进的经营理念予以解决。部分商户对我项目位于岳阳城市未来发展方向上较为认可，同时对商铺销售只针对市场经营户的招商运营理念十分认可和支持。例如一家名为太阳桥家居体验馆的家居建材经营户，总经营面积约10000（共三层），代理了30
8、多个广东的家具品牌，该商户表示如有合适的招商优惠政策愿意入驻我项目。希望我项目能够有效地划行规市，形成一个专业性强物流仓储配套齐全的现代物流商贸城，进而改变岳阳市传统市场散乱杂的局面。2、中南陶瓷批发市场市场概况：中南批发市场位于岳阳大道与107国道交口处，占地面积约600亩，主要分为两个部分建材区和糖酒副食区。其中建材区域主营陶瓷和石材，共有经营户156家，其中经营品牌的商户共83家，知名品牌约23家。货源地多以广东佛山、福建以及本地为主，辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。中南批发大市场的物业当初都是以年回报率12%-13%返租的形式对外销售，单价为3000元/平米，现在价格为5000-6
9、000元/平米。目前由开发商统一对外出租，因此中南大市场内的90%以上经营商户是以租赁为主，月租金根据地段与位置的不同从10-30元/平米不等。商户反馈意见：据商户反映，陶瓷行业对仓库面积的需求很大，同时对防水防潮、承重等方面的要求也较高，并且希望仓库与经营的地点较近，可以更加便利地发货。商户对我项目的在规模、经营理念、物流配套等方面比较认可，并提出引进公交路线和汽车总站对于市场氛围的形成有着举足轻重的作用。同时也表示如果现有的老市场不拆，在目前岳阳这种市场众多，生意清淡的情况下再兴建一个巨大市场，招商运营的难度相当大。3、长城通泰装饰建材大市场市场概况：长城通泰装饰建材大市场位于岳阳火车站前
10、方的巴陵路上，总体建筑面积约3万方，主营装饰建材目前共有经营商户351户，其中品牌产品经营户130户，各类知名品牌约80家。业态主要以油漆、铝合金、板材等为主。由于其位于火车站附近，人流量与其他市场相比较大。市场以批发为主，零售生意也相当不错。货源主要地以武汉、广东为主。该市场月租金水平为20-35元/平米，市场建筑形态为单层的钢结构为主，大部分经营五金、铝合金的商户都私自搭建将一层隔成二层，二层作为仓库。市场内零星分布大大小小的铝合金门窗、卷闸门、防盗门等作坊，以本地私营企业自产自销为主，辐射范围为岳阳市区及周边县市。这些商家大部分都是现场加工现场销售，场面混乱，电线满地，火花四射，旁边堆放
11、的就是木板材、油漆等易燃物，存在巨大的安全隐患，据了解这类企业一共有二十多家。商户反映，该市场曾几次发生火灾，而消防车却因市场内部通到狭窄曲折无法进入市场。商户反馈意见：大部分商户已知晓市场将面临拆迁的境况，对于交通拥挤，进出货困难，市场经营环境脏乱差的现象也是深恶痛绝。但由于该市场地处市中心、租金低廉，仍然令商户留恋，观望情绪比较重。商户普遍对太阳桥建材市场的印象不错，据反映市场内很多商户已转移到太阳桥建材大市场经营或者在太阳桥设有分店。所走访的商户对我公司的经营理念还是十分认可的，认为如果真正落实到实处，我项目将会是在岳阳市商贸物流业的一个创举。4、丽珠陶瓷批发市场（麻纺厂陶瓷批发市场）市
12、场概况：丽珠陶瓷大市场位于九华山北路，总建筑面积约5万平米，共有经营户135家，经营品牌产品的有49家，所经营的主要都是工程瓷砖。该市场是以旧厂房改建而成，市场上的商户门面都是租赁的物业，租金为10-15元/月。该市场大部分商户是在广东、福建等地进货，由于市场紧邻洞庭湖，水路交通十分便利，又有轨道交通相连，因此该市场辐射范围较广，除了岳阳市区及周边县市还辐射到湖北等地，据走访的商户反映湖北80%的工程瓷砖是从岳阳进货的。相比岳阳其他几个建材市场，这里的商户实力相对较强，据了解有二十几家商户有自己经营的陶瓷加工厂。由于是老式厂房改造而成，设施设备陈旧，市场范围内有大量的住家，环境比较混乱。虽然市
13、场有专门的仓储区，但远远满足不了市场商户的需求，而且由于年代久远，仓库渗水、漏水的现象十分严重。商户反馈信息：据走访了解，该市场管理方与商户所签订的合同2015年到期，市场上的商户已知悉市场将要拆迁，商户也十分期待有实力的开发商提供一个经营环境优越、物流仓储配套设施齐全的项目来整合市场资源。由于对我项目不了解，因此比较谨慎，表示会关注。商户希望新建商铺为一拖二的形式，单层面积为100-200平米，因为该市场商户批发量较大，所以仓库面积需求都在1000平米左右。5、广福陶瓷批发市场市场概况：市场位于洞庭大道北侧，总体建筑面积约2万平米。整个市场共有经营商户57家，其中经营品牌产品的商户37家，知
14、名品牌约5家。据走访的商户介绍，该市场是福建一私人老板自持的物业，市场氛围较好但市场体量偏小。商铺以一拖二的建筑形态为主，月租金水平一层为16元/平米，二层为8元/平米。主要经营陶瓷及卫浴五金，货源地以广东佛山以及本地个体加工厂为主，辐射范围为岳阳市区及周边县市。商户反馈意见：据走访商户反映陶瓷行业需要的商铺面积在300-500平米之间，而且随着陶瓷行业品牌的升级和对品牌形象的重视，陶瓷行业单店需求的面积会越来越大，所以陶瓷经营户多倾向于租赁的形式，购买商铺的愿望不高。部分实力较强的商户对我项目商铺预期可接受价格在4000-5000元/ 之间，同时表示如果仓储物流等配套十分完善，价格向上浮动亦
15、可接受。6、九盛家具博览中心市场概况：岳阳九盛家居广场是岳阳市中高档家具卖场，位于巴陵中路新路口，经营面积约3万平米，目前有76家知名家具品牌进驻，例如慕思、曲美、左右沙发等。该市场位于闹市区，区位优势较好，以零售为主，市场内家具经销商多为广东、福建等地为主，实力较强，是岳阳市影响力最大，经营最好的的高端家居生活卖场。市场共5层，主要以经营沙发、床垫，实木家具等为主，大都为品牌家具在岳阳的旗舰店，经营面积一般都在300以上，租金根据位置不同负一层在20-50元/月左右，一、二层在30-50元/月左右，三、四层在30元左右。商户反馈信息：据市场内商户反映，市场内大部分家具经销商对九盛开发商的物业
16、管理十分不满，比如租金频繁上调，夏天不开中央空调等，但九盛已经在岳阳家具卖场行业基本形成垄断，家具经销商没有更好的经营场所，走访的大部分家具经销商迫切希望有其他的开发商开发新的家居生活广场项目与九盛形成竞争。大部分家具经销商对我公司企业文化和品牌影响力不甚了解，不少商户透露希望我公司能与红星美凯龙、居然之家、月星家居等专业家居品牌强强联合，一起进入岳阳市场，商户十分关心红星美凯龙是否能入驻我项目。据走访的经销商反映，受国家房地产调控政策和近几年家具市场趋于饱和的影响，目前全国各地的家具行业都比较难做，伴随品牌家具生产企业不断增多，卖场物业费、租金连年上涨，网购的家具销售渠道不断多样化等，所有的压力都集中在家具经销商身上，九盛不久前也有商户撤场。商户希望我项目在后期运营方面应给予更多的优惠和扶持政策。该市场家具经销商需求的面积一般在300平米左右，由于大部分交易都是订单式
