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1、 房地产行业研究报告 结论： 房地产行业的重要经济指标表白，自1998年以来，我国房地产行业进入稳定发展阶段。现在我国房地产开发以住宅为主，住宅产业具有极大的发展潜力，根据预测，21世纪的前2023，我国平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米，相称于2023年住宅新开工面积的1.5-1.8倍。但受经济走势、经济政策等因素影响，行业发展具有波动性。 目前我国房地产公司规模偏小，行业资源分散，此后土地出让方式向招标、拍卖转变将提高行业集中度，市场竞争也将淘汰小公司，房地产开发公司将向规模化、品牌化方向发展。 我国加入世界贸易组织后，房地产市场需求将扩大，供应将增长，地价和房价趋升。 一、房
2、地产行业现状 1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采用多种政策措施促进住房消费。在国家政策支持下，房地产业开始回升， 1998年商品房销售面积比1997年增长35.24%，此后一直保持稳定增长势头，这说明房地产业在通过大起大落之后，进入了稳定发展阶段。 1、行业重要经济指标 1）投资额 图1 全国房地产投资额（亿元） 资料来源：中国记录信息网及国家记录局各年中国记录年鉴（下同） 1995至1997年，全国房地产投资额一直徘徊在3200亿元左右，1998年房地产投资额迅速上升，2023年达成4901.73
3、亿元（图1）。 2）销售面积和销售收入 从图2可以看到，自1997年以来，全国房地产销售面积和销售收入一直保持较高的增长率，1998年的高增长率部分是由于取消福利分房的政策引发各单位突击购房所导致，随后市场回到正常状况，销售面积和销售收入增长率保持在15�20%之间，2023年销售面积达成16984.1万平方米，销售收入达成3572亿元，2023年销售继续增长，第一季度全国商品房销售达1828.7万平方米，与去年同期相比增长31.4%。 3）新开工面积、施工面积、竣工面积 由图3可见，近几年商品房 新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品
4、房新开工面积增长率高达45.35，99年新开工面积增长率有所减少，但2023年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示此后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。新开工建设的商品房以住宅为主（表1）。 图2 1987年以来全国商品房销售面积增长率 表1 商品房新开工面积中住宅的面积及比例 年份 1997 1998 1999 2023 新开工住宅的面积（万平方米） 10996.6 16637.5 18797.9 23335.33 新开工住宅的面积占新开工商品房面积的比例（%） 78.39 81.6 83.25 82.6 图3 全国商品房新开工面积、施工面积与竣工面积（万平方米） 4）价格走势 近几
5、年，全国商品房价格稳中趋升（图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，2023年涨2.4%。1998年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。99年房价小幅下跌，重要受办公楼价格下跌影响。 图4 全国商品房平均价格走势（元/平方米） 5）赚钱状况 房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（表2），若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降（表3）。1991-1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增长，利税率却不断下降，重要因素是行业竞争日趋剧烈，
6、以及商品房供应出现结构性过剩，大量商品房空置积压。 表2 房地产行业的毛利率（不计土地成本） 年份 商品房售价（元/平方米） 商品房造价（元/平方米） 毛利率（%） 1996 1806 1111 38.48 1997 1997 1175 41.16 1998 2063 1218 40.96 1999 2053 1152 43.88 表3 房地产行业经营状况（亿元） 年份 经营总收入 利税率（%） 1991 284.03 16.93 1992 528.56 19.86 1993 1135.91 22.23 1994 1288.18 20.38 1995 1731.67 13.5 1996 196
7、8.78 5.63 1997 2218.46 4.23 1998 2951.21 4.34 1999 3026.01 3.64 6）资产负债率 房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%左右（表4）。房地产开发需要投入巨资，而公司自有资金普遍局限性，重要依靠负债经营。 表4 房地产开发公司的资产负债（亿元） 年份 资产总计 负债总计 所有者权益 资产负债率（%） 1997 16416.96 12515.46 3901.50 76.2 1998 19526.18 14857.25 4668.92 76.1 1999 18744.80 14263.88 4480.93 76.1 7）商品房空置量
8、 图5 全国商品房空置面积（万平方米） 全国商品房空置面积近几年增长不久，但增幅趋缓，到2023年终空置面积达成9124万平方米（图5），占2023年竣工房屋面积的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。商品房空置的因素，从宏观面看，是商品房供应量过多及有支付能力的需求局限性；从微观面看，重要是房地产开发公司投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺少，或工程质量但是关，或房价过高，导致一部分商品房销售不出去而形成空置。近年来商品房销售面积增长不久，但销售的重要是新开发的商品房。尽管国家也出台了不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的
9、空置商品房少，每年尚有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。 8）土地购置 图6 全国房地产开发公司土地购置面积（万平方米） 土地储备是房地产开发公司可连续发展的核心资源，2023年全国房地产开发公司土地购置面积大幅度增长（图6），说明各房地产开发公司看好此后几年的市场前景，增长土地储备。 2、重要产品情况 1）市场状况 按用途分，房地产业的重要产品为住宅、办公楼、商业营业用房等。近几年住宅销售面积连续上升，在商品房中占的比例越来越大，2023年这一比例达成89.12%（表5），销售价格也连续上升，2023年全国住宅平均售价为1
10、952元/平方米。商业营业用房的销售价格和面积也连续上升。98年以后，办公楼销售止步不前，价格回落。 由于住宅需求量大，近几年住宅销售面积占商品房销售面积的比例接近90%（表5），且住宅开发受国家政策扶持，因此住宅开发一直是房地产开发的重点，本文对房地产行业的分析也以住宅为主。住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势，尽管98年下半年各单位突击购房透支了部分购买力，但99年住宅销售面积仍然增长了20.05%，销售价格略有上升，2023年住宅销售面积和价格分别增长了16.46%和5.1%，2023年第一季度住宅销售面积1659.7万平方米，比去年同期增长32.4%，平均售价达2189元/平方米
11、，比去年同期增长12.5%，这充足说明住宅具有极大的市场需求。 表5 全国住宅销售面积占商品房销售面积的比例 年份 1997 1998 1999 2023 商品房销售面积（万平方米） 9010.2 12185.3 14556.5 16984.14 住宅销售面积（万平方米） 7864.3 10827.1 12997.9 15136.89 住宅销售面积占商品房销售面积的比例（%） 87.28 88.85 89.29 89.12 图7 全国住宅平均销售价格走势 2）住宅发展趋势 从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发展将呈以下七大趋势： 绿色趋势。通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环
12、境，充足回收和运用资源，追求人、自然和社会的和谐统一，走住宅产业化可连续发展之路。 规模化趋势。对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的减少、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的形成和良好公共空间环境的发明。 郊区化趋势。住宅区建立在城郊有许多优势。一方面，郊区环境优美、空气清新；另一方面，城郊因拓展空间巨大而可大规模开发，从而可获得巨大的规模经济效益。随着城郊交通状况的改善、通讯设施的发展和居民观念的改变，近郊必将成为未来城市居民的抱负居住地。 智能化、信息化趋势。智能社区有完整的建筑设备自动化系统和网络接口，可以极大方便居民的工作、生活和学习，提高居民生活品质。 全能化趋势。住宅社区的功能逐步完善，将呈现一种涵盖工作、生活和学习等方面的全能化趋势。如由于通讯科技的发展和完善，使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势。同时，住户在社区内可以享受文化、体育、休闲等多种设施。 阶层分离趋势。不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的住户，从而互相间会有一种认同感而减少因收入、教育等差别而带来的冲突。 个性化趋势。家庭结构和社会年龄结构在发展变化，人们亦开始追求个性张扬。这使得 住宅消费走向多样化，摆脱过去千家万户
