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1、精品文档土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受 xx 县人民法院的委托对陈锦兴位于 xx 县新城镇裕 x 街一宗面积为 78 平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。二、委托估价方委托方：xx 县人民法院地址：xx 县新城镇新洲大道南 xx 号三、估价目的受 xxx 县人民法院的委托，对 xx 位于 xx 县 xx 镇裕民街一宗面积为 78 平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估， 为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。四、估价基准日二 0 一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日） 。五、估价日期二 0 一七年七月十三日至二 0 一七年七月二十四日。
2、六、地价定义根据委托方提供的土地档案查阅答复书 ，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：1、用途设定：根据土地档案查阅答复书的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。2、面积设定：根据土地档案查阅答复书的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78 平方米。3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0 6.0 ，本次估价按周边用.精品文档地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5 。4、开发程度设
3、定： 委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067 年 8月 21 日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为 50.5 年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为 50.5 年。6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定
4、委估宗地无他项权利限制。8、本次估价的基准日确定为二 0 一七年七月十三日。地价定义：综上所述，根据本报告估价目的 , 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析， 按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积： 78 平方米评估土地单价： 20050 元/ 平方米评估土地总地价： 178.39 万元大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百
5、位数）宗地估价结果详见土地估价结果一览表.精品文档八、注册土地估价师签章估价师姓名土地估价师资格证书号签 章韩 xx2003xxxx531吕 xx2008xxx009九、估价机构负责人签名：xxxx 土地房地产资产评估有限公司二 0 一七年七月二十四日.精品文档附土地估价结果一览表估价机构： xxx 地房地产资产评估有限公司估价报告编号：云科土评字(2017) 第 xxx 号估价基准日： 2017-07-13估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的宗地编估价期日估价设容积估价期日的实际估价设定的土地土地使用面积单位面积地总地价备宗地名称土地使用证编号宗地位置价土地使用者号实际用途定用途率土地开
6、发程度开发程度权年限 / 年 平方米万元注元/ 平方米xx 县 xx 镇裕新府国用（ 2008）xx 市 xx 县新商住用商住通水,通电, 排通水, 通电,排陈 xxx5.5水, 通讯,通路,水, 通讯,通路,50.5781005078.39民街0xxxx1城镇裕民街地用地场地平整场地平整一、 上述土地估价结果的限定条件1.土地权限性质：详见土地估价报告（正文）2.基础设施条件：详见土地估价报告（正文）3.规划限制条件：详见土地估价报告（正文）4.影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告（正文）二、 其他需要说明的事项详见土地估价报告（正文）估价机构： xxx 土地房地产资产评估有限公司二
7、 0 一七年七月二十四日.精品文档第二部分估价对象界定一、委托估价方新兴县人民法院。二、估价对象本报告委托评估的估价对象， 是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为 78 平方米城镇混合住宅用地。三、估价对象概况（一）土地登记状况根据土地档案查阅答复书的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城镇裕民街，不动产单元号：，不动产权证号：新府国用（2008）001761，使用权面积： 78 平方米，用途：城镇混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间： 2067 年 8 月 21 日。现场查勘宗地四至为：东至西至南至北至裕民街他人用地他人用地他人用地（二）土地权利状况1、委估宗地的土地所有权状
8、况：在估价基准日，委估宗地土地所有权属国家所有。2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。4、相邻关系权利：无。（三）土地利用状况委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。.精品文档四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置新兴县位于广东省中部偏西，地处东经 1115737至 1123132，北纬 222246至 225036。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市，西南连阳春市，西北为云安县、云城区，东
9、北接高要市。县境南北相距 51 公里，东西宽 56 公里，距海洋最近点 100公里，县城距广州市 150 公里，全县政区总面积 1523平方公里。省道 276、113公路干线和三（水）茂（名）铁路贯通县境。2、自然环境新兴县四面环山， 有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温 21.5 ，年均降雨量 1663.7 毫米，年均日照 1695.4 小时，年均无霜期 359 天。年均地温 24.4 ，湿度 23.3 毫巴。3、行
10、政区划新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、 簕竹共 12 个镇，县政府设在新城镇象岗路。4、新兴县社会经济状况2016 年全县完成地区生产总值243.15 亿元，增长 8.1%，增速分别比全国高 1.4 个百分点、全省高0.6 个百分点、全市高 0.2 个百分点。工业生产企稳回升。2016 年全县实现规模以上工业总产值4366266.8 万元，增长 16.3%（按当年价计）。2016 年全县实现规模以上工业增加值 872921.2 万元，增长 9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值 522404.1 万元，增长 8.2%，重工业增加值 3505
11、17.1 万元，增长 10.4%。按工业企业类型.精品文档分：股份制企业增加值增长 12.9%；外商及港澳台商企业增加值增长 2.2%，其他经济类型企业增加值下降 6.6%。产销衔接， 1-12 月规模以上工业实现销售产值 4261903.6 万元，增长 11.2%，产品销售率达 97.6%。固定资产投资略增。 2016 年全县完成固定资产投资额1402016 万元，增长 0.1%。项目投资 1241303 万元，下降 16.0%，其中： 5000 万以上项目投资424804 万元，下降 46.8%，5000 万以下项目投资816499 万元，增长 20.2%；房地产开发投资160713 万元
12、，增长 31.4%。消费市场平稳增长。2016 年全县实现社会消费品零售总额 652219.6 万元，增长 12.1%。其中：批发业 58098.8 万元，增长 23.6%；零售业 508353.2 万元，增长 11.4%；住宿业 17676.4 万元，增长 4.3%；餐饮业 68091.2 万元，增长11.0%。外贸出口增长、进口和实际利用外资下降。2016 年，全县完成进出口总额 71531 万美元，同比增长 1.0%。其中：进口总额 2450 万美元，下降 57.6%；外贸出口总额 69081 万美元，同比增长 6.2%。外贸出口中：一般贸易出口 47550万美元，增长 16.1%，加工贸易出口 21531 万美元，下降 10.6%。2016 年全县实际利用外资额 1714 万美元，下降 32.2%。财税收入保持增长，金融运行平稳。2016 年全县公共财政预算收入 168285 万元，增长 5.6%（自然口径）；公共财政预算支出 396015 万元，增长 15.4%。 2016 年完成国地税税收总收入 265257 万元，增长 20.6%。其中，国税税收收入 94087 万元，增长 24.9%；地税税收收入 171169 万元（报市地税数），增长18.3%(未剔除营改增影响 ) 。12 月末全县金融机构本外币存款余额 2322648 万元，比年初增
