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1、英国小镇集中式商业项目建议书资产经营管理中心2007年7月 目 录第一章项目概况- 3 -第二章项目周边市场情况- 5 -第三章 项目业态定位- 10 -第四章 租金定价模式- 13 -第五章 招商执行方案- 15 -第六章 难点分析及解决- 17 -第七章 综 述- 18 -第一章 项目概况1 项目：英国小镇集中式商业维多利亚钻石风情商业街。2 项目位置：位于英国小镇中心地带，伊丽莎白大道与维多利亚钻石风情街之间，呈带状分布。3 项目指标：3.1 总建筑面积：10757.32 ,层高4.8m，框架结构，通水电，天然气管道预埋到位。3.2 栋数：二期11-17#，三期12-15#，总共11栋建
2、筑。 二期楼号面积楼层数111846.05三层121164.5二层为主，部分三层13766.17二层为主，部分三层141415.24二层为主，部分四层151239.55一层为主，部分三层16290.58二层171376.38一层为主，部分二层三期楼号面积楼层数12743.08二层为主，部分三层13739.70三层14545.37三层15630.70二层总面积10757.32 3.3 车位：二期地下机动车位72个，一个机动车辆进出口，两个行人出入口（分别位于11#与12#，13#与15#之间）；地面广场和街沿可大量停靠机动车辆。4 项目用途：依托英国小镇的商业配套，向黄田坝片区和成飞生活区辐射。
3、5 产品形态：以2-4层独立式商业街为主。第二章 项目周边市场情况1 周边人口情况：1.1 人口数量：项目周边的人群集聚区为黄田坝片区和成飞生活区，该区域人群为项目主要的消费群，六万多的人口数量足够支撑本项目的运营。黄田坝社区人口调查表人口构成总计（人）数据来源常驻人口总数48，925青羊区统计局流动人口16，500黄田坝派出所总共人口65425人1.2 人口构成从下表可以看出成飞厂职工，20-60岁人口数量近两万人，而儿童、老年人和家庭主妇的数量已经超过职工数量，说明成飞生活区是一个非常成熟的社区，拥有固定的消费力。成飞厂人口调查表人口构成人口数（人）数据来源成飞厂职工18，000成飞厂军代
4、办成飞厂家属25，000共计43，0002 商业现状及需求2.1 商业现状：商业规模：成飞集团生活配套区的商业主要分布在以世纪花园为中心辐射的四条街道上，基本是沿街为市的临街底商，仅能满足基本生活需要。由于成飞和黄田坝片区相对封闭，形成一个独立的商业市场，因此区域内呈现繁华现象。同时受自身物业条件限制，物业品质较差，经营档次偏低。从市场调查的情况来看，采样街道最多的业态是服装鞋帽，占28.44%，但并不呈现聚集现象。而餐饮由于自身特点，在该区域呈现聚集现象，是夜间商业消费的主要业态。商业业态：主要以服装鞋帽类、餐饮类为主，但档次品质偏低，娱乐休闲类业态比较匮乏，业态组织混乱，业态种类复杂，商业
5、明显是以基本生活配套服务作为主要功能。同时由于商业物业现状，导致该区域商业自身不可能进行升级换代。2.2 商业需求：首先该片区居住在与外界相对独立的黄田坝区域，生活成本低、家庭积蓄多，具有较强的消费潜力。同时对黄田坝区域的住户和商家，尤其是成飞集团职工和黄田坝镇上的居民进行了商业需求调查，共采集有效样本45份；被访者从刚参加工作的年轻人到离退休的老年人、从企业职工到个体经营者等，基本代表该区域绝大多数消费者的需求愿望。从调查数据反映出以下几个特点：2.2.1 一般购物业态或基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态：购物消费区域调查结果显示选择黄田坝的比例为43%，选择其它地方的比例为
6、57%，说明一般日常生活类消费还是有就近消费的习惯。据消费者介绍黄田坝目前能满足人们基本日常购物需求，但部分非日常购物还是选择进入城区。所以项目中传统购物业态和基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态。2.2.2 中档/特色餐饮业态可作重点打造：根据调查在中档餐饮和特色餐饮业态上有很大的市场空间。目前黄田坝餐饮业整体较差，主要提供低档消费。而现有物业陈旧、功能不完善，能满足中高档餐饮经营条件的物业不多。区域餐饮不集中，不具有规模效应；餐饮业态结构不合理，供家庭消费及一般家庭宴请和单位宴请的中高档餐饮几乎没有。黄田坝区域餐饮中以一般中餐为主，对于特色餐饮很少，而这类特色餐饮正是一般家庭
7、餐饮消费最多的一种餐饮类型，在众多特色餐饮中火锅就是人们较为喜欢的一种。2.2.3 特色娱乐业态缺乏：黄田坝娱乐设施相对简单和落后，成规模、成品牌的娱乐消费场所没有；致使一些重要单位及商务消费都不在本地区进行。同时适合个人家庭朋友的娱乐消费，也因设施和环境较差，无法有效吸引消费者。2.2.4 休闲类业态需升级换代： 从调查统计图表中看出人们最喜欢的休闲方式排列前五的依次是：喝茶打牌、逛街购物、超市购物、朋友聚餐、游泳打球。分析认为英国小镇项目中的大型超市及时尚青年城的运动中心可以很好的提供这些休闲消费条件，吸引大量的人群，并给该项目维多利亚钻石风情街带来消费人群，满足其消费需求。配合大型超市和
8、运动中心，可以打造商务茶楼、酒吧、歌城等业态来满足成飞片区对此的需求。2.3 小结 根据市场需求，并针对该项目的物业特点，建议重点打造以下业态：2.3.1 餐饮业态：以大型中餐和特色餐饮为主。2.3.2 娱乐休闲：以KTV、酒吧、茶楼、有水休闲和美容美体为主。3 租赁情况区域主要业态租金水平（元/月平方米）租赁期限付款方式经营者结构/来源商业物业产权背景主要商家品牌以及租赁条件备注成温路沿线汽配、特种钢材等约25-30最低一年季度或年度付款产品代理商和个体经营者为主以农民自建为主，企业租赁土地自建为辅。无三环外区域成飞集团百货、服饰和快餐等社区配套100最低一年半年或年度付款（也有季度付款，但
9、较少）前期以成飞集团职工/家属自营为主，现大部分已转租给外来经营者。成飞集团自有产权，由后勤部门统一管理，主要出租给本企业职工，随着市场的成熟成飞职工又将其转租给商家。红旗连锁：月租金单价约在55元，没有保证金和租金递增条款等。成飞大道两侧及近距离延伸商业新华书店文轩连锁：月租金单价大约在60元，租金在合同期内不递增。经二路便利店、快餐等约30-40最低一年季度付款外来个体经营者所有权归附近各单位所有，总承包给一人，由其负责分包。无成飞集团服务区与黄田坝之间联工村茶坊、百货等35左右半年以上季度付款附近村民和居民为主，外来经商者为辅。私产无西金苑一带黄田坝镇美容美发、杂货店等一层约50，二层约
10、30，三层约20-25。1-5年半年或年度付款底商以附近村民（居民）为主要经营者，二层及以上以外来品牌商家为主要经营者。私产为主爱莎贝尔美容美体：二楼，租金28-30元/月平方米。居民集中区域李氏沙龙形象设计：二楼，租金是28-30元/月平方米。柔婷美容美体：三楼，租金标准22元/月平方米左右。快活村杂货店快餐等约20-25半年以上季度或半年付款附近村民为主私产无紧邻成飞生活区，但通达性不强。小结：1. 租金底层商铺基本在30-40元/月平方米之间。而成飞生活区由于特殊的封闭环境和物业所有者，因此该片区租金价格远远高于黄田坝区域，达到100元/月平方米，甚至部分物业达到200元/月平方米。成飞
11、生活片区离项目有一定的距离，且商铺基本为底商，因此其租金价格的参考意义不大。同时该片区物业大部分为底商，无大型物业，二、三楼较少，因此二、三楼的租金价格也不具有参考意义。2. 租赁年限：多数为一年起租，大型物业一般为5年。3. 付款方式：以季付和半年付为主，大型物业一般选择半年付。4. 免租期、装修期：无免租期和装修期。5. 租金递增：成飞生活区一年一签，黄田坝片区半年至五年不等，但在合同期内均无租金递增条款。第三章 项目业态定位1 定位前提：1.1 建筑要求：项目建筑由独栋构成，由于销售需要分割为小间发售，但若从经营考虑，分割后的商铺极难使用，业态定位和招商上存在技术性困难。因此要求将每栋建
12、筑整合，统一以栋为单位进行招商。1.2 租赁关系要求：由于需要整合物业进行招商，同时不同的投资者对租金、业态等的要求不一致，这就需要整合投资者达成一致，交付到招商人员的物业必须是统一的招商要求和条件。建议项目公司采取返租等模式获得整体经营使用权10年后，再进行统一招商、管理。2 定位依据：2.1 周边市场需求情况从黄田坝和成飞片区的市场调查情况来看，居住人群对大型购物中心、娱乐休闲、中档、特色餐饮等业态需求较大。项目在定位上应以此需求为标准进行划分。 2.2 物业自身条件英国小镇沿街面一楼全为底商，面积小，租金总价便宜，适合社区一般生活配套的需要；同时英国小镇规划有大型超市和菜市场，辐射整个成
13、飞片区和黄田坝片区，能够带来足够多的人流。因此项目集中式商业的业态应与前两着形成差异化定位，达到相生关系，从而符合市场需求打造成休闲、餐饮一条街。3 业态定位整体业态定位为以娱乐休闲、餐饮为主的商业步行街，并以中档、特色餐饮为主力业态，形成一个集约效应，从而带动娱乐、休闲业态的经营。同时以栋为单位进行招商，商家定位为中等档次，经营上以特色为主。业态划分：人车流动线：餐饮业态定位：规模上形成大型的餐饮街，档次定位为中档水平，经营特点为中餐和特色餐饮，体量上以每栋为单位近千平方米的经营空间。娱乐业态定位：茶楼以商务休闲标准打造，酒吧、美容美体SPA、洗浴、KTV歌城均以大众化消费标准打造。4 面积
14、配比 楼号面积功能布局二期11-15#6431.51中档餐饮特色餐饮二期16#290.58美容美发、SPA二期17#1376.38商务茶楼洗浴中心三期12-15#2658.85 KTV歌城酒吧咖啡厅二期17#楼业态商务茶楼和洗浴中心任何一个均可，在招商中也可以两个业态共同经营，但经营者必须为一个商家。三期12-15#楼总共2600多平方，招商中以KTV歌城为主招对象，若一个商家可全部消化，则酒吧、咖啡吧业态引入其他楼。第四章 租金定价模式1 租金定价依据：以现有黄田坝市场为参考，结合物业自身情况制定。1.1 成飞生活区由于特殊的封闭环境和物业所有者，该片区租金价格远远高于黄田坝区域，属于特例，对本项目租金制定无参考意义。1.2 现有黄田坝市场为成熟的市场，商铺租金在30-40元/月平方米之
