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1、赤峰伟映金钰大都会商业项目推广策略报告 赤峰伟映金钰大都会【项目商业推广策略报告】赤峰伟映房地产开发有限公司暨 张董事长 陈总 吴副总 台鉴：我司根据已提交的【市场阶段调研报告】【项目商业定位报告】【项目营销建议报告】作为本项目【项目商业营销推广报告】的基础及指导，考虑到营销执行过程中的实际情况和时间，确保能有计划、有步骤、有策略、有效的实施，从而实现销售目标。本报告旨在从如下五个方面拟定本项目的招商推广策略，仅供参考！推广策略媒介组合促销活动推广执行招商推广目录前 言3第一部分：推广计划41.1推广计划及策略51.2推广计划及策略说明9第二部分：推广准备142.1、推广的物料准备工作142.
2、2 准备责任控制15第三部分：推广策略163.1 推广策略163.2 推广资讯提炼21第四部分：媒介策略304.1媒介策略304.2策略流程324.3媒介运作策略34第五部分：炒作构想365.1软性文章构想375.2公关活动构想38第六部分：推广预算436.1推广预算44前 言房地产项目市场推广就是房地产企业对房地产项目营销推广活动进行整体、系统的超前决策和效果控制的过程。广告策略是就市场推广拟订的战略战术，是全程营销的重头戏，是营销策略与销售实施的高度结合。本部分广告策略是在前述推广准备项目定位、挖掘卖点、提炼主题基础上制定的广告计划和执行策略，是将计划与执行具体落实的过程。从目前国内的普遍
3、情况看，房地产项目的广告推广主要以广告宣传为主，广告策略与设计发布效果好坏直接影响到整个销售成败与投入成本。好的广告，首先必须抓住目标客户的注意力，即抢夺目标客户的“眼球”。其次才是运用各种科学或艺术的策划宣传技巧。离开目标客户需求的“刺激点”和心理条件，再富有艺术技巧的广告也只能是无的放失、劳而无功；而没有出色的策划技巧，即使把握了消费心理，也只能是笨口拙舌、事倍功半。可以说，消费心理是目标客户心中最敏感的突破口，是弦；而广告策略恰恰是撼弦的力。只有撼人的广告，才是成功的广告。本部分旨在明确如下几个方面问题：推广计划推广准备推广策略媒介策略炒作构想费用预算第一部分：推广计划广告计划的拟定：当
4、我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体安排、广告预算四个部分。 广告时间的安排，在一个规范化的营销行为下，便是广告周期的拟定。而一个项目的广告周期的隶属于它的营销周期的，作为一个相对独立的促销过程的营销周期，广告周期的安排便是其不可缺少的一部分。通常，一个完整的营销推广周期由筹备期、引导期、公开期、强销期、待续期、扫尾期这六个部分组成。由于我司进入项目时间的特殊性，现对项目制定了开盘期、强销期、待续期、扫尾期五个部分开盘期：项目正式对外宣布开盘，在整个现场制造热
5、销势能，让项目在开盘期就给人抢销的感觉强销期：大量的报纸广告，结合强有力的活动推广，如人员拜访，电话追踪等等，立体的促销攻势全面展开；为配合销售达到顶峰，或者在市场相对低落的时候创造又一个销售高潮，各种促销活动层出不穷。同时也做好二次客户储备工作。持续期：则是对前期积累客户的消化吸引和一些工程、办证等事务性的收尾工作，工作平稳，广告量也相对减少。扫尾期：整个推广全线减少，但是商业推广活动还是应该维持，让人们感觉到一个商业正在成型推广周期应结合营销销售周期，若这个营销周期只是整个销售过程的一部分，则该阶段的工作还应包括对此次销售策略的修正和检查，努力为下一个营销周期的到来做准备。区别于其他产品的
6、营销周期，商品房的营销周期的确定除了开发企业内部自身的因素外，往往依赖于项目的施工进度，并时常以施工进度的某个时间点，如建筑出地面，结构的封顶，项目竣工等等为营销切入点。此外，各类节假日，各种舒适的季节等等也是制定营销周期的重要时间考虑点。因为这些时候，人们出行方便，产品宣传有话题，容易形成人声鼎沸的旺销局面。营销周期的长短并没有严格的限定，短则二、三个月，长则一、二年。习惯上讲，一个房地产项目从刚开始预售到最后一套房屋的卖出，可以规划为一个完整的营销周期。但一个项目在整个销售过程中，或是因为相持时间长，或是销售状况的跌宕起伏，实践中往往不止是一个营销周期的存在。对销售总量较大的项目，每个不同
7、的时间段，更会有若干个相对独立的营销周期的存在，它们彼此配合，前后呼应，以阶段性的销售业绩达到最终的销售目的。相应的，表现在广告时间的安排上，便是一个由若干个相对独立的，彼此又相互配合的小广告周期串联而成的大的广告周期。1.1推广计划及策略 1.1.1、开盘期（开盘时间确定在9月29日）推广时间：07年9月29日07年10月28日（1个月）广告策略：“集束轰炸”式推广，以硬广告为主，配合软性文章、电视、广播、目标对象派单、活动策略。销售策略：根据客源量确定、调节、控制价格，把握销售控制单位。主题内容： 开盘活动运作；文字表现：开盘卖点：金钰大都会改变赤峰商业格局提速赤峰商业20年金钰大都会赤峰
8、首席大型体验式购物中心盛装(震撼)开盘国际商业专业机构联手打造缔造赤峰时尚商业旗舰销售卖点 ：仅推出*个铺位，专属赤峰*位具有投资眼光的人士人流、商流、资金流六统一经营管理特色确保经营/投资无忧规模卖点 ：十六万方纯商业规模荟萃世界商业业态业种赤峰政府规划新商业中心演绎金钰大都会商业价值城市客厅商业体验之都投资卖点：金钰大都会-城市发展的必然趋势，抢占赤峰消费高地，尽显一站式消费魅力，将安全投资进行到底。消费卖点：460万不同的消费需求，在这里将迎刃而解，聚集各种品牌的百货商场；集各类休闲餐饮美食，在您购物的同时，也可品尝到各地的美食；青年时尚卖场让您永远都站在时尚的前沿；历史人文景观的展示，
9、让我们为赤峰而骄傲。达成目标：完成可售总量的40%。1.1.2、强销期推广时间：07年10月29日07年11月28日（1个月）广告策略：以密集的广告对市场进行轰炸，配合软性文章、电视、广播、派单、活动策略销售策略：根据销售情况，调整价格策略，优惠政策，强化服务营销策略主题内容：以卖点为诉求点，将“菜”（卖点）一一呈现，将项目完整地展示于投资者面前 商家：主力、品牌商家入驻； 投资：成交节节攀升； 商管； 专题系列活动；投资分析会、招商洽谈会（活动具体细节在公关活动构想中有详细表明） 系列优惠政策。文字表现：核心卖点：金钰大都会改变赤峰商业格局提速赤峰商业20年金钰大都会-赤峰首席大型体验式购物
10、中心国际商业专业机构联手打造缔造赤峰时尚商业旗舰销售卖点 ：仅推出*个铺位，专属赤峰*位具有投资眼光的人士人流、商流、资金流六统一经营管理特色确保经营/投资无忧规模卖点 ：十六万方纯商业规模荟萃世界商业业态业种赤峰政府规划新商业中心演绎金钰大都会商业价值城市客厅商业体验之都投资卖点：金钰大都会-城市发展的必然趋势，抢占赤峰消费高地，尽显一站式消费魅力，将安全投资进行到底。消费卖点：460万不同的消费需求，在这里将迎刃而解，聚集各种品牌的百货商场；集各类休闲餐饮美食，在您购物的同时，也可品尝到各地的美食；青年时尚卖场让您永远都站在时尚的前沿；历史人文景观的展示，让我们为赤峰而骄傲。优惠卖点： 重
11、点工程政策支持实力支持投资优惠达成目标：引导投资新概念、迅速建立市场知名度和树立品牌；将销售引向高潮；力争完成可销售总量的30%。1.1.3、持续期推广时间：07年11月29日08年3月28日（4个月）广告策略：这个期间需要根据市场销售习惯与气候特点来进行调整，主要目的是持续维持销售的延续性告知推广策略。以定期广告的形式缓慢延续，用活动、告知性推广提示项目情况，借助年末投资热情高，结合节日制造项目投资热点。销售策略：跟踪老客户，促成“母鸡生蛋效应”，促销优惠手段主题内容： 工程进度篇； 商家篇； 软性跟踪式新闻系列；文字表现：核心卖点：金钰大都会赤峰首席大型体验式购物中心国际商业专业机构联手打
12、造缔造赤峰时尚商业旗舰销售卖点 ：仅推出*个铺位，专属赤峰*位具有投资眼光的人士人流、商流、资金流六统一经营管理特色确保经营/投资无忧规模卖点 ：十六万方纯商业规模荟萃世界商业业态业种赤峰政府规划新商业中心演绎金钰大都会商业价值城市客厅商业体验之都投资卖点 ：金钰大都会-城市发展的必然趋势，抢占赤峰消费高地，尽显一站式消费魅力，将安全投资进行到底。消费卖点 ：460万不同的消费需求，在这里将迎刃而解，聚集各种品 牌的百货商场；集各类休闲餐饮美食，在您购物的同时，也可品尝到各地的美食；青年时尚卖场让您永远都站在时尚的前沿；历史人文景观的展示，让我们为赤峰而骄傲。优惠卖点： 重点工程政策支持实力支
13、持投资优惠（这个期间的文字表现，可根据当时销售情况和招商情况调整，将招商的信息放到多一点的版面，但是，项目的核心卖点和消费卖点一定要重复表现，文字组合可作适当调整。）达成目标：不断树立项目形象，进一步树立项目品牌，形成的旺市、品牌效应。力争完成可销售总量的20%。1.1.4、扫尾期推广时间：08年3月29日08年9月28日（6个月）广告策略：主要集中在招商推广环节。主题内容： 最后单位，绝版机会； 招商进度、什么品牌商家入驻； 结合政府相关会议组织参观性推广； 组织相关商委、商业协会等召开系列招商研讨会。 品牌演绎活动； 交铺前业主鉴赏物业评审活动。文字表现：核心卖点：金钰大都会赤峰首席大型体
14、验式购物中心国际商业专业机构联手打造缔造赤峰时尚商业旗舰大型购物中心*商家/品牌入驻销售卖点 ：仅推出*个铺位，专属赤峰*位具有投资眼光的人士人流、商流、资金流六统一经营管理特色确保经营/投资无忧规模卖点 ：十六万方纯商业规模荟萃世界商业业态业种赤峰政府规划新商业中心演绎金钰大都会商业价值城市客厅商业体验之都投资卖点：金钰大都会-城市发展的必然趋势，抢占赤峰消费高地，尽显一站式消费魅力，将安全投资进行到底。消费卖点：460万不同的消费需求，在这里将迎刃而解，聚集各种品牌的百货商场；集各类休闲餐饮美食，在您购物的同时，也可品尝到各地的美食；青年时尚卖场让您永远都站在时尚的前沿；历史人文景观的展示，让我们为赤峰而骄傲。优惠卖点： 重点工程政策支持实力支持投资优惠（这个期间的文字表现可考虑多一些招商信息，多表现一些项目的后期经营管理和统一推广的文字，项目的核心卖点和消费卖点一定要重复表现。）达成目标：将余下铺位消化掉，实现销售目标，品牌主力商家签约。1.2推广计划及策略说明 1.2.1、开盘日期开盘时间确定在9月29日1.2.2、推广计划我司只是从宏观
