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1、乐清市基准地价更新评估报告(送审稿)第一章乐清市概况1第一节乐清市概况1一、乐清市历史、文化、社会经济1二、交通运输6第二节乐清市土地利用空间格局7第三节基准地价更新的必要性10一、乐清市社会经济发展对土地利用的影响10二、原基准地价标准不适应新的市场需要11第二章基准地价更新评估技术设计13第一节基准地价更新范围和目标13一、基准地价更新范围13二、基准地价更新目标13第二节基准地价更新基本依据和基本原则14一、更新依据14（一）理论依据14（二）法规文件依据18（三）行业标准及技术标准18（四）其他资料依据18二、基准地价更新评估的基本原则19第三节基准地价定义和内涵22一、基准地价定义2
2、2二、基准地价的内涵构成23三、基准地价的基准条件23第四节基准地价表达方式25第五节基准地价更新技术路线26第六节基准地价更新成果内容27一、文字报告成果27二、基准地价表28三、基准地价图28四、标准宗地分布图错误！未定义书签。第三章资料调查与分析29第一节资料调查内容29一、影响土地质量资料29二、地价资料30三、背景资料31第二节资料调查方法和步骤32第三节调查资料的技术处理34第四节还原利率的确定35第四章样点地价测算37第一节样点交易参数修正37一、交易时间修正37二、土地开发程度修正38第二节样点地价测算方法和测算39一、样点地价测算方法39二、样点地价计算和修正48第三节样点地
3、价统计和标绘48一、样点地价的分类统计48二、样点数据检验和处理48第五章土地级别调整50第一节级别调整原则和依据50一、级别调整基本原则50二、土地级别调整依据50第二节级别调整方法51第三节土地级别调整结果及其分析52一、级别调整结果52二、结果分析52第六章商业用地基准地价更新评估54第一节商业用地及其地价特点54一、商业用地特点54二、商业用地地价特点55第二节乐清市商业用地路线价测算55第三节乐清市级别商业用地级别价测算62第四节商业用地基准地价确定65第七章住宅用地基准地价更新评估67第一节住宅用地及其地价特点67第二节四城镇住宅用地区片基准地价测算68一、测算方法68二、乐清市住
4、宅基准地价测算69第三节住宅用地基准地价确定72第八章工业用地基准地价更新评估78第一节工业用地及其地价特点78第二节工业级别基准地价测算78一、评估方法79二、估算过程79第三节工业用地基准地价确定88第九章宗地地价修正系数表编制91第一节影响宗地地价因素分析91第二节宗地地价修正系数表编制程序94一、确定宗地地价修正体系目标94二、确定修正体系内容95第三节宗地地价修正系数表编制99一、商业用地路线价宗地地价修正系数表编制99第一章乐清市概况第一节乐清市概况1、 乐清市历史、文化、社会经济乐清位于浙江省东南部沿海，东临乐清湾，南临瓯江。全市陆地面积1174平方公里，海域面积270平方公里，
5、辖21个建制镇，10个乡，人口116万。这里气候温和，水土肥沃，自然资源丰富，素有“旅游胜地”、“鱼米之乡”之称，在温州、台州、宁波、舟山沿海走廊中，乐清历来是主要的经贸集散地。 乐清历史悠久，人文荟萃。远在四千年前，东瓯先民即在此繁衍生息，流下了许多石斧、石锛、石矛、石犁、石坠等石器。乐清历史上曾有过王十朋、翁卷、李孝光、赵士桢、章纶、高友玑等名人。王十朋为南宋开科状元，翁卷为南宋“永嘉四灵”诗派的杰出代表，李孝光为元朝一代文豪，元史称他“以文章负名于世”，赵士桢为明代杰出兵器专家，其火器发明列为当时世界先进。铸于宋元佑七年的能仁大镬，属亚洲第一大镬，它折射出了乐清市悠久而璀璨的历史文化之光
6、。乐清是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一，改革开放以来，乐清人扮演 “弄潮儿”的角色，以敢为天下先而闻名四方，率先建立了以股份制为主要组织形式的现代企业管理制度社会发展形态，引起了海内外新闻界、经济界、学术界的普遍关注。从1993年开始，乐清跨入综合实力百强县（市）行列。2004年全市国内生产总值252.5亿元，城镇居民人均可支配收入24561元，农村居民人均纯收入7547元，人民生活水平达到了中国政府提出的“小康”生活标准。乐清已形成一个城镇群，以市政府所在地乐成镇为中心，全市分布着多个经省政府批准的对外开放重点卫星镇，这些卫星镇分布合理，建设颇具规模，其中柳市、乐成、虹桥、
7、北白象四地经济综合实力跻身温州“十强”、浙江“百强”行列。乐清于93年经国务院批准撤县设市后，便开始雄心勃勃地编制现代化中等城市的总体规划，原先这些若即若离的城镇，大多成了新市区的一部分。乐成片为政治文化科教中心，柳市、北白象片为工业中心，虹桥片为商贸中心，七里港片为储运中心，翁垟片为石化中心，雁荡山和中雁荡山为旅游渡假中心，乐清的这种城市格局被专家称为组团式城市。如今，一个集工贸、旅游、港口为一体的现代化中等城市，正悄然崛起于东海之滨。乐清市被命名为国家火炬计划智能电器产业基地、中华全国钻头（建工）产业基地和中国电器之都。乐清是温州经济模式的发祥地。早在20世纪70年代中期，家庭作坊、个体工
8、业已在乐清市兴起。80年代出现了股份合作企业，现已逐步走向规范化。股份合作经济给乐清工业经济发展开创了“黄金时代”，全市现已建成工业小区25个，标准厂房310万平方米，有近1500家企业进入工业园区，分布在104国道乐清段两侧，构成长达50多公里的“工业走廊”，集团公司51家，其中38家为全国无区域集团，6家企业跨入了全国知名乡镇企业行列，形成了以低压电器、电子、机械、仪表、服装、皮革、船舶修造、工艺美术等为主导行业的工业体系。乐清市场网络健全，全市拥有生产资料和消费品贸易专业市场80多个，其中较大规模的10多个。柳市低压电器、虹桥电子元器件专业市场分别被称为“低压电器之都”、“电子元器件基地
9、”。全市现有30万人在全国各地经商、办企业、建市场、建立了覆盖全国的市场信息网和乐清产品营销网络。随着“质量立市，科技兴业”意识的确立，拳头产品不断问世。质量科技型经济加快发展，高新技术产业化进程加快。在国家长征系列捆绑式火箭、核潜艇和正负电子对撞机中，都有乐清生产的配件。全市已有78家企业通过了ISO9000质量体系认证，其中一家企业还通过了ISO14000环保体系认证。“正泰”、“德力西”被认定为中国驰名商标，“天正”“人民”等11个商标被认定为浙江省著名商标。2002年，实施国家重点新产品计划3个，火炬计划11项，星火计划5项，省级新产品试制128项；累计获得专利产品2647项。乐清被国
10、务院列为首批对外开放县市后，便把目光瞄准了国际市场，外向型经济蓬勃发展。2004年，全市完成工业总产值545.11亿元，比上年增长14.3%。其中国有及年销售收入在500万元以上的非国有工业企业（简称规模企业）完成33.71亿元，增长19.2%，占全部工业总产值的比重由上年的54.4%提高到62.0%，规模企业增加到847家，年销售产值超1000万元企业553家，5000万元以上企业117家，亿元以上企业53家。土地适度规模经营为乐清首创，并且发展势头强劲，目前，全市1/3以上耕地掌握在3200多户规模经营户手里，其中经营百亩以上的各类农场352家，土地适度规模经济继续朝着农田园林化、设施机械
11、化的方向发展。乐清教育、文化发展迅速，民间办学极富特色，现有民办中小学和职业技术学校29所，幼儿园548所，建立了乐清广播电视台，创办了乐清报，涌现出了一批有影响的艺术家，乐成和虹桥两镇还被命名为浙江省“东海文化明珠”。乐清山水形胜，拥有雁荡山、乐清湾、七里港等三大资源优势。雁荡山史称“东海第一山”，以“山水奇秀”著称于我国十大名山之中，素有“海上名山”、“寰中绝胜”之誉，景区分布着600多个景点，面积450平方公里，1982年被列为全国首批重点风景名胜区之一。年游客流量达100多万人次。雁荡山奇峰怪石，飞瀑流泉，充满天然韵味，为笔墨难以形容。灵峰夜景，移步换形，惟妙惟肖，为国内所独有；灵岩古
12、洞石室，悬崖叠嶂，奇峰秀石，卓尔不群；大龙湫气势磅礴，变幻莫测，流水落差197米，列全国第一。灵峰、灵岩、大龙湫三大景区荟萃了雁荡的精华，被称为“雁荡三绝”。北宋科学家沈括、明代旅行家徐霞客、清代诗人袁枚、近代康有为、孙科、蔡元培、现代郭沫若、邓拓等文化名人都对雁荡山咏叹不已。中雁荡山是乐清的又一处国家级风景名胜区，玉甑峰威镇一方，气势逼人，若登高揽胜，则有君临天下、目空一切之感。从雁荡山到中雁荡山，它们呈南北走势，联袂构成了一条国内少有的旅游画廊，处处风流，妙处难以言说。乐清山胜，水也灵。乐清湾是国内罕见的“海洋牧场”，拥有海涂20余万亩，浅海水域18万亩。盛产黄鱼、带鱼、鲳鱼、墨鱼、弹涂鱼
13、和梭子蟹、蝤蛑、蛏子、对虾等，是一个鲜活的经年收获的海湾。乐清湾海水养殖产量居浙江省首位，特别是蛏子和对虾养殖，在全国占有重要地位，乐清市清江镇为国家试点的养殖基地，其发展前景十分美好。被称为乐清海上门户的黄华七里港区，是我国20个重点港口之一。海岸线长142公里，可建造万吨级以上泊位36个。现已建成七里港一期工程，港口年吞吐能力达401万吨，七里港以其独特的地理位置将成为建设中的温州大港核心。近年来，乐清的基础设施日臻完善。在距离市中心25公里的半径范围内有黄华七里港和温州两座大港，有距乐清较近的温州机场和的路桥机场，有与全国铁路网相连的金华至温州铁路终点站，北京至福州的104国道南北横穿乐
14、清全境，在建的黑龙江同江至海南三亚沿海高速公路乐清段已全线通车。位于磐石镇的温州电厂一期工程已投入运行，沪-浙-闽-穗大容量光缆干线在乐清市境内的乐成镇和雁荡镇切口。全市程控电话交换机容量达49.4万门,建成了宽带小区和精品信息化小区72个。城镇自来水普及率达100%。均名列浙江省前茅。乐清正以其优越的地理位置、良好的基础设施和强大的综合实力，围绕现代化中等城市建设总目标，实施工业园区化、农业产业化、城市现代化、区域均衡化、环境优化战略，积极营造改革开放的思想环境、繁荣健康的文化环境、团结和谐的社会环境、优美整洁的生活环境，大力推进沿海岸线的“海上乐清”和港口建设，沿104国道线的工业走廊和文
15、明走廊建设，沿雁荡山脉的旅游画廊和山老区开发建设，积极营造改革开放的思想环境、繁荣健康的文化特色、时代特征、乐清特点的发展路子，把乐清建设成一个经济发达、文化繁荣、社会进步、人民富裕的现代化中等城市。乐清市经济持续快速健康发展，总体经济运行呈现出增长快、效益好的特点。初步统计，2004年，全市实现生产总值252.5亿元，按可比价计算比上年增长，14.8%。其中第一产业增加值12.04亿元，比上年增长1.6%；第二产业增加值151.44亿元，增长16.4%；第三产业增加值，89.02亿元，增长 14.1%。三次产业结构由上年的5.3：59.5：35.2调整为4.7：60.0：35.3。人均GDP21777元（按户籍人口计算）。社会事业全面进步，城市建设步伐不断加快，市政设施日臻完善，环境卫生有了明显改善，城市面貌发生了较大的变化，科技、教育、文化、卫生、体育、计划生育、环境保护等各项社会事业进一步发展，人民生活继续改善，社会治安基本稳定。2、 交通运输交通建
