《高层住宅物业管理方案1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高层住宅物业管理方案1（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、高层住宅物业管理方案随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况，高层住宅逐渐成 为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。 而建立与此 相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住 宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安 全，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素 质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法, 对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本
2、高，收取的 物业管理费也高。二、高层住宅物业管理的原则：1、早期介入原则：早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。2、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多 头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清， 使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。 因此，高层住宅应坚持统一的管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务 相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原 则。4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规
3、章制度办事的 原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合 理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、 供水等服务 项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务， 为住户提供最 大的方便。三、高层住宅物业管理的内容：1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的 基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使 建筑物保持完好、 整洁和美观。 对住户的房屋装修进行严格的监督管 理，不因装修而影响寿命
4、和危及他人安全。2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、 供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现 问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所 的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点 进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆 安全。6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保
5、安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。 监控系统要保证 24 小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违 纪行为要及时处理。7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理 服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经 济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机 车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代 订牛奶、代住户接送儿童、 雇佣保姆等；经营性服务， 如：开设餐饮、 娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。四、高层住宅物业管理实
6、际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式”1）关注不同层次的住户需求；2）环境建设中人性化要素的融入；3）物业管理与服务中人文要素的植入；4）对住户“深度关怀” ；5）现代文明项目精神的塑造。 简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环 节营造一种既相互信任、 相互尊敬， 又有明确的行为规则这样一种和 谐、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式 在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所 提供的全方位服务往往容易发生冲突， 在实际物业管理中， 物业管理 零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。所谓“零距
7、离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细 致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要 帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。3、建立治安联动快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控 中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统， 该系统 既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快 速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援 助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装 相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。五、高层住宅物业管理前
8、期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作计划阶 段工作项目工作要点具体事项规 划 设 计 阶 段工程整体合理布局停车场/库的布局设备间及各楼层开间布局综合布线走向及接口位置公共照明及开间内电气容量预留楼宇自控实现方式公共配套设施场地的布局主要设备的布局强电系统：配电室、发电机等的布置中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置 停车场/库系统设置辅助设备的设置上下水管线位置预留 宽带网络的设置及运营模式其它主要设备设施选型建设（如电梯等） 公共配套设施场地的设计建议 智能化系统设计建议安全安全设备设施建设对消防、保安监控等智能化系统提出建议 停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议六、高层住宅日常性
9、物业管理与服务完善的高层住宅物业管理管理构想， 专业的物业管理团队，严谨 的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的 实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个 重要环节。在日常管理中， 除了要求物业管理企业自身具备高度的控 制与执行能力外， 在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更 要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、 工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理 模式。（一）安全管理 安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一” ， 安
10、全工作具有第一位的意义， 只有安全有了切实的保证， 住户才能放 心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡 逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。针对高层住宅布局、 功能的特点， 可以采取技防与人防相结合、 固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系 ， 切实保障高层住宅 24 小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防 与流动巡逻相结合的方式实施安全管理， 技防方面主要依靠项目本 身的智能化报警系统、 巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将 增加巡逻频次， 加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训， 提高治安员 的岗位与服务意识。1、公共区域 24小时闭路
11、监控系统及 24小时消防预警及联动控制系 统；2、24小时固定安全护卫岗设置；3、24小时流动巡逻岗设置；4、分片围合管理与整体联动的应急反应系统；5、智能化报警系统；6、出入身份识别设置。（1）治安工作的特点及主要任务特点：A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的 指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是 衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为 保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安 人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按 制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C、软件与
12、硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件， 一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的 建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情 等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇 事不乱”。主要任务：A 、 固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意 防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；B、安全巡逻。 定时和不定时的对项目内外各个部位进行巡视检 查， 发现不安全的因素及时进行解决；C、停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费， 进行停车场消防和安全管理；（ 2）相应的治
13、安防范措施人流出区控制图出入口固定岗物流岀区控制图放行放行出入口固定岗放行异常现象的紧急处理程序通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理通知控制中心巡逻人员值班人员现场情况录像监视处 理处理现场：刑事案件火警疫情其他处理处理结果7A政府有关部门（二）环境管理高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整 洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保 护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保 持物业美观。针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿
14、化等项目提供无差别 的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并 切实做好以下几项工作：1、全面实施 ISO9002 与 ISO14000 环境质量体系实施 ISO9002 质量保证体系是项目规范化的保证，建立和实施 ISO14000 环境管理体系则保证高层成为生态绿化环保项目。2、环境工作的主要任务和组织和结构（1）主要任务：A、负责高层住宅各个楼层和各部位公共用具，使其达到标准的 清洁要求；B、负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握 清洁费用的支出；C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；D、负责接受客户的委托清洁业务。3、保洁制度每日的卫生全面清扫
15、尽量减少对住户的影响， 实现弹性服务。4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅 的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、 垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。垃圾分类收集箱可回收资源有害物无害物废弃物品收购站集中处理环保部门运岀项目垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并 投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收 利用，避免资源浪费。5、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正 常操作条件下对人体不构成危害。（4）双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求 和标准。（5）定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发
