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1、九江十里众人众服装市场实施总案目录一、 宏观经济二、 商业部分市场调研三、 项目SWOT分析四、 大厦定位五、 资金回收表六、 招商策略及节点控制七、 推广策略及细则一、 宏观经济九江市为江西省北大门，人口47万，辖区九县为九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，市区为庐山区、浔阳区、开发区三个区。人均年收入7474.6元，支柱产业有纺织、化工、能源、旅游。国务院发展研究中心对京九铁路沿线开发进行考察论证，认为九江“最有条件成为京九中段新的经济制高点”。江泽民总书记亲临九江视察时，对九江的前景寄予厚望，指出：“九江处在京九铁路正中，滨临长江，又有庐山、鄱阳湖，九
2、江前途无量。”历经时代巨浪洗礼的九江，正以坚实的步伐，崭新的姿态，走向世界，迎接未来，实现九江在江西的率先崛起。二、 商业部分市场调研1、 项目所在区域；两个商业区域，十里百货大厦区域，项目核心商圈，该区域人口结构包括：572区、兵器部、国营441厂、动力机厂、轻机厂、江洋厂、企业干校、九江学院、仪表技校、船校；区域内人口总规模约15万人，主流人口为学院学生和各国企业职工。2、 项目所在区域商业业态面积总户数租金服装126016正常门脸价格为80元/月/平米鞋包208012服务业态620025游戏厅、数码摄像、图书、超市、美容美发、音像影碟平均租金在30元/月/平米银行1502004建行、商业
3、、工商、交行其他104010鱼具点、五金57户位于项目南侧的上海新建步行街，主要为品牌服装，约40户，租金30-50元/月/平方米。项目所在商圈特点：l 区域内现有经营小百货、服装箱包、鞋类商户为约100户l 商户其商铺单位面积颇大，区域市场总规模约为4000，l 商铺一般位置租金为30元/月/平方米，位置稍好为70元/月/平方米l 商品价格销售价比较低，市场消费力弱l 服务业态中游戏厅、网吧生意火爆，但消费者年龄结构偏低l 区域内人口以学生和国企职工为主，消费力单一，市场支撑力薄弱。3、 大中路步行商业街大中路步行商业街历经几十年发展，占据九江市商业垄断规模，其商业街长度约2公里，由大中路两
4、旁门面房和综合性的商厦互相组成，其中新建的信华城市广场，明年5月15日开业，规模15万平方米，其供应量相当庞大。沿街门面房经营服装商户，这些商户进货渠道一些为品牌加盟，其余的多从南昌的洪城大市场进货。集中性市场类业态：京九服装小百货批发城主要为3柜台，512元/月（含工商税务）转让费为1.5万元，年付优惠1个月，即交12个月，用13个月，合同签订一年租金为月付或季付。前边好位置660元/月，差位置或位置靠后为350元/月；精品厅为6平方米，租金800元/月。总摊位约150个，租金平均在150元/平方米月。龙台河市场即中百站批发市场主要为低档小百货类批发，20平米档口1500-1800/月，转让
5、费在7000-8000元。标准摊位租金为50元/平米/月，年付，转让费1.5万元(含当时入场费5000元),其市场规模约150户。大中路步行商业街特点：l 大中路其约750个门面，约1000个商户，加上周边的各类业态散户，共约1500个商户；l 大中路步行街主营服装、鞋、小百货和电器，兼有电脑耗材等；l 电脑耗材主要集中在太平洋电脑城，太平洋电脑城里侧和2层租金为50元/月/平方米，外侧为80元/月/平方米，租金交付方式为月付，押金为押三付一，总商户数约80个；l 大中路步行街，位于肯德基方向的临街铺位租金为200元/月/平方米（位置好），叉道内租金在100-150元/月；l 信华城市广场内门
6、面的售价较高商，租价外门面为200元/月/平方米，内部商业街为150元/月/平方米。其单位面积均比较大为30-40平方米，最小的也有20平方米。商业调研总结：九江地区位于三省交界之处，距离南昌驱车1个半小时100多公里。其辖区的9个县中大部分在南昌与九江之间，其距离南昌市较近，从而由于地缘的因素，造成各区县商户进货渠道多选择南昌，而选择九江的会少一些。客观上促使南昌服装的批发业规模更大，而使九江成为一个市区并且面对各区县的零售中心，造成九江服装的批发量不会太大。在三省交界的地理优势中，湖北方向、黄石去南昌进货较方便，安徽方向、安庆地区更加贫穷，且受历史地缘影响，使之不会成为九江服装批发业的支柱
7、，所以九江依靠外埠力量形成服装批发业中心的难度颇大。这也是为什么九江无大型批发商场的一个重要原因，九江的商业业态只能以零售为主，兼有小规模批发的状况下进行，这也符合现九江区域的商业业态现状。九江大中路上的2个集中性商业，龙台河批发市场（中百站批发市场）和京九小商品批发市场都是以小百货、内衣等差异化小的产品占领市场，选择性小的商品为主流，而形成的小批发市场，其市场自身规模都不大，都在150户以下，并且批发量小。因为各区县的大户进货均会选择南昌的洪城，只有极少数近郊商户才选择九江，并且所进产品同南昌批发的差异化不明显。而服装作为差异化、选择性、季节性强的产品，很难形成批发中心，所以大中路的服装店都
8、以零售为主，极少批发。这也就意味着，在十里众人众服装市场内主流为零售，批发为辅，只有一层百货业态中才会有小批发产生，而服装很难形成规模性的专业批发市场。大中路步行街经营商户总量在1500户，因步行街供应量充足，其单体面积都颇大，都以临街店面形式，其好位置在200元/平方米月的标准，一般在120元/平方米月，位置差一点的在7080元/平方米月，其核心主流价格在12元/平方米月。那么在主流商业街的主流价位120元/平方米月，主流摊位面积在20平方米，意味着在十里路中心区域的核心商圈，其主流价位应在100元/平方米月以下，否则在价位上与大中路无竞争优势。十里区域与大中路商铺的面积大在2030平方米，
9、租金支付方式灵活以月付或季付，造成其商业单位面积的支撑力弱，使整体市场的资金承载量薄弱。这就意味着众人众市场年租收取方式与市场总体资金量之间存在矛盾。大中路商业街和十里百货大楼区域两者都以步行街形成，在雨季、冬季都有诸多不便，缺少集中性有规模的市场（信华广场也是以步行街为主流），所以十里众人众服装市场在档次和业态形态上都提升一个档次，利于消费者购物、利于商户经营。在大中路步行街和十里大街的服务业态与商业购物业态交叉较多，因此在市场内增加相应的服务业态是必须的。十里众人众市场单体规模不大1.5万平方米，但众人众市场商户的总数约700个容量大，而大中路商户总数仅1500户，众人众市场约占商户总量的
10、二分之一。从而会造成若单纯依靠十里区域和大中路区域的商户招商有很大难度，要达到目前众人众市场这个标准，必须依靠外埠商户的力量，如：浙江和各区县。此方面的推广与本埠同等重要。十里区域的主流消费群是学生和国企职工，其市场消费力薄弱，支持力度不够，如市场价位在120元/平方米月的基础上，如此大规模的商户供应量，十里核心区域消费力低，难以支撑大体量供应的消费力。从而使市场总体价值下滑，对此在外埠的消费力吸引上需要加大推广。使十里众人众服装市场形成九江地区的商业亮点，方可弥补因核心区域消费力不足造成的矛盾。三、 项目SWOT分析项目简介 九江十里众人众服装市场是由北京众人众环球轻纺市场投资的，她在原十里
11、百货大楼的基础上改建。项目共4层，13层为商业，4层为餐饮、办公区。市场位于十里大道与前进街十字交叉口，其地理位置优越，市场后边设有大型停车场。市场设计新颖现代，为九江地区最具特色的服装市场。项目优势l 地理位置优越，位于十字路口l 十里商圈龙头位置，十里百货大楼知名度高，历史悠久l 政府支持力度大，有优惠政策l 投资商实力雄厚，众人众品牌效应l 区域位置的唯一性，可持续发展潜力大l 项目的规模和地段，外观综合特点具有区域的地标性。项目劣势l 商圈人口素质较低，主流为本区域常住人口、企业职工和学生l 商圈商业支持力弱，现为100商户，商圈内商户存量太少l 区域消费者购买力薄，需求为50元左右服
12、装l 该项目总体供应量相对过大，该区域商户消化量小、过程慢，周期长。l 本项目700多商户供应量，将区域商户数量短期内放大5倍，供应量过大，造成区域内消费者支撑力不足，使租价和流水量不足。使招商期和养市期过长。l 众人众市场的年租收取方式在短期内会对区域内整体资金量有大幅吸纳，而区域整体的资金量短期内有限，难以支撑如此大的资金量需求，短期内形成矛盾点。l 市场推广宣传以及市场的支撑力需要外埠商圈力量来支持。项目机会l 九江地区内无如此理念所奠定的市场。l 本地人商业购物主要在步行街，而室内集中购物的商业无，本案优越性大。l 九江迅速发展的区位优势。项目威胁l 信华城市广场在51开业，是15万平
13、米的供应量和我们700户商户供应量存在客户争夺。l 柴桑大市场对区域内低端商户的分流。解决针对办法：1. 针对劣势主要降低价格，加大外埠招商和商户引进2. 养市期间加大在外埠宣传的投放量，吸引各区县消费者来此购物。3. 室外台阶加宽，不要形成高差。4. 加大服务业态的引进和管理，促进市场综合性发展，弥补和提升人流量。5. 停车场对各区县车辆免费停放，引进各区县商户和消费者。四、 大厦定位1、 大厦定位九江十里众人众服装市场，整个市场主要以服装批发，零售为主，兼营小百货、鞋包、电器等以及包含多种服务业态的综合性商业设施。2、 业态定位楼层业态标准摊位租金基价月租金外门脸服装、鞋、品牌主力店/15
14、0元/月/1层小百货6120元/月720元/月2层男女服装9110元/月990元/月3层鞋包、家居用品、音像电器、游戏厅、网吧、书店、儿童游乐场9元/月60元/月服务业态30元/月540元/月4层餐饮/备注每标准铺位收押金2000元，20年使用权。定3年合同，期满后续，2年价格不变，第三年递增10%，三年后市场行情适当调整。系数视铺位位置优劣乘12.0的系数3、 商户定位以九江地区现经营商户为核心，广泛吸纳南昌、安庆、武昌的部分户源，积极引进北京、浙江的优质商户，使众人众市场成为具有相当规模和品质的商业中心。4、 消费者定位以十里商圈消费者为核心，九江市区消费者为中心，辐射九江各区县及周边安庆、黄石等地区，形成该区域的消费亮点。五、 资金回收表1、 甲方计算楼层摊位面积摊位数单价(万元/个)年收益（万元）1层62581.34222层92501.53753层92500.8200备注1、2层合计797万元合计9972、 数据库计算（应甲方资金回收要求标准下制定）楼层摊位数租金基价年收益（元）1层外门脸101509044281层内部摊位24812027252582层25011037174163层服务业态3015228O3层摊位200601260000总计8607
