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1、北京“长阳项目”（暂定名）市场研究分析雷 晖第一章 项目概述一、项目概况1、项目名称：长阳项目（暂定名）2、项目地理位置及规模：该项目占地面积80.66公顷，位于镇中心南部，北临京良路，东接长韩路，西至经六路，南至纬七路。西侧是小清河，东侧为马场水库。从地块西边界往东看地块的西边界地块北边的京良路地块的现状杨庄子长韩路新建的长阳镇政府地块的四至范围地块规划中的道路区域位置图镇域位置图北京市第二道绿化隔离地区规划 限建区分布示意图迁村并点规划图3、项目交通条件： 长阳项目隶属房山区距离市区最近的长阳镇，介于房山、丰台、大兴交汇处，距离市区西南15公里。目前，京周、京保、京良、黄良、长韩、京广铁路
2、和京石高速公路都交汇于长阳，十几条镇级公路也在镇内纵横交错，917、922、391路等公共汽车直达市内，长阳镇西有良乡机场，铁路货栈，另外，规划中的六环路将从镇域南部穿过。因此，形成了便捷并且立体化的交通网络。4、市政条件：用地主要为农田，少量林地。居住用地包括军留庄、西营和杨庄子的部分住宅建设用地、一个加油站和北京和平安金属结构厂。市政设施规划以依托良乡卫星城市政设施为原则。给水系统：水量按照人均250升/日考虑，长阳项目内日用水量2550立方米。水源由良乡卫星城水厂供给，管网由镇区规划统一部署。排水系统：采用雨污分流排水系统。长阳项目采用雨水排散方式，排至周围道路下雨水管网，或收集回用；污
3、水按照给水85%计算，长阳项目污水量为2104立方米/日，最终污水排入良乡卫星城污水处理厂统一处理。电力系统：根据长阳镇域规划，镇区将新建110KV变电站，可满足长阳项目用电需求。采用负荷密度法进行负荷预测，长阳项目用电量为3.2万KV。电信系统：预测本区域电话可达6000门，在镇区中心新建电信分局，以满足全镇区电信要求。热力系统：充分考虑地热资源，不足部分热源可考虑天然气。燃气系统：根据北京市燃气总体规划，长阳镇属于北京市管网供气范围，故规划长阳镇燃气结构以天然气为主，瓶装液化气为辅。5、项目周边情况：长阳项目邻近区域房地产项目基本状况长阳属良乡镇-国家重点扶植的十四个试点城镇之一。由于近年
4、来政府加大了对南城的改造力度，良乡作为房山区区政府所在地，商业及各方面配套迅猛发展起来，卫星城内房地产业同时也在蓬勃生长。根据房山区政府相关文件，到2010年，良乡将成为北京城区人口分流的重要卫星城，预计人口将达到20万（目前良乡人口约为8万人）。良乡地区地处北京西南方，位于规划中的南六环内，与市内同等距离的北、东、南三个区域相比发展缓慢，长久以来给人以落后的感觉。近几年来，随着市政对郊区投资的不断加大，良乡卫星城在短短三、四年间发展迅猛。交通、购物、环境等方面都得到了很大改善。主要体现在拓宽道路，增添市内至良乡的公交线路，在良乡中心位置新建华冠购物中心，亿客隆超市、小白羊超市，形成良乡购物区
5、，还拥有麦当劳、金百万、三千里烤肉、小肥羊、大鸭梨等知名餐饮店；医疗方面也比较完善：良乡医院、中医医院。在区政府南侧修建大型广场，为居民提供了免费的休闲场所，大大提高了本地区居民的生活质量。在整个房山区房地产市场中，良乡卫星城内的房地产项目是最发展的。由于地理位置的原因，房地产价格也偏高。良乡最有优势的一点就是人文环境好：大学城的建设，带动了整个良乡地区的发展，提高了地区的知名度。园区规划占地7.3平方公里，合11000亩，规划总建筑面积350万平方米，总投资约70亿人民币。2003-2006年间，5所院校陆续入驻，预计2010年前在校学生规模将达9-10万人。良乡高科技园区和西南物流综合基地
6、相继投入建设为房地产业的持续发展提供了产业支撑。根据房山十五计划，良乡高科技园区为中心区，一区带多园，并逐步辐射。长阳工业园位于京石高速路的两侧，区位优势明显，有利于成为北京市内第二产业转移和高新技术产业扩散的高效承接。同时，北京将在房山区良乡建设西南物流综合基地，已获得6660亩的土地预留，2003年开工建设。目前，首都公路发展有限公司已进驻北京西南物流综合基地。良乡属于远郊区县，但距离市区较近，驱车于京石高速公路仅20分钟就可到达西三环。另外规划中的六环路和城铁建设也将会成为此地项目的另一大卖点。中心地区交通便利，公交车有：917、917支、759、616、922、971等，配套齐全，商业
7、发展繁荣。该地区的房地产开发势头已日渐蓬勃，渐渐吸引了大批客户群前来投资置业。随着上述配套设施的不断完善和本地区的良好的自然环境及相对市区的低人口密度，房地产开发在2000年后成为本地区升温最快的投资行业。当本地区居民住房处于半饱和状态时，众多开发商又纷纷抓住市区人口外迁的趋势，在良乡地区开始建设更高档次的住宅，并以其与市区内相比极具竞争力的价格吸引了众多城区客户来良乡安家落户。虽然这一地区房地产的远景较为乐观，但究竟城区人对房山区域固有的成见是否因市政改善有所改变，或者改善到何种程度，开发商应持谨慎态度。北京人地域观念非常强，南城面目模糊，缺乏归属感。南城在规划分工中居住较多，缺少产业支撑，
8、各项建设滞后。具体地块市政配套不足，现状为农村、农田，公交站点及线路不完善，水、电配套欠缺，属未成熟片区。当地收入低，市场容量小。当地比较成功的楼盘北潞园仅有20%的北京市区人购买，且多为在房山当地有亲友。楼盘销售可能局限于房山当地，资源有限。当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格，容易忽视产品真正的价值，因此对偏高价格、高品质的项目容量产生一定的购买“瓶颈”。如果突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻。良乡地区有许多已经发展成熟的大型社区，如：北潞园、西潞园等等。在新开发的项目中以塔楼居多，如：拱辰星园、世纪长虹家园、旺角等。顶层为跃层结构的房屋销售皆不佳，主要原因在于户型偏大
9、，欲购房者当中青年人占多数，但价格方面能接受的人只有少数，有经济势力的中年人又觉得楼层高上年纪后上下楼不方便。居民多不接受带电梯的多层，因为难以接受相对较高的物业管理费。停车基本都在地上，收费标准在60元/月。房屋售价在22002700元/之间。由于现在购房人心理上的成熟，他们对项目周边环境和未来地区的发展规划的了解可能不比业务人员差很多，他们在此选房的目的往往更加在意小区内部的一些东西是否能满足他们的一些生活理念。长阳地区位于房山区最东侧，是区内最靠近市内的一块区域。该地区项目都较具规模，且交通都比较便利，销售价格在2400元/左右。主要客户群体来源于房山本地及城区内的购房者。代表项目：碧桂
10、园。居民乘321路公交车直通三环，经京石高速到六里桥仅需20分钟，吸引了大批城区客户，占园区居民的40%。其他主要地区还有：太平庄、苏庄地区，位于房山至良乡的主干道，交通便利，商业繁荣，配套较完善。如太平庄小学、苏庄小学、良乡三中、大型的菜市场、超市、医院等等一应俱全，生活购物极其方便。但是该地区整体环境脏乱，居住人群混乱，大多是一些回迁居民。开发商实力也不强，开发混乱无秩序，户型设计大多不是很理想。售价在2100元/左右。其中苏园小区已经开发完毕，并已经全部入住。通尚苑已销售90%，已经没有竞争力。建鑫园小区的售价在太平庄、苏庄地区是最高的，并由于开发较早，内部已经比较完善且具备了一定的规模
11、。大学城地区位于长虹东路昊天公园南门附近。由于大学城的开建，近几年来房地产业发展迅猛，涌现出了许多新项目，如：鸿顺园、玉竹园、冠呈家园等，其中以鸿顺园最具代表性，同时也是该地区销售情况最好的一个项目。单价在2200元/左右。交通不是很方便，只有759路一趟公交车。周边配套也不完善。客户群体主要来自于良乡本地。6、项目背景：项目宏观背景1、2003年1-11月北京市房地产市场情况2003年1-11月，受政策影响，北京市房地产投资发展较为平稳，完成投资952.8亿元，同比增长20.7%；对全社会投资增长的贡献率达56.9%。从施工面积来看，1-11月全市房地产企业房屋施工面积8152.3万平方米，
12、同比增长30.3%。其中，住宅施工面积增长25.2%；商业营业用房施工面积增长34.2%；办公楼施工面积增长53.8%。 本年到位资金大幅增长。1-11月累计到位资金1910.4亿元，比去年同期增长54.6%，大大高于完成投资的增幅，其中本年到位资金1602.5亿元，比去年同期增长61.2%。资金的充足一方面表明房地产开发到位资金情况良好，发展的后劲充足；另一方面表明，虽然今年我市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍然是各种资金争相涌入的行业。2、房山区2003年一至三季度全区经济形势分析2003年一至三季度，尽管受到非典疫情侵扰，房山区经济仍然呈现了健康的发展态势，主导行
13、业快速发展支撑了全区经济始终保持两位数增长。一至三季度，全区经济累计增长率为13.9%，接近年度预期目标。投资延续了前两个季度的高速增长势头。2003年一至三季度全区累计完成固定资产投资56.5亿元，同比增长65.2%。在非生产性固定资产投资中，危旧房改造投资和房地产开发投资占49.6%,共完成16.9亿元。非公经济投资在总投资中占50.3%，共完成28.4亿元。 消费：社会消费品零售额保持了较快的增长。2003年一至三季度，全区社会消费品零售额累计完成44.1亿元，同比增长16.6%。2003年一至三季度，房山区房地产业销售形势良好。商品房销售额累计达到24.7亿元，同比增长80%，销售面积
14、达到44.8万平方米，同比增长81.4%。2003年以来房山区城乡居民收入增长显得十分平稳。一至三季度，全区农民人均现金收入累计达到4972.4元，同比增长16.6%。城镇居民人均可支配收入累计达到8784.3元，同比增长12.1%。在岗职工平均工资累计达到11162元，同比增长9.4%。3、房山区城镇居民生活变化特点房山区统计局从2003年7月29日到9月26日在全区城镇居民家庭范围内，开展了城镇居民生活情况抽样调查。在现有住房中，属于居民个人的住房占到96.2%，其中：商品房占17.2 %；经济适用房占7.2 %；房改房占71.2%；原有私房仅占0.6%。资料还显示，在调查户中，还有十分之
15、一的调查户拥有两处以上住房。 调查数据显示，房山区城镇居民家庭人均住房面积24.9平方米，与1997年相比增加6.9平方米，其中：户情况在100平方米以上的占15.8%；在80100平方米之间的占13.8%；50-80平方米的占到64.7%，50平方米以下仅占5.7%。住房管理规范化程度明显提高。不管是新建小区还是过去建设的老小区，这两年在物业管理逐步走向市场化的进程中，也基本实现规范化。所有调查户中，属规范的社区物业管理的占65.1%；单位自行管理的占3%；房管部门管理的占31.9%。 这几年，城镇居民居住中的配套设施明显改善，水、电、气、暖齐备，居民生活方便。家用燃气中使用管道燃气的占80.2%，使用液化气罐的占19.8%；卫生间能淋浴（含浴缸）的占96.5%，使用整体浴室的占0.9%，无浴室的只占2.6%。非公经济在各行业中的比重不断提高，成为居民就业的主要渠道。在非公有制经济单位就业人员占全部就业人数的36.9%，比1996年的4.9%大幅度提高。其中：在股份制企业就业人员占11.6%；在私营企业就业人员占的22.2%；在三资企业就业人员占2.6%；其他就业人员占0.4%。 家庭总收入人均实现11090.5元，比1997年增长近一倍。将居民家庭按高低收入排队，全家总收入靠前的
