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1、城市花都”建设项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二OO三年元月编制人员名单项目负责人：李国海编制人员：李京造价工程师崔先万高级工程师徐国辉高级工程师刘斌工程师校对人员：张琼目录第一章总论 错误 !未定义书签。一、项目概况 错误!未定义书签。二、建设单位基本情况 错误!未定义书签。三、研究依据及范围 错误!未定义书签。四、主要技术经济指标错误!未定义书签。五、研究结论与建议 错误!未定义书签。第二章项目背景与建设的必要性 错误 !未定义书签一、项目背景错误!未定义书签。二、建设的必要性错误!未定义书签。第三章市场分析 错误 !未定义书签。一、产业现状及发展态势 错误!未定
2、义书签。二、长沙房地产发展态势 错误!未定义书签。三、项目的市场分析 错误!未定义书签。第四章建设内容及建设规模 错误 !未定义书签。一、建设内容错误!未定义书签。二、建设规模错误!未定义书签。第五章区域位置及建设条件 错误!未定义书签。一、项目选址 错误!未定义书签。二、自然条件错误!未定义书签。三、建设条件错误!未定义书签。第六章工程技术方案 错误 !未定义书签一、总平面布局错误!未定义书签。二、建筑与结构 错误!未定义书签。三、供配电工程错误!未定义书签。四、弱电工程 错误!未定义书签。五、给排水工程错误!未定义书签。六、消防工程错误!未定义书签。七、煤气工程错误!未定义书签。第七章环境
3、保护及节能 错误 !未定义书签。一、环境保护 错误!未定义书签。二、节能错误!未定义书签。第八章物业管理 错误 !未定义书签。一、物业管理计划错误!未定义书签。二、机构设置错误!未定义书签。第九章项目招投标 错误!未定义书签。 第十章实施进度计划 错误 !未定义书签。 第十一章投资估算与资金筹措 错误!未定义书签一、投资估算错误!未定义书签。二、资金筹措 错误!未定义书签。第十二章经济评价 错误 !未定义书签。 一、销售收入及销售税金估算 错误!未定义书签。 二、总成本费用估算 错误!未定义书签。三、财务效益分析错误!未定义书签。四、风险分析 错误!未定义书签。五、经济评价结论错误!未定义书签
4、附文：1、智邦集团有限责任公司企业法人营业执照2、智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书3、项目招标基本情况表附图：城市花都区位图第一章 总论一、 项目概况1、项目名称 “城市花都”（暂定名）建设项目2、项目建设单位 智邦集团有限责任公司3、项目负责人 陈平智邦集团有限责任公司法定代表人4、建设地点 项目选址于长沙市开福区综合农场东部、浏阳河南岸的长 沙市苗圃地段，北接七四五O部队驻地，用地范围包括原长 沙市苗圃。5、建设规模本项目的总占地面积 499800.25 平方米（ 749.7 亩），拟 建的总建筑面积为 499800 平方米。二、 建设单位基本情况 智邦集团有限责任公司创立于 1
5、993 年，是一家集房地产 开发、高科技、商业连锁、文化传媒为一体的综合现代民营企 业集团，注册总资本陆仟叁佰贰拾伍万元人民币，注册地点为 长沙市天心区劳动西路 386 号，法定代表人为陈平。 经营范围 包括生物工程、环保工程、计算机网络工程的开发及应用；房 地产综合开发；超级市场连锁经营；物业管理；食品、饮料、 服装、鞋帽、纺织品、日用百货、五金焦点、化工产品（不含 危险品）、建筑材料、电子产品、机械、电子设备、工艺美术 品和国家允许的金属材料、矿产品、纸的开发与销售；医疗设 备的研究、开发；文体用品、家具的制造与销售；房地产中介 服务；餐饮业投资；本企业自产的生物工程产品、机电产品、 文体
6、用品、家俱的出口业务。智邦集团作为以房地产为基础产业的企业，先后开发了衡 阳华天大厦、创业大厦、金园大厦、北区大市场等大型项目， 开发面积超过 20 万平方米，其典型工程衡阳石碑区大市 场被政府誉为“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程” 智邦集团 2000 年移师省会长沙，投资开发毗邻白沙古井公园 和新世纪体育文化中心的智邦家园项目，总建筑面积 52800 平方米，在新加坡建筑设计名师的指导下，采用蝶状设计，使 每间每户通风采光，开创了长沙高层建筑设计之先河。过硬的 质量已成为智邦家园的金字招牌，在不到一年的时间，在省城 地产界树立了良好的声誉，展现了企业良好的品质。公司非常注重企业的战略
7、规划，组建了由知名专家、学者 组成的智邦战略决策中心，拥有企业战略、金融证券、企业管 理、财务审计和法律等方面的顾问，为企业的可持续发展提供 了可靠的保证。企业将责任意识、敬业精神、团队精神和创新 精神作为核心价值观，坚持以人为本的理念，力求营造一个学 习型组织。公司经省有关权威部门综合评比，被评为“湖南省 房地产十大品牌企业” 、“湖南省私营企业 500 强企业、房地产、 物业管理前十强企业” ，曾被省市有关部门评为“消费者信得 过单位”、“重合同守信用单位” 、“模范纳税户”、“优秀民营企 业”等称号。集团董事长、总裁陈平先生现为湖南省国际商会 副会长、省青年企业家协会副会长，曾荣获“衡阳
8、市首届优秀 民营企业家”、“湖南省第五届十大杰出青年” 、“全国青年兴业 领头人”等光荣称号。法定代表人：陈平 注册资本：陆仟叁佰贰拾伍万元人民币 资质等级：房地产开发贰级资质 证书编号：湘建房（衡）第 128 号三、研究依据及范围1、研究依据 智邦集团有限责任公司房地产开发企业资质证书 智邦集团有限责任公司企业营业执照 工业与民用建筑可行性研究深度要求国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法 与参数（第二版） 建设部建标 2000205 号房地产开发项目经济评价方 法其他有关专业设计规范建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规 程、规
9、范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、 项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹 措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1表1-1项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m2499800.252总建筑面积m24998003建筑密度%16.784容积率1.005绿地率%526建设总工期月247总投资万元75226.508主要经济指标销售收入万元114076.00利润总额万元22630.42所得税万元7468.04开发净利润万元15162.38税前全部投资回收期年2.35税后全部投资回收期年
10、2.49税前全部投资财务内部收益率%38.31税后全部投资财务内部收益率%28.33成本利润率%18.60五、研究结论与建议1、研究结论项目的建设符合国家现行的宏观经济政策，不仅可以促 进区域经济及城市建设的发展，增强省会长沙的城市辐射功 能，而且可以为拉动区域经济的发展乃至对国民经济的增长都 会作出一定的贡献。长沙市目前正在全面实施“一年一个样，三年大变样” 工程，项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市 布局结构的调整和城市面貌的改进。项目的开发建设将极大地解决我市人均居住面积偏小的 现实问题，同时，项目的建设增加了一定的就业岗位，对社会 的稳定、解决下岗职工就业等方面起到积极的作
11、用。 经测算，项目的建设总投资为75226.50万元，全部投 资所得税后收益率28.33%，所得税后全部投资回收期2.49年， 所得税后财务净现值为8203.97万元。财务指标反映项目具有 一定的盈利能力。2、建议项目开发建设单位应做好充分的市场调查研究，在户型 设置、建筑结构与面积的设置上应尽可能符合消费者的需求， 以确保房地产的顺利销售。项目的征地拆迁与资金是项目建设的关键，建设单位应 协调好土地拆迁工作，确保资金按期足额到位，以确保项目的 顺利实施。从项目诸多方面的研究表明， 项目的投资开发切实可行， 建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利项目 顺利实施。综上所述，本项目是可
12、行的，但项目建设单位应加强开发 建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的 实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、 项目背景入世一年来的中国经济表现不俗， 2002 年国内生产总值超 过了 10 万亿元，比上年增长 8% ，经济总量跃上了一个新的台 阶。 2003 年将是我国经济社会发展史上的一个重要年份，十 六大确立的全面建设小康社会的宏伟蓝图极大地鼓舞了全国 人民建设有中国特色社会主义的热情，新一届政府也将以更大 的力度积极推动各项改革事业的发展，从而为经济建设与发展 创造出更加良好的制度与政策环境。作为国民经济发展支柱产 业的房地产业， 2002 年投资增加了 28.2%
13、，商品房销售额同 比增长了 38% ，这说明国家将房地产业列为国民经济支柱产业 之一的努力已初见成效。2003 年的全国住宅与房地产工作会议提出， 2003 年住宅 与房地产业工作的基本思路是：深化改革，立足发展，加强房 地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健 康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全 面落实住房公积金制度， 改进物业管理， 进一步培育住房消费； 发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家 庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。项目所在地属长沙市开福区综合农场东部，项目所在地位 于长沙市苗圃，毗邻长沙市星沙开发区和长沙经济技术开发
14、 区。项目所在地通过长永高等级公路与京珠高速的互通式立交 桥相通，可直通岳阳、常德、益阳、株洲、湘潭，交通十分方 便。根据长沙市的发展规划，开福区的土地存量占全市城区的 一半以上，今年该区有 42 项省、市、区重点工程开工建设， 年内将完成的工程总投资达 39 亿元；同时，星沙将作为长沙 的卫星城进行大力开发，长永高等级公路又是长沙通往浏阳、 江西方向的门户，因此，随着城市的不断发展，该地区将成为 未来城市的黄金宝地。正是因为有着诸多方面的优势，已有众多的开发投资商在 项目所在地周边兴建了不少楼盘，而且其销售形势均非常令人 满意，使得项目所在地周边已形成了成片大规模开发的气候，目前已建成或正在
15、建设住宅小区有省广电中心骏豪高档住宅 区、湖南武警总队住宅区、 “左岸春天”住宅小区、金帆住宅 小区等。因此，该区域目前已成为长沙房地产开发商的投资热 点之一。二、 建设的必要性1、国民经济发展的需要 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了 促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费 结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根 据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽在上升， 但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍 然偏低。随着政策的利好、阻碍市场发育因素的消除、人们消 费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量 市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的 贡献率还将逐步增大。同时，房地产
