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1、总体运营管理模式及权责体系设计方案（建议稿）鉴于深圳文汇地产运营管理现状、公司所处的发展阶段及业务状况，公司可 参照国内常见的集团化运营管理模式，制定与文汇地产发展战略及自身特性相适 应的运营管理体系。对于深圳文汇地产运营模式的设计主要包括总体运营管理模式设计、法人治 理结构设计、决策机制设计、流程优化设计、配套制度设计、目标管理体系和 绩效考核体系设计等七个部分。本次方案主要就总体运营管理模式设计提出建议 与方案。总体运营管理模式设计主要包括公司管理层设置、主要管控岗位权责设计、 管理模式选择、公司与下局公司的权责设计、公司职能部门权责设计五个部分。 公司管理层设置及主要管控岗位权责设计董事
2、会已有安排，本方案不再涉及。 本方案重点在于管理模式的确立，以及公司权责体系两个方面。第一部分管理模式选择关于管理模式问题，建议公司可以参考当前房地产企业集团化三种运营管理 模式（战略管理型、财务管理型、操作管理型）及其过渡型演绎模式，从自身的 投资主体结构、管理现状、战略规划以及风险控制要求，创新公司运营管理模式 作为企业发展的不同阶段、不同区域、不同的运营管理模式。基于公司处于初建时期，管理经验、管理体系尚不完善，同时主要项目为异 地开发的现状，建议公司建立“公司-下属项目公司”操作管理型模式，实行以 项目公司制为管理主线的运作体制，强化职能运作及关键业务领域的风险管控， 强调高效率、高质
3、量运作，实现公司稳步发展。在此模式下：一、管理定位公司定位为投资决策中心、管理控制中心、资源配置中心、信息整合中心和 品牌文化输出中心。下属公司定位为利润中心、成本控制中心。二、管理方式两级管理模式下，项目经营业务必须通过跨部门、跨区域的团队运作来实施。 公司通过组织机构和部门的合理设置，一方面充分发挥职能部门的专业化管理优 势，另一方面由下属公司具体负责对项目实施质量、进度、安全、成本的全面管 理。公司职能管理与下属公司项目管理共同构成公司基本的管理方式。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目 拓展环节，其次在于项目策划定位环节，再则是开发建设过程中设计、工程、营
4、 销等工作质量所带来的风险。因此，公司明确由职能部门直接负责项目拓展、项 目策划定位、规划设计、成本管理控制（含工程招标）及营销策划定位工作， 并在项目开发过程中对各项工作成果进行控制和评审，以保证项目运作水平。而 项目的具ttftl管理、报批报建、现场管理、营销实施则主要依靠下属公司来 运作完成。下属项目公司是公司重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明 确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，具体负 责项目经营管理，实现经营目标。职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在 设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持，加强对项目运作过程中进度、质量和成本的控制
5、，规避经营风险，发挥服务和监督的作用三、下属公司管理对于下属公司管理，公司主要通过选派总经理、财务负责人、成本负责人， 审查批准下属公司经营计划、审查批准主要项目开支、资金计划、事先确定财务 目标等管理手段，及建立与完善下属公司权责体系来进行控制管理。第二部分权责体系设计明确“公司-下属项目公司”两级操作管理型模式后，良好的的权责体系设 计有利于明晰公司和下属公司之间的关系，梳理房地产开发的管理和业务流程， 为流程整合优化提供指导依据。同时职能边界的确定对于业务流程、管理流程的 整合和优化产生直接影响，还将理清文汇地产与各下属公司各自承担的义务和责 任及相应的权力，大大提高公司的效率。为推动公
6、司的权责划分与权责体系的建立，现就文汇地产对各下属公司以及 文汇地产各职能边界提出建议（本方案暂依据董事会审批确定的深圳文汇地产组 织架构来考虑）。公司权责划分主要包括三个部分的内容：一是文汇地产各职能部门与下局公 司的职责划分，明确文汇地产的管理定位以及各职能部门与下属公司的职责，确 保管理职责清晰、责任明确；二是文汇地产和各下属公司的职责边界，详细规划、 明确文汇地产对各下属公司的管理、业务监控范围。三是公司与下属公司管理责 权划分，进一步明确了职能部门与下属公司的权责。四是下属项目公司管理审批 机限表，明晰了下属公司管理重要事宜的审批权限。由此，可构成公司完善的权 责体系。一、公司各职能
7、部门及下属公司职责划分（一）行政管理部部门使命：以前瞻性视野，创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水 平，推进公司经营目标的实现。部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、法务 管理、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理1、综合计划管理负责制定公司年度经营计划，并分解到下属公司及各职能部门；主持编制公司与下属公司、职能部门的目标责任书，并组织签订；负责跟踪、调整及协调下属公司和职能部门季度计划、月度计划以及项目总 体计划；负责设计及收集整理下属公司月度工作综合报表。2、部门绩效考核负责制定下属公司和职能部门的绩效考核方案；负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作
8、目标完成情况，并组织对职能部 门进行绩效考核；根据项目节点完成情况，按季度组织对下属项目公司的绩效考核。3、流程管理负责建立、实施、完善公司流程管理体系；主持公司定期和不定期的流程修订工作。4、公共关系管理负责公司对外公共关系的日常维护；负责公司与政府部门之间的危机公关处理。5、法务管理负责为公司提供各类法律支持服务；负责对公司业务合同的法律审核，编制和修改企业的格式化合同；负责法律知识培训，提供商务谈判中的法律咨询服务；负责处理包含下属公司在内的公司所有法律纠纷处理；负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。6、行政事务管理负责公司各类公文处理与文件流转控制；负责公司级会议的会务管理
9、、会务服务及会议纪要的整理与发放；负责管理公司印章；负责公司亦公设备、亦公用品管理；负责公司公务车辆调配、维护、年审及驾驶员管理；负责公司前台接待、安全保卫、亦公环境管理；负责公司有关对外行政、工商手续亦理、公司证照年检等；负责其他后勤服务。7、资产管理负责公司固定资产采购、日常维护管理、登记建档和台帐管理工作；配合完成下属公司清算及固定资产处置工作。8、IT信息管理负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新，以及网络安全维护;负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养;负责公司网站信息内容日常维护更新；负责处理公司日常电脑和网络故
10、障，提供IT服务。9、档案管理负责公司档案管理、档案信息化管理及维护；负责指导下属项目公司档案工作；负责接收下属公司项目工程竣工后的档案资料。（二）人力资源部部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源有效支持，在企业内部 创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。部门职能：人力资源规划、定岗定编、员工招聘和选派、员工培训、员工关 系、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设等。1、人力资源规划负责制定人力资源规划，并组织实施；负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩 效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；负责向公司高层决策者提供有关人力资
11、源战略、组织建设等方面的建议；负责审核下属公司的管理架构和人员配置计划；负责下属公司总监级以上员工及关键岗位聘任的审核。2、员工招聘和选派负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和下属公司供给人才；配合完成下属公司总监级以上管理人员的聘任工作。3、员工培训负责公司员工的培训管理工作；负责拟定并执行培训计划；负责评价培训效果和督促各部门、下属公司内部培训工作。4薪酬福利与员工关系负责公司总监级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；负责管理公司员工薪酬事务，审核下属公司薪酬与员工福利制度；负责亦理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗、住房公积金等手续； 负责建立公司员工福利制度。5、企业文化
12、建设负责公司企业文化建设，指导下属公司企业文化建设。（三）资本财务部部门使命：以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构 建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。部门职能：财务管理制度管理、投融资管理、全面预算管理、资金管理、会计核算、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务 档案与内部管理1、财务制度管理负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务 管理制度。2、会计核算负责亦理日常核算业务；负责亦理日常出纳业务；负责财务会计报告的编制和报送。3、投融资管理负责制定并平衡公司资金计划；负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；负责项目
13、开发的各项融资业务；负责金融机构关系维护；负责资本市场及融资创新的研究管理；负责项目按揭银行的选择与业务合作。4、全面预算管理负责公司全面预算的编制与控制；配合确定公司经营目标；配合编制经营计划；负责动态跟踪调整资金计划。5、财务分析与公司决策支持负责公司财务状况分析，提供管理报表；负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；配合编制项目可行性研究报告。6、税务管理负责亦理公司日常纳税业务以及其他税务事项;负责公司税务筹划；负责开发项目税务筹划；负责项目公司税务工作。7、权益性投资管理和审计负责收集整理下属公司财务数据和信息；负责指导及检查下属公司的财
14、务工作；配合董事会审计部门对公司及下属公司的日常审计和检查；负责监控公司内控制度的实施。负责公司年度财务报告外部（社会）审计工作8、财务档案与内部管理负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；负责维护财务软件的正常运行及数据安全；负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。（四）规划设计部部门使命：跟踪世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，创造最具 市场与社会价值的产品。部门职能：项目规划、设计管理、设计配合、设计研究、标准化设计合同体 系及供应商管理1、项目规划配合编制项目可行性研究报告；负责编制项目限额设计标准。2、设计管理负责编制方案（建筑、园林、装修）设计任务书；负
15、责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系， 完成方案设计，组织项目方案设计的评审；组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、 建安成本等；负责重大或超出限额的设计变更评审；配合图纸内部审查。3、设计研究负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。4、标准化设计合同体系及供应商管理负责建立和完善标准化设计合同体系；负责维护和完善设计类战略供应商信息库。（五）工程管理部部门使命：跟踪世界建筑潮流，研究和创新工程管理控制理念与方法，提升 公司工程管理水平。部门职能：工程管理、工程技术管理、工程计划与进度管理、工程质量与安全管理、标准化工程技术合同体系及供应商管理1、技术管理负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制 定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。负责审查公司项目的重大技术方案
