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1、招商地产/广州房地产市场月度简报 广州管理总部编制 广州房地产市场3月份简报（2005.3.12005.3.31）一、政策法规广州市市长张广宁签署2005年第2号政府令公布新制订的广州市房屋租赁管理规定，新规定将从今年5月1日起施行。新规定明确,以下情形房屋不得出租：（一）未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；（二）权属有争议的；（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）共有的房屋，未经其他共有人书面同意的；（五）属于违法建设的；（六）属于危险房屋的；（七）不符合消防安全标准的；（八）已发布房屋拆迁公告的；（九）其它法律、法规、规章禁止的。新规定还要求
2、房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。目前广州市一般住宅的租赁税率为10%左右，商用物业租赁税率更达到14%。这与其他城市相比是较高的，如上海一般住宅的租赁税率仅为5%。而房屋租赁手续费每套80元；租赁期内双方各交占租金总额0.1%的印花税；治安许可费：业主每月缴纳月租金的2%。按此计算，即进行出租屋的登记备案，租赁双方要加付总租金12.2%以上的费用。其中，业主缴纳的费用较高。今年3、4月，市国土房管局将会同市地税局对广州市房屋租赁税率进行调研，提出降低租赁税费的有关方案，广州租赁税费有望被调低。广州市物价局和房
3、管局将出台房地产中介收费新规定，最快将在今年5月1日实施。新规定提出：“一手房交易，可以向买卖双方各收不超过房价1%的中介佣金。”即房地产中介可以向通过中介购买一手房的置业者收取不超过房价1%服务费，如果置业者直接从开发商手上买房，则不需要支付这笔费用。此规定已引起广州业界和置业者的广泛关注。广州市出台新规定，放宽房改房上市条件。现房改房业主无须经单位同意就可自由地卖出房改房，单位也不再有优先购买权。目前，广州市共有房改房近60万套，占全市存量住宅的49.23%，近两年广州市房改房上市量非常大，平均每月有3000多套房改房进入二手市场。房改房上市条件的再放宽，二手房的成交量将剧增。二、统计信息
4、根据2004年广州市国民经济和社会发展统计公报，2004年广州全市生产总值（GDP）达到4115.81亿元，比1999年翻一番，按可比价格计算，比上年增长15.0%，按当年平均汇率折算，广州人均GDP达到6800美元。自1990年以来，广州市GDP已连续15年保持两位数的增长。全年城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%；全年城市居民家庭人均消费性支出13121元，增长13.4%。 2004年末城镇居民人均居住面积达18.18 平方米，比上年增加0.95平方米；农村居民人均居住面积达36.59平方米，比上年增加0.58平方米。根据有关机构2005年2月对我国内地最具影响力的37
5、个大城市市区商品房平均房价的调查结果显示，广州商品房均价位居第七位（从高到低），前五位分别为：温州、上海、杭州、北京、深圳；而这些城市2004年居民家庭人均可支配收入前五位（从高到低）分别为：深圳、温州、广州、上海、宁波。三、市场动态广州市国土资源和房屋管理局最新公布的房地产交易数据显示，2005年2月份广州市十区的房屋交易面积为125.02万平方米，交易金额为55.63亿元，分别比去年同期下降5.67%和增长0.21%。其中2月份十区商品房交易面积为65.94万平方米，交易金额为35.94亿元，分别比去年同期下降了19.36%和9.93%；十区二手房交易面积和交易金额分别为59.08万平方米
6、和19.69亿元，均比去年同期增长16.36%和26.13%。2月份商品房成交量下降很大程度是由于春节假期造成楼市淡季。2月份十区商品房均价为5450元/平方米，比1月份的5255元/平方米上升195元/平方米，升幅3.7%。今年头两个月商品房成交量都有所下降，楼价也开始稳定，这是一个市场信号：今年广州市民购房进入理智的状态。1、提高房贷利率 市民反应方舟市场研究公司访问了300位广州市民对房贷利率调整的反应 调查发现，大部分正在供楼的市民认为，月供增加的数额不多，因此不打算改变供房计划；而打算两年内购房的消费者中有66.7%表示不会影响其购房计划，16.7%的市民表示将推迟购房计划，5.6%
7、的市民表示将暂时取消购房计划，还有11.2%的市民表示将改变房价预算，或改变付款方式。2、土地出让 珠江新城两地块拍卖 3月8日，广州市举行了珠江新城I1-2地块和珠江新城B1-8地块的拍卖会。I1-2住宅地块，占地5264.68平方米，建筑面积42117.44平方米，容积率为8，挂牌底价为11800万元。由于这是珠江新城最后一块住宅用地，引来广州三大开发商合生、富力和保利集团前来争夺。最后，广州保税区瑞丰实业有限公司以14100万元投得，折合楼面地价3348元/平方米，广州市土地交易中心证实，这是珠江新城商住地块近三年来拍出的最高价。B1-8商务办公地块，占地面积10635.87平方米，建筑
8、面积170173.92平方米，容积率为16，挂牌底价为40502万元。由于无人参与竞投，由中国烟草总公司广东总公司以挂牌底价成交，折合楼面地价2380元/平方米。 琶洲地块成为新地王 3月28日，广州市举行本年度第三次土地拍卖。琶洲PZB1501商务办公地块，占地面积11.3607万平方米，建筑面积36.35424万平方米，容积率为3.2，底价为8.2562亿元。经过205个回合举牌，由广东中岱房地产发展有限公司以13.88亿元投得，高出了底价5.6238亿元，折合楼面地价3818元/平方米。该地块创造了广州土地拍卖历史上的多项新纪录：竞买时间最长、拍卖举牌次数最多、地块面积最大、起拍价和成交
9、价最高、升值最多、楼面地价最贵。另外，同时拍卖还有大学城1号和2号加油站地块，占地面积分别为1808和1855平方米，分别被中石油广东分公司和深圳光汇石油公司以1540和1920万元投得，比底价分别高出1080和1420万元。3、写字楼开发商为企业订造写字楼 保利在珠江新城的广州商务大厦专为市国税局而建，广州保利大厦也有一个塔楼在建设时已被市地税局整体购入。另外，珠江投资大厦其中一个塔楼被农行广东省分行购入。企业委托开发商订造总部写字楼，可要求开发商按照自身的要求建设，比建好的写字楼更适用。对于开发商来说，虽然为企业、单位“订造”写字楼整栋出售，售价远比推出市场销售低，但胜在有稳定的收益，同时
10、也为开发商树立了品牌。珠江新城将成写字楼供应大户 珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万平方米，今年可售的写字楼有可能达到7个，可售面积达30多万平方米。戴德梁行调研报告则预测，到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万平方米的物业面积。4、别墅今年广州的别墅市场供应量非常大 预计全年新推的别墅楼盘会达到10个，货量估计会超过1500套。今年的别墅开始有新的特点，一是面积变小的趋势，面积180-250平方米一套的别墅供应量最大，而在新别墅盘最多的花都区，180-200平方米的别墅所占比例最高；二是开发商更加注重花园的打造，不少别墅居住面积和花园面积的比为11，甚至出现了0.51的比例
11、。目前，花都区联排别墅价格多在5500-6000元/平方米之间，独立别墅每平方米的价格多在六七千元之间；番禺区联排别墅每平方米的价格多在七八千元之间，而独立别墅的价格多在1万元以上。从需求量来看，随着别墅面积的变小，一套别墅的总价也相应减少，不少别墅的价格在150万元左右，中产阶级将会成为今年别墅消费的主力军，而广州中产阶级数量庞大，对于别墅消费有较大的推动力。花都别墅成交今年有望居第一 2004年广州别墅成交面积主要来自番禺和花都区，番禺区所占比例五成多，花都区的四成多，两者相差不大。今年花都区是广州别墅推售面积最大的区域，预计总套数在1000套以上，包括独立别墅、联排别墅等。预计今年花都别
12、墅的成交面积可以超越番禺区，成为广州成交面积最大的一个区。5、华南板块华南板块二手楼价放量价升 今年1-2月份，华南板块二手楼价的增幅已经达到了10%左右，而二手别墅的价格也有明显的上升，高的可达20%。虽然该板块的二手楼价上升，但成交量却不减反增，二手房成交量比去年同期大约增加了20%。地铁三号线即将开通，华南板块交通的便利性提升了买家对楼价的心理接受能力。亚运场馆落户大夫山，利好楼市 广州市规划局番禺分局公布，广州市政府决定在番禺区大夫山旅游度假区建设一个用作举行2010年亚运会的铁人三项比赛的场地，按规划要求，这里将配套布置一个27洞的普及型高尔夫球场及五星级酒店。这项规划的出台象征着广
13、州南拓步伐的加快，对番禺的楼市是个利好消息。亚运会比赛场地的选定，意味着该片区大规模的市政配套建设即将开始，也意味着区域成熟度的提高和开发商开发成本可以相对降低。6、商业地产休闲商业街首现珠江新城 保利香槟花园波尔卡商业街，位于珠江新城西区中心地带，为纯法式的商业建筑，四面临街，延绵300米长。商铺建筑面积在40平方米至219平方米之间，其中又以90平方米至105平方米的为主，商铺层高达7米。其定位为“休闲商业”，强调法兰西贵族式的浪漫、高贵情调，保利将把其打造成为一条法式风情商业街。预计销售均价会在65000元平方米左右.社区商业是广东商业地产发展的热点 当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比
14、较突出。今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场、社区商铺等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。“广东省首届社区生活与社区商业服务业论坛”将于4月8日在广州祈福新邨酒店举行。四、发展商动态万科2004年万科在售38个楼盘共销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，是万科集团历史上业绩最好的一年，占全国商品住宅市场份额的1.6%。2005年，万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米，并且以中档住宅为发展主导；其中珠江三角洲计划开工面积100万平方米，占万科集团整体比例36%，计划竣工面积7
15、9万平方米，占集团整体比例34%。万科广州南湖项目初步定名为“蓝山”，目标客户群体定位为“曲高和寡的小资”，去年广州万科四季花城和城市花园相继开盘，在市场上都获得了买家的认可和追捧，万科也很早就透露南湖项目要区别于这两个产品。该项目将会推出“合院”的新产品，体现人和建筑更亲密，“合院”作为项目的一个小组团，与“合院”共同组成大组团的其他产品还有18层的高层洋房、专利产品情景洋房和独立TOWNHOUSE等。该项目预计将在今年国庆前后面市。富力最近，亚太地区美国商会年会在广州举行，富力地产集团作为广州的代表企业，参加了此次盛会。自去年以来富力频频与海外知名企业合作，今年2月，摩根士丹利房地产基金在北京最大的一笔投资落户北京富力城，该基金也是富力地产近年来最大的一个物业买家；2004年，富力地产与全球酒店业两大巨头万豪国际集团与凯悦集团结成战略联盟，在广州珠江新城建成两大超豪华酒店。2005年，富力地产将以住宅建设为核心，向商业地产、商贸项目等多元化、多领域纵深发展。新世界最近，新世界地产广州项目管理中心率旗下六大在售楼盘凯旋新世界、岭南新世界、东方新世界、逸彩新世界、时代新世界、新塘新世界发出了“善待客户、信守品质，营造和谐，筑就永恒”的诚信宣言，倡导公开、公正
