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1、天源堂。月泉弯项目可行性报告一、项目背景 1 、 项目名称：天源堂。月泉弯 2、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）江山市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东侧紧邻虎山，南接城北路，西为已建成的居住区，地块交通便捷、周边商业背景优越，是非常理想的商住用地。 2 ）建设规模与目标：打造江山最有品质的别墅区 土地面积：8240（平方米） 容积率：1.01 开发周期:
2、两年 土地价格： 6080.1元/平方米（江山市国有土地使用权挂牌出让起价） 总建筑面积：8310 3 ）周围环境与设施 （1）步行约15分钟可至江山市中心。 （2）东侧为 市城市中心景点。 （3）西侧为城市绿化带。 （4）北靠近江山市城南小学及江山虎山汽车站 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处江山市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 江山市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 西侧高端住宅小区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项
3、目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 该项目规划定位为江山市第一个高档别墅小区，我公司在玉山市开发的经验可以为之借鉴。 (6) 我公司与江山市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (7) 物业管理公司在江山市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 二、市场分析 1 江山市概况（参考） 江山地处浙闽赣三省交界，是浙江省的西南门户和钱江源头之一。1987年撤县设市，区域总面积2019平方公里，人口58.67万人,浙赣铁路复线和黄衢南高速公路贯穿全境.江山
4、山川秀美，物产丰富。先后被命名为“中国猕猴桃之乡”、“中国白鹅之乡”、“中国白菇之乡”、“中国蜜蜂之乡”。旅游资源丰富，有国家级风景名胜区、国家AAAA级景区江郎山，全国唯一保存完整的黄巢起义遗址仙霞关，以及清漾毛氏祖居，保安戴笠老家，浮盖山，峡里湖，月亮湖等150多处景点。江山地杰人灵，文化厚重。历史上出过9个尚书、240多名进士，现有江山籍“两院”院士5名。古镇廿八都，毗邻三省，有方言13种，姓氏140多个，明清古建筑群保存十分完整。三卿口古瓷村被称为中国制瓷工艺活化石。江郎山下的清漾村是韶山毛氏的发祥地，据考证毛泽东系清漾毛氏第56代嫡孙。江山工业基础较好，主导产业明显。目前己形成机电、
5、木业加工、电光源、消防器材四大主导产业和建材、化工两个传统产业，以及纺织、服装、食用菌、蜂产品、羽毛球、注塑等特色产业。2007年四大主导产业实现总产值86亿元，占全部工业总产值比重达40%以上。产业集聚发展态势明显，形成了以江山经济开发区、贺村竹木工业区为主，几个乡镇功能区为补充的发展平台体系。近年来，江山市按照“三化四联创”（三化即绿化提升、文化融入、优化功能；四联创即创建省级示范性文明城市、全国绿化模范城市、全国卫生城市、国家园林城市）的工作思路，加快城市项目建设，加强城市经营管理，提升城市品位，着力打造生态环境优越、文化特色鲜明、功能设施完善的魅力城市。今年江山市计划投入资金3亿元，新
6、上马植物园、古民居街、仙霞古道十景浮雕墙等30多个城市建设项目，争创全国绿化模范城市。目前，江山市已先后制订了城区“4471”绿化提升工程实施方案和文化融入城市建设“1348”工程实施方案，新增绿地面积26万多平方米；完成了环城生态景观林建设8000多亩；并将江山历史文化精髓融入到城市规划建设之中，通过城市CIS 形象导入，按照“千年古道、锦绣江山”的城市主题，统一的形象标识，统一对外宣传营销，规划建设了“一江两带”、双塔主题公园、特色街区等城市特色文化景观群。同时，还重点规划了以一批以商贸购物为主的特色街区、一批以物流中转为主的专业市场、一批以酒店宾馆为主的星级接待设施等服务性设施为主的“六
7、个一批”城市服务项目的建设，进一步完善优化城市服务功能。江山市又以“四城联创”为抓手，建立一系列长效管理机制，做足城市管理文章。今年上半年，完成了黄陈岗垃圾填埋场扩容改造，年处理城乡生活垃圾6.6万多吨，垃圾无害化处理达国家二级评定标准；对建成区30多条道路实行分级清扫保洁制，主干道生活垃圾全部实行袋装化收集，探索建立了卫生保洁“一把扫帚”管理机制；并结合“一江两带”景观改造、解放南路排污管改造等项目建设，共安装路灯、广告灯及红绿灯等900多盏，整个城区亮化水平明显提升。同时，还集中开展乱搭乱建、乱贴乱画、社区（城中村）及城乡结合部环境卫生综合整治。去年，江山市被授予中国优秀旅游城市和国家级生
8、态建设示范区，创建省级卫生城市顺利通过复检。市人民政府驻中山路118号，邮编：324100。代码：330881。区号：0570。拼音：JiangshanShi。地势南高北低，仙霞岭斜贯东南，怀玉山支脉盘亘西北，最高处为南部大龙岗，海拔1500.3米，最低处北部渡船头，海拔73米。主要河流为钱塘江水系的江山港，境内流长105千米。气候属亚热带季风区，年平均气温17.1上下，年降水量16502200毫米。 江山市辖2个街道、13个镇、6个乡：虎山街道、双塔街道；上余镇、四都镇、贺村镇、淤头镇、凤林镇、峡口镇、长台镇、石门镇、大桥镇、清湖镇、坛石镇、新塘边镇、廿八都镇；张村乡、保安乡、碗窑乡、大陈乡
9、、塘源口乡、双溪口乡。虎山街道辖市心、西门、东门、江东、南门、安泰、城南7个社区，溪东、陈家安、孝子、平棋、达道、何家山、前井、江山底、店坝头、彭里、乌金山、里坞、麻车、荷塘14个村委会。办事处驻通达路1号。双塔街道辖城北、县前、民声、周家青4个社区，菜农、天余、县前、新塘坞、丰足、莲塘、达岭、坳里、岩下、老虎坞、郑村、山外、赵家、何家、星火、缸甫底、五家山、上耀、黄岗、陈村、召石、姚家、金家、下路头、后垄、社后、鸭后、墩头山、杨家坞29个村委会。 区位地理江山市位于浙江省西南部，地属衢州市，是浙、闽、赣三省交界处，东经1182237至1184848和北纬281526至285327之间。东北面
10、柯城区，东邻衢江区、遂昌县，南毗福建省浦城县，西部与江西省玉山县、广丰县接壤，北连常山县。南北长70.75公里，东西宽41.75公里，总面积2019平方公里。交通条件江山素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称，是浙江省的西南门户和钱江源头之一，浙赣铁路复线和已建成通车的黄衢南高速公路贯穿全镜。连接浙闽皖的205国道和经衢州直达杭州的617省道以及通往玉山、广丰等公路干线均经境内，通车里程655.05公里。2 江山市房地产住宅市场分析 江山市市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1
11、998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，江山市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二OO三年，江山市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市
12、固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。江山市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社
13、会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测： -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2002年到2008年，城镇居民可支配收入从6782元上升到12000元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由6万人增加到12万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，江山市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。项目分析结论：该项目具有一定的利润空间，项目可行。
