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1、签订 商品房销售合同 需要注意些什么条款？悬赏分：100 - 解决时间：2006-11-5 00:54如题，会有什么霸王条款需要注意？提问者： 2000all - 秀才 三级 最佳答案你问的是签订正式的商品房合同吧 1.验证开发商的五证，二书应该是交房时候的事了！ 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证！必须齐全才能签，尤其是商品房销售预售许可证！如果不全，可能办不了产权证和土地证！ 2.开发商应该公示商品房销售管理办法和城市商品房预售管理办法和商品房买卖合同范本，这个你都要在签商品房合同前提前索取，回去研究！开
2、发商都是应该提供给你的，网上也是都有的！如果签的合同有出入，一定要问清！特别是其中关于面积变化的约定！ 3.在签订合同前缴纳 房款或首付款、代收契税、维修基金、委托公证费，这些都是合理的费用，不要矫情了，老实缴纳，契税、维修基金多退少补！另外还有合同公证费，则是可以选择，不是强制性的，建议缴纳！ 4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误！空白处都要划掉！ 而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有
3、迟延办证一年多，只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 5.签订合同时，最好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章，防止开发商偷换合同内容！注意交工标准，尽量把开发商的承诺写进合同！ 6.如果对合同不满意，需要修改，一定要给开发商发律师函，必须马上给予书面回应，否则后果由开发商承担！ 7.签订合同时签订物业管理公约！也是格式合同！你应该留存！注意物业费是否是承诺的金额！ 最后 说句实话，现在很多地方目前还是卖方市场，开发商那里都是格式
4、合同，没有选择！ 我们前一阵刚刚给很多客户签合同，包括很多律师和高官，都是老老实实的签了！开发商同意给你改的，都是无关轻重的东西，真正涉及到双方利益的，都是坚决不同意改的，否则就不和你签合同！ 其实真正注意的就是合同公证费，你的房号名字身份证号别错，付款方式别错！需要交的费用多准备点，省的多跑 其他真的是无能为力，闹了一肚子气，却解决不了问题！ 毕竟在开发商面前，客户属于弱势群体，但是维权意识是客户必须具备的，社会才会进步！ 嘿嘿，如果跟开发商吵的不可开交，将来办很多手续都会受到刁难，也是很麻烦的！尽量心平气和的协商解决！自己不生气，别人气不到你！让别人去生气吧！买房首先要注意什么?悬赏分：5
5、 - 解决时间：2006-5-2 17:44我想买套房子,我也是靠父母的钱买,真的不真的发愁就是不知买什么样的提问者： 2008毕志君 - 试用期 一级 最佳答案注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。 1、选房应考虑的主要因素 （1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。 具体而言主要是指： 城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。 交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。 城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。 生活便利
6、。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。 （2）要看住宅环境。 住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。 （3）看住宅的健康与安全性。 要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。 （4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。 （5）看房屋的品质状况。 主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。 （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。 总之，对所购的房屋进行多次深
7、入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。 2、如何选择开发商。 （1）搞清开发商的资质。 国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，
8、从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性资质证书。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示资质证书。考察资质证书时要鉴别： 项目型公司。若资质证书标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。 资质证书上标明 的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发
9、业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。 资质证书的合法性和时效性。资质证书一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。 （2）了解开发商的实力。 开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。 从以下几方面，可以了解开发商的实力： 市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。 工
10、程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。 银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。 上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。 （3）了解开发商的信誉 信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。 从
11、以下几方面，可以了解到开发商的信誉： “翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。 登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。 （4）考察销售的资质。 商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售： 大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络； 房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者
12、和投资人士的欢迎； 开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。 如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。 对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。 物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但
13、不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订认购书或商品房购销合同等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。 9如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一
14、个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 10板楼的分代 第一代板楼 追溯板楼的历史，人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步。板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代，随着住房从平房向楼房的发展，板楼诞生了。板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼，一般为十多层高，楼房很长，立于道路一边，几乎遮挡了人们的视线。每层的电梯一般位于楼房的两侧，两部电梯交替使用，使得一梯10户甚至16户，繁忙的时候，电梯十分拥挤，而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼。 第二代板楼 20世纪90年代，板楼出现了“升级”，面宽减小，继续“发扬了”南
15、北通透、户户朝阳的优势。但由于占地大、土地成本分摊较大，成为很多开发商眼中的“鸡肋”，这期间，开发商为了多出面积，大多开发塔楼，使其一度风行。 第三代板楼 最近几年，一些开发商举起“第三代”板楼的大旗，重新杀回楼市，使人眼前一亮。其中以板式小高层为主打，力求在建筑立面的玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新，创造与众不同的视觉效果。同时，使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为“第三代”板楼的卖点，这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象。 板楼的变脸 为了解决板楼占地多的问题，很多开发商还开发出围合式板楼群，这也掩盖了板楼体过长的缺陷。令人叫绝的是，国外的建筑设计理财在板楼设计中，将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞，既彰显了楼体个性，同时也有利于气流通过，与大气融合。应该说，由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求，板楼在不断变化中确立着自己的地位，也使得楼市有充分的选择。在推崇健康生活的理念之下，人们对板楼的青睐，让塔楼颇感失落。其实，它们像两个风情的女子，各有各的特点。 12、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天
