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1、锦州中央广场改造项目可研报告目录一、项目概况31、项目现状情况32、项目分块情况3二、项目运营主要目的51、项目性质：52、改造的基本原则：53、运营的主要目的：5三、项目开发模式61、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：62、此模式开发要采取以下策略：6四、项目拆迁情况说明6（一）有关合作协议内容6（二）拆迁进度情况说明7（三）初步拆迁政策情况说明8（四） 项目掠影8五、市场环境分析9（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：9（二）住宅市场分析9（三）商圈分析10（四）写字楼市场分析15（五）市场分析结论17六、初步规划方案及指标181、方案一初步规划及指标182、方案二
2、初步规划及指标193、两方案对比分析：204、规划方案效果图20七、运营关键点21（一）动迁关键点21（二）岛式商业可行性论证211、岛式商业在锦州市场建立的机会212、岛式商业在锦州市场建立的风险223、岛式商业案例及分析224、本项目岛式商业可行性结论245、本项目岛式商业定位246、本项目岛式商业面临难点257、主力店商业定位25八、项目效益测算25九、资金筹集27十、本项目与该区域集团项目对比分析28十一、项目可研结论28一、项目概况1、项目现状情况项目四至情况：东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地34212.25平方米。项目地块包括建宇支行地块、锦州饭店地块、五
3、七楼地块及新华书店地块四个区域项目面积（）占地面积34212.25原地上建筑物面积84327.55住宅48248.65门市11597办公21966.9新华书店7623.9群众艺术馆4618太和广电局1327龙福商务宾馆1888宜家商务宾馆870建宇支行办公楼5640附属2515新华书店地块锦州饭店地块建宇支行地块五七楼地块2、项目分块情况(1)建宇支行地块 建宇支行地块占地4800平方米，建筑物占地面积2964.5平方米。民生里62号楼一楼底商与房产证信息不符：现场勘察为14个门市，房产证登记为7个，具体情况如下：坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m）户数（户）面积（）户数（户）面积（m）上海路
4、三段49号16978.411281.75上海路三段47号563522.12152324.27山西街47号665200.53389.01民生里62号773503.911413层小高层15640总计21513204.9715640332695.03（2）五七楼地块 五七楼地块占地面积13184平方米，建筑物占地面积7096.48平方米。坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m）户数（户）面积（m）户数（户）面积（m）民生里60号482029.5000山西街41号664247.874239.70广西街12号584567.574210.50山西街39号864305.356371.00广西街10号904455
5、.57687.50宜昌路三段40号804105.7814987.67宜昌路三段42号482647.86102475.95宜家商务宾馆1870龙福商务宾馆11888总计47626359.5022758444372.32（3）新华书店地块新华书店地块占地8000平方米，即在农户无占地面积5825.77平方米。目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m）户数（户）面积（m）户数（户）面积（m）广西街11号432264.45101174.60广西街7号482974.495989.26宜昌路三段44号362445.2492202.63太和广电局11327新华书店17623
6、.9群众艺术馆14618总计1277684.18313568.9244366.49（4）锦州饭店地块锦州饭店地块占地5600平方米，建筑物占地面积4478.97平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。 二、项目运营主要目的1、项目性质： 老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。2、改造的基本原则：s 以商业、办公为主，以住为辅；s 商业升级，提升品质；s 招商先行，拆迁保障；s 以销融资，减少沉淀。3、运营的主要目的： 通过改造将原有办公、住宅转变为以金融办公、大型商业为主的城市综合体，利用新增住宅及商业、办公可售面积产生的利润补给集团现金流，其最终目的使集团新增优质商业
7、物业。三、项目开发模式1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：s 团地再造，商业升级;s 住宅以回迁为主；s 商业以可售物业最大化及购物模式升级为主；s 大型的办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。2、此模式开发要采取以下策略：s “以时间换空间”：预计用三年的时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权 调换的形式争取增加收入；s “招商先行”：在拆迁的过程中充分的论证商业的形式，并进行招商，争取在拆迁完成前将招商准备工作完成；s “中心外围效应”：将两个大型办公楼打造成“金融中心”，将几大银行的办公总部招入其中，充分发挥“中心外围效应”，吸引一些大型的企业进驻，将办公大楼进行全部出售
8、，使其成为此项目回现的主要手段之一。四、项目拆迁情况说明（一）有关合作协议内容1、协议双方甲方：锦州市古塔区人民政府乙方：锦州宝地建设集团有限公司 2、明确双方责任（1）甲方责任：s 负责调查、摸底、征收成本测算。s 负责定制征收补偿安置方案、负责征收及房屋拆除。s 负责该项目的土地组卷、报市里挂牌等相关工作。s 负责向市里申请执行锦政发【2008】30号文件中关于商业地产项目的有关优惠政策。（2）乙方责任：s 负责项目的规划、设计的审批等相关事宜；s 负责项目建筑设计、审批及建设事宜；s 征收补偿安置方式保证按被征收人的选择实行（产权调换，货币补偿），保证按甲方与被征收人签订的协议执行；s
9、乙方负责为项目引进外资约5000万美元的外汇投资；s 负责该项目的征收到土地挂牌所需资金的垫付，其中包括：规划设计费、被征收人补偿资金、拆除违章建筑费、法院诉讼费和执行费、土地整理费、土地交易费、评估费、环评费、征收保证金、项目征收办公室办公费等相关一切费用，垫资利息按小额贷款月息2%计算；3、双方权利及义务 征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成本。按征收等前期土地开发成本（不含土地出让金），报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让，乙方确保不低于挂牌底价保底摘牌，因乙方没有按市政府确认的出让底价摘牌，所造成的一切经济损失由乙方负责承担。如因竞价过高，乙方没有摘牌（他方摘牌），甲方
10、应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号7个有效工作日内转付乙方。（二）拆迁进度情况说明 古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回、拆迁许可证、拆迁公告等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作的条件开始正式进行动迁工作。 古塔区政府工作：着手招商工作，7月份已到上海进行招商完毕，预计在9月份到香港再进行招商。动迁公司工作：完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底的条件，随时可进场摸底。（三）初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算: 1、
11、按照初步同产权沟通得到的摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。 2、2012年锦州新出台的锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。 3、国家税务总局公告2012年第40号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。（四） 项目掠影五、市场环境分析（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：本项目位于老城区的中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。（二）住宅市场分析1、古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍、卓远聚基华脉及万成.中融国际，销售均价在4800元/平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小,远离城市中心商业及住宅区; 2、
12、本项目周边二手房市场相对不够活跃。一方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高；另一方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁的影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售； 3、项目周边所出售的二手房价格均价约在6600元/；宝地颐园、将军苑、白日南里、吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房的原因。 4、项目地处锦州老城区核心地段，生活、公共配套齐全、交通便利，板块价值认可度较高； 5、现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售的公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可
13、在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。 小结：依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按一年涨幅3-5%计算，既住宅测算销售均价定位7000 元/。（三）商圈分析1、锦州市商业分析古塔区：s 中央大街核心商圈s 小商品批发市场s 人民街小吃街s 广厦电子市场s 英特、锦华购物广场s 大润发超市凌河区：s 新玛特超市松山新区s 家具建材市场（1）未来中央大街核心区将分为七大区域（如右图）：交通枢纽：位于铁路站前广场 区域，以集散、交通功能办公为主；商务办公：以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区；商业商贸：为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐、购物、餐饮于一体的商业步行街；酒店公寓：现代旅游酒店服务业的聚集区；商务办公：高端商务办公区域；公寓办公：现代高端居住社区及居住办公混合区；文化展示：现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区
