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3、的营业税。但按预售房款缴纳的土地增值税和公司所得税属于预缴。思考：甲公司12月31日，预收账款的期末余额1200万元，12月1日，预收账款的期初余额为400万元。借：银行存款800 贷：预收账款800问如下的会计解决与否可以？借：营业税金及附加44（800*5.5%） 贷：应交税费应交营业税等44（800*5.5%）答：不可以。违背了费用与收入配比的原则。对的的应当是：借：待摊税金44 贷：应交税费应交营业税等44问：这44万元的营业税金及附加与否可以在税前扣除？答：国家税务总局有关印发房地产开发经营业务公司所得税解决措施的告知（国税发【】31号）第12条：第十二条公司发生的期间费用、已销开发
4、产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（及据实扣除）。问：公司所得税纳税申报时应当如何申报？答：纳税调节项目明细表（附表三第）54行“其她”第4列“调减金额”填报44万元，结转到主表第15行纳税调减44万元。附表三第52行“房地产公司纳税调节”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。结转到主表第14行纳税调增120万元。假设1月份，上述预收账款中，由500万元结转收入，会计解决：借：预收账款500 贷：主营业务收入500借：营业税金及附加500*5.5% 贷：待摊税金500*5.5%申报：（1）附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=？（2）汇算清缴时，
5、附表三第52行第4列纳税调减500*15%=？2、自1月1日起，房地产公司销售开发产品的，应当按书面合同商定的付款日期，确认收入缴纳营业税。如果房地产公司没有签订书面合同或书面合同中没有商定付款日期的，应当于开发产品交付给业主的当天确认收入缴纳营业税(营业税暂行条例第12条、营业税暂行条例实行细则第24条)。3、自1月1日起，建筑业劳务采用预收款方式进行的，应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（营业税暂行条例实行细则第25条）4、房地产公司如果将资产租赁给其她公司使用收取的租赁费，采用预收款方式出租的，应当于收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（变化）思考：甲房地产公司将沿街房租赁给乙公
6、司使用，合同商定，租赁期限为5年，于5月1日一次性支付第1年的租赁费12万元。会计解决：借：银行存款12 贷：其她业务收入8 预收账款4税务解决：（1）营业税计税根据=12万元（2）所得税计税根据=8万元。公司所得税法实行条例第19条：公司获得的租赁收入应当按合同商定的付款日期及金额确认收入缴纳公司所得税（同步，国税函【】79号）。问：乙公司准予准予税前扣除的租赁费=？答：公司所得税法实行条例第47条：公司支付的租赁费应当按租赁期限均匀扣除。因此准予扣除8万元。借：管理费用-租赁费8(128/12)预付账款4贷：银行存款12公司所得税与会计解决一致。（二）房地产公司在纳税自查中应当注意的问题1
7、、有无收到预售房款不缴纳营业税的。注意检查其她应付款、应付帐款等账户。 问题：下面业务会计解决的记账凭证未附购货清单，与否对的？借：管理费用办公费0 贷：钞票0国家税务总局有关转发中纪委的告知（国税函【】230号）：公司购进货品或劳务获得发票必须开具具体的货品或劳务的名称，如果开具大类货品或劳务名称的，必须附销售单位开具的销售清单，没有获得销售清单的，一律不得税前扣除。2、收到预售房款长期放在销售部门不入账。3、委托代销的开发产品长期没有收到代销清单，税务机关一般要到受托方进行调查。4、与业主串通，将购房款直接打入个人账户。思考：甲房地产公司与某拆迁户李某达到拆迁补偿费合同，商定如下：1.以相
8、似面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产公司提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按合同支付给房地产公司200元的差价。3.超过的面积80平米-65平米=15平米，按如下规定解决：（1）10平米内的部分按5500元/平米结算（2）5平米部分按6100元/平米结算。4.房地产公司换出房屋的不含地价款的成本价2100元/平米，含地价款的成本价为3600元/平米。问1：甲房地产公司抵给李某的房屋的营业税计税根据是多少？答：国税函【1995】549号、国税函【】768号：以房屋调换的，视同销售不动产缴纳营业税。国税函【1995】549号：对于归还面积与拆迁面积相似的部分，应当按成本价
9、确认收入缴纳营业税。营业税的计税根据=65*2100+10*5500+5*6100=?问2：甲房地产公司抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？答：这里的成本价是不含地价款的开发成本。问3：上述业务缴纳公司所得税的收入=？答：国税发【】31号：按同类开发产品的售价确认收入缴纳公司所得税。上述业务的所得税收入=80*6100=？二、房地产公司营业税视同销售（一）营业税视同销售行为涉及哪些内容？什么状况下不需要视同销售行为缴纳营业税？【思考】甲公司将自建的一处房屋用于本公司办公楼使用，与否属于营业税的视同应税行为？与否缴纳营业税、土地增值税和
10、公司所得税？与否缴纳契税？ 1.营业税？答：不需要缴纳营业税。营业税的视同销售涉及两项：（1）将不动产用于抵债（国税函【1995】156号）（2）以不动产捐赠（单位或者个人将不动产或者土地使用权免费赠送其她单位或者个人【实行细则第五条】（3）新建（自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为【实行细则第五条】。 下列状况不需要缴纳营业税：（1）以不动产对外投资，不需要缴纳营业税（财税【】191号）。（2）以不动产对外投资也不需要缴纳土地增值税（财税【1995】48号）。但注意：自3月2日起，房地产公司以开发的产品对外投资的，不再免征土地增值税，但营业税仍旧免征（财税【】21号）思考：甲房地产公司将开
11、发产品一栋转作本公司的办公楼使用，使用5年后，因经营需要，将其作为投资投资于乙公司。问：与否缴纳营业税和土地增值税？答：A营业税？不需要缴纳B土地增值税？答：不需要缴纳。3月2日后来要缴纳。应当注意：第一，转作本公司使用的开发产品必须是本公司所需要的。第二，已经按规定提取折旧。【例题】甲公司和乙公司属于关联方，甲公司处在免税期，估计实现所得100万元，乙公司合用税率25%，估计实现所得500万元。合计缴纳公司所得税=500*25%=125万元。如何可以少缴税？答：甲公司可以在1月1日将一部分资产租赁给乙公司使用，收取100万元租赁费，并开具发票给乙公司。甲公司：应当缴纳营业税=100*5.5%
12、=5.5万元乙公司：可以税前扣除100万元费用。少缴所得税=100*25%=25万元集团公司可以少缴税款=25-5.5=19.5万元注意：双方的交易价格必须公允。（二）视同销售行为价格的拟定顺序发生变化：营业税暂行条例实行细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无合法理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定期，按下列顺序核定：1.按纳税人近来时期发生的同类应税行为的平均价格拟定2.按其她纳税人近来时期同类应税行为的平均价格拟定3.按构成计税价格拟定。构成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）成本利润率由省级税务机关拟定。【例题】甲房地
13、产公司征用土地一块建教学楼，支付地价款等合计1000万元，发生施工成本（涉及材料、工资、其她费用等）万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率15%。计算应纳多少营业税。（1）建筑业营业税=【工程成本*（1+10）】/（1-3%）*3%？（2）销售不动产营业税=【营业成本（*（1+10）/（1-3%）+1000】*（1+15%）/（1-5%）*5%？三、价外费用（一）价外费用的纳税政策变化对公司的影响分析营业税暂行条例细则第13条：条例第五条所称价外费用，涉及收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息
14、、补偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其她多种性质的价外收费。思考：甲房地产公司与李某签订预售合同，合同商定，李某缴纳定金2万元，到期如果李某违约，2万元定金不予退还。账务解决：公司收取押金时：借：银行存款2 贷：预收账款2到期：李某违约借：预收账款2 贷：营业外收入2问：这2万元违约金与否缴纳营业税和公司所得税？答：营业税不需要缴纳；但所得税必须缴纳。无论增值税细则还是营业税细则：价外费用是指销售货品或提供劳务的同步向对方收取的违约金等。注意：如果交易没有实现，价外费用不需要缴纳营业税或增值税，但必须作为其她收入缴纳公司所得税（公司所得税法实行条例第22条）（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税？1.同步符合如下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费（营业税暂行条例实行细则第13条）：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项所有上交给财政。2. 思考：甲公司与乙公司签订施工劳务合同，合同商定，甲公司提供劳务后，乙公司支付1000万元劳务
