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1、中关村东升科技园二期项目土地一级开发实行方案 编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司编制时间： 二一二年七月目 录第一章 项目基本情况1一、项目区位情况1二、土地运用现状分析2三、现状地上物状况3四、项目规划情况4五、项目背景和实行内容6第二章 编制依据8一、法律法规依据8二、项目依据8第三章 项目市场分析9一、北京市房地产市场分析9二、北京市土地市场分析10三、海淀区经济发展概况11四、2023年北京市土地市场预测12第四章 一级开发实行重要内容及开发进度13一、一级开发实行重要内容13二、项目开发进度计划13第五章 征地实行方案15一、征地情况概述15二、征地补偿方案15第六章 拆迁
2、实行方案17一、现状调查17二、拆迁补偿方案17三、拆迁成本分析20四、拆迁安顿方案20第七章 市政基础设施建设方案23第八章 土地供应方案24一、土地供应模式24二、土地供应计划24三、土地一级开发深度24四、一级开发成本及入市交易底价的拟定24第九章 项目投资方案25一、项目一级开发总投资估算25二、土地地价款估算26三、入市交易底价估算27四、土地销售收入估算27五、政府土地收益测算28六、项目资金平衡分析29七、资金筹措29第十章 项目管理方案30一、建设计划管理30二、项目的进度计划管理30三、项目管理31第十一章 重点事项说明32第一章 项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置中关
3、村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。位置如图1-1所示。项目位置图1-1： 项目位置示意图2、宗地自然特性海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬3953-4009，东经11603-11623；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平区接壤。全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。项目宗地位于海淀区中东部，重要自然特性如下：（1）气候本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均
4、气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温6度。年降雨量变化较大，数年平均降雨量约为580600毫米，60%的降雨量集中在68月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季重要刮西南风，风力不大，冬季重要刮西北风，最大风力可达8级。（2）水文海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，重要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，尚有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平
5、方公里。（3）地形地貌本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简朴，以平原为主，海拔较低。项目区内地势平坦。（4）地质本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。3、区域特性与区位分析项目所在地位于海淀区的中东部，从属于东升镇，邻近奥林匹克森林公园北园。项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通较为便捷。项目位置距北三环不到10公里。区域交通条件较为优越，地铁八号线在项目西侧设有西小口站，距项目不到1000米。项目周边有公交线路通过。周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。二、土地运
6、用现状分析1、规划用地现状权属本项目总占地69.96公顷（1049.4亩），所有为集体土地。2、规划用地现状性质本项目用地所有为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体公司用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。表1-1： 项目土地运用现状情况单位（公顷）行政权属集体土地农村宅基地集体公司道路等其他合计东升乡23.424.921.6669.96三、现状地上物状况本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积40.5万平方米。具体数据见下表：表1-2： 现状地上物情况登记表序号建筑性质占地面积 （万平方米）建筑面积 （万平方米）户数/个数人口1宅基地23.415.6101526822集体公司
7、24.924.9合计48.340.510152682图1-2： 项目用地航拍图四、项目规划情况本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下：图1-3： 项目控规图及指标本项目总体规划情况如下表：表1-4：项目用地规划指标表序号项目数值计量单位1用地规模69.96公顷1.1建设用地25.87公顷1.2代征道路11.83公顷1.3代征绿地32.26公顷2地上总建筑面积829310平方米2.1回迁安顿房及配套138400平方米2.2自持经营产业用房459150平方米2.3入市交易部分230000平方米2.4110KV变电站1760平方米3建筑容积率0.43.5(平均：3.21)4建筑高度60米5绿化率
8、30%五、项目背景和实行内容为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城市经济增长点，改善本地区城市环境面貌。北京市海淀区人民政府于2023年1月6日下发了关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要“海政会20232号”，会议纪要对东升科技园二期项目功能定位为：以创建世界一流园区为目的，树立核心区东部城市新形象，同时，要按照“政府主导、农民主体、留地安顿、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题；在产业定位上，要按照核心区产业规划的规定，进一步研究和明确。2023年11月13日，北京市海淀区人民政府核发了关于东升科技园冠名“中关村东升科技园”的批复“海政函202
9、3249号”。将该项目明拟定位为中关村科技园区海淀园的二级园，重点引入符合核心区产业发展方向的高新技术公司；建为集技术研发、产品展示、公司孵化于一体的科技园。遵照北京市人民政府的相关指示精神，2023年4月23日，北京市住房和城乡建设委员会主持召开了东升科技园二期项目协调会，明确提出将本项目“纳入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划”，请市规委、市规划院“尽快完毕高压走廊改移、公交车站调整、增长容积率及预留产业用地等控规调整工作”2023年4月，北京市规划委员会完毕了该项目控规调整方案的公示，2023年8月，位于二期项目西北侧的国管局经济合用房（西三旗建材西路16号院）项目进行控规调整，市规
10、委协调二期项目在4月份公示方案的基础上再次做出方案调整。调整内容为：西部回迁房及托幼建设用地约5.74公顷，容积率0.82.5，建筑高度60米，建筑面积约13.84万平方米；东部教育科研用地约19.69公顷，容积率3.5，高度60米，建筑面积约68.915万平方米；北侧市政用地0.44公顷，容积率0.4，高度12米，建筑面积约1760平方米，总建筑面积约82.931万平方米。东升科技园二期项目拟实行内容为回迁安顿房及配套建设、产业用地的征地、拆迁和市政基础设施建设。其中：1813-L03、1813-L15、1813-L16地块进行安顿房住宅及配套建设；1813-L18、1813-L20、181
11、3-L24、1818-L25地块进行必要的征地、拆迁和市政基础设施建设，其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营（平均分摊土地一级开发成本），其余三分之一达成入市条件后入市交易。项目规划地上总建筑面积82.931万平方米，其中回迁安顿房及配套面积13.84万平方米，110KV变电站1760平方米，产业用地中三分之二用于自持经营，三分之一进行入市交易。第二章 编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2023540号）；3、北京市土地一级开发实行方案编制
12、和审核暂行办法（送审稿）。4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市建设征地补偿安顿办法（北京市人民政府令第148号）；6、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）；7、关于发布北京市房屋重置成新价评估标准的告知（京国土房管拆字2023808号）8、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价拟定试行办法（京国土用2023533号）；9、北京市人民政府2023年12月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的告知京政发（2023）32号；10、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20236号）；二、项目依据1、项目控规指标2、委托方提供的有关本项目的资料
13、和文献3、本实行方案编制人员调查收集的相关资料第三章 项目市场分析一、北京市房地产市场分析北京市房地产市场在2023年政策调控的作用下，1-12月全市房地产开发投资连续增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量受政策影响较大；政策性住房建设高速增长；项目金融贷款呈下降趋势。（一）房地产开发投资连续增长 2023年，全市完毕房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%（根据国家记录局提高投资记录起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。其中，住宅完毕投资1778.3亿元，增长21.7%；写字楼完毕投资363.8亿元，增长40.4%；商业及服务业等经营性用房完毕投资296.7亿元，下降11.
14、8%。房地产开发投资中，建安工程投资完毕1235.1亿元，比上年增长35.6%，占全市房地产开发投资比重为40.7%。（二）房地产建设规模不断恢复2023年末，全市商品房施工面积为12065.4万平方米，比上年增长17.1%。其中，住宅施工面积为7168.1万平方米，增长16.1%；写字楼为1422.7万平方米，增长34.9%；商业及服务业等经营性用房为1187.5万平方米，下降3.4%。2023年，全市商品房新开工面积为4246.1万平方米，比上年增长42.8%。其中，住宅新开工面积为2596.4万平方米，增长25.8%；写字楼为489.4万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为306.4万平方米，增长26.4%。2023年，全市商品房竣工面积为2245.2万平方米，比上年下降5.9%。其中，住宅竣工面积为1316.1万平方米，下降12.2%；写字楼为245.2万平方米，增长23.6%；商业及服务业等经营性用房为232.4万平方米，下降14.5%。（三）住宅销售受政策影响较大2023年，全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。其中，住
