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1、目录第一章深圳房地产市场剖析一、 2004年深圳房地产市场剖析二、 深圳房地产市场趋向猜想第二章工程概略及剖析一、 工程概略二、 工程剖析第三章相关楼盘比照一、 皇岗片区楼盘比较二、 重点楼盘剖析第四章定位战略一、 室庐产物定位二、 价格定位三、 目的客户定位第五章市场营销战略一、先入为主战略二、抽象差同化战略三、兵分多路战略四、担忧战略五、借重战略六、转动式整合贩卖推行战略七、其余战略第六章收盘前预备任务第七章告白战略第八章合作方法第一章深圳市房地产市场剖析一、2004年深圳房地产市场剖析（一）市场总体开展特色1、开拓范围接着扩展,贩卖情况日趋恶化我市房地产市场上半年以安康、颠簸的态势开展，
2、贩卖面积为233.42万平方米、成交金额达71.7亿国民币，事迹喜人。往年上半年我市实现房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增加了17.84%；商品房开工面积154.56万平方米，同比增加了8.54%；商品房空置面积为264.68万平方米，同比下落了12.62%。在贩卖方面，上半年的贩卖总面积为233.42万平方米，同比添加了15.4%；成交金额71.7亿元国民币，同比上升了43.34%。在贩卖总面积中，现楼的贩卖面积为64.11万平方米，同比下落了4.84%；楼花的贩卖面积为169.31万平方米，同比添加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，此中现楼贩卖面积为2.32万平
3、方米。2、市场价格稳中有落从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。尽管亚洲经济情势有所恶化，喷鼻港、国际经济运转颠簸，但市场供年夜于求的情况不克不及完好改动，是价格下滑的要紧缘故之一。其余，由于市场竞争的力度加年夜，特别多开拓商迫于资金压力落价促销，花费者的理性选择，又迫使开拓商为媚谄花费者自觉添加配套，从而加年夜树破本钞票，终极招致市场价格花费者又不克不及接受等要素。深圳地产市场价格下滑，又吸引了少量境外买家，2004年上半年外销市场比较照拟爽朗，对深圳地产市场价格颠簸起到了主要感化。3、外销市场日趋爽朗由于喷鼻港经济已逐步走出低谷，市民对以后决心加强，加上喷鼻港经济的转型，
4、向不国接收少量高科技人才,使喷鼻港的生齿添加(到现在为止，喷鼻港生齿已由本来的680万增至现在的697万);另一方面在深圳市当局积极完满根底装备的根底上，特别多楼盘在户型打算、装修配套、促销推行等方面都充分迎合了港生齿胃，从而吸引了特别多喷鼻港买家。假设深圳的开展商可以在物业治理、执法手续等方面充分尊敬港人的适应，置信会更进一步拓宽外销市场。总之外销市场已成为深圳房地产市场的主要构成局部。4、外销市场特色港人选择国际楼盘五年夜要素从以上调查材料可知，近七成的港人深圳买楼将起首思索物业质素69%及交通配套67%，正反响买家选择物业时不再只抱着贪廉价的心态，交通便利及具质素的物业才是最受欢送。l
5、物业质素、交通位置最要害港人选择物业购置的最主要要素是楼盘的素养，第二为交通，其次为价钞票跟其余要素，因此物业的质素在必定水平年夜将成为阻碍物业贩卖的要害。往年外销盘旺销的要紧位置仍然在一类港口左近，全然会合罗湖港口跟皇岗港口片区，少数港人购房仍然认同了此处的交通上风，加上深圳地铁的修建也赐与了该片区以地铁不雅点，因此往年该片区内多个外销盘走红要紧是靠阵势的要素。l 户型跟售价相称主要客岁开始，年夜户型的楼盘盘踞了地产贩卖市场的主导位置，港人起首参与的亦是年夜户型的楼盘，从统计的数据来看，住房面积在75平方米的以下盘踞了总贩卖的90%以上，售价在6000-7000元/平方米之间为最多，整套售从
6、年夜抵操纵在40-50万元阁下，较99年度贩卖较好的外销盘（30-40万元）要超过10万元，尽管价格有所走高，但花费者主体仍然是喷鼻港的的中比及偏低支出者。深圳地域的的少数开展商针对这局部购房者的需要开拓的个盘尽管在位置上并不占太年夜的上风，但贩卖情况异常不错，如莲塘地域的一些个盘，其要紧的贩卖东西确实是面临喷鼻港的货柜车司机。由于位置的缘故，全然上往年旺销的户型都谈不上什么景不雅，只是有两点需假设独特的。l 特点的需要一是物业治理是港式治理；二是要带装修。港人购房注重港式治理是特别轻易理解的，这是一个生涯适应征询题，比较现在国际年夜少数物业治理来说，港式治理的水平要高得多，深圳几多家著名的物
7、业治理公司在运营上确实是严峻遵照了港式治理的浩繁标准而定的，因此外销盘年夜局部也是由这些公司来进展物业治理。现在少数港人选择带装修的住房多是为了便利，尽管装修的标准跟作风不必定特不契合置业者的恳求，但由于现在装修市场的不完满，招致业主自立选择国际的装修公司进展装修出现了各种征询题，港工资了防止日后的费事，多是罗唆选择开展商来供应装修，使得住房的装修质量得以必定的保障，同时现在的外销盘开展商在面临业主的装修上有着相称的灵敏度，在特别年夜水平上也进步了购置欲，乃至有的开展商在装修上也赚取了相称可不雅的利润。l 年夜户型、高售价的豪宅受礼遇客岁以来，深圳数家高级的年夜户型楼盘在喷鼻港地域做了年夜张旗
8、鼓的推行，但至今绝年夜少数楼盘的贩卖情况根本上特别差的，个不盘的贩卖情况完好可以用“一蹶不振一词来描绘，业内专业剖析认定产物定位禁绝是要紧的缘故，不本身的特点亦是一个主要的方面。单从港人对深圳住房的购置力来说，现在尚未有打破的迹象，也确实是说喷鼻港人高支出者对入深购房的志愿是较低的，从此次调查后的数据就可以看得出来，此中高支出者在10年内入深购房的志愿缺少15%，较中低支出者的购房志愿要低得多。尽管这些高级的年夜户型楼盘在当地的“名望不小，但在港人高支出者的心目中却多处于高不成低不就的位置，加上其余的一些要素天然就遭到礼遇了。年夜户型商务公寓中高级看景楼盘仍有市场尽管港人中等支出者对入深购房的
9、志愿也不特别高，但寻准的产物的定位也是不愁市场的，现在一些年夜户型商务公寓跟看景盘的开拓成功就说明白这一点，但现在针对港人中等支出者的开拓相对深圳地产全体开拓来说仍然特别缺少的。年夜户型商务公寓外销比年来最为成功的，业内多认同位于市核心的“名仕阁，该盘在存在了必定交通上风的同时，其最年夜的卖点确实是在营建商务情况上，反贩卖的目光放在了喷鼻港初级白领人士身上，特不是常常交往于深港两地的一类人。为了制造这种便当前提，“嘉汇新城亦在近期推出了这种年夜户型商务公寓。另一外销较好确实实是相对的看景高级盘，这局部楼盘要紧是在深圳银湖及东部海岸，由于受天然前提的制约，其售价全然在喷鼻港看景户型的四分之一阁下
10、，差未几多在300万元阁下最为滞销，如银湖的“鸣翠谷，现在立即正式推出的银湖国际集会核心公寓同属这一范例。东部海岸的地产开拓用地现在还未开放，开拓的楼盘寥寥可数（现在可圈可点的只要“金海滩跟“华裔海景山庄），加之路途交通尚在进一步完满中，因此现在该地域外销看景楼盘的升温还需待一些时间。（二）室庐市场情势剖析99年深圳室庐开拓投资额占全体商品房投资额的71.4%，而商品室庐的贩卖额占商品房总贩卖额的88%，往年上半年异常也出现了这种趋向，可见室庐市场依然房地产市场的主力军。其开展特色如下：1、市场抢手已开始由罗湖区向福田区、南山区转移99年1-9月份，福田区同意报建室庐工程占全市同意报建总量的4
11、1.1%，南山区占15.6%，而罗湖区只占12.3%。罗湖区多层室庐均价为5169元/M2，比98年同期下跌1.2%，而福田区为5811元/M2，同比仅下落0.27%，南山区为3975元/M2，同比下落幅度不年夜；罗湖高层室庐均价为7805元/M2，比98年同期下跌9.3%，福田区为7482元/M2，同比上升5%，南山区为5421元/M2，同比上升4.2%。由此可见，福田区、南山区的开拓范围年夜于罗湖区，价格亦呈上升态势，已渐渐成为投资花费的抢手。以下是从一份港人在深置业动向的调查中得出的后果，从调查后果表现，福田区已跃升为现时港人深圳置业的首选，占45%，而罗湖仅居第二占39%。国际人士所熟
12、悉的南山区只占8%，由此可见，港人在深置业的动向仍然会合在福田跟罗湖。2、新不雅点室庐初现市场新不雅点室庐即人们常称的第三代室庐。这种新型室庐产物要紧表现在打算上充分表达“以工资本的理念；另一方面关于开拓该室庐产物另有必定的量化标准恳求，即占空中积要在5万平方米以上，修建面积要在10万平方米以上，现在尚在开拓中的年夜型社区楼盘如中海华庭、湛蓝海岸等都属第三代室庐。3、三级市场开展放慢占有关统计材料表现，99年三级市场买卖成市149.4万M2,较上年增加了48.8%.。二、深圳房地产市场趋向猜想受出世的邻近、深圳经济的接着高速增加、西北亚地域经济的清醒及国家对房地产行业各种搀扶政策跟方法的出台跟
13、完满等诸多要素阻碍，2004年深圳房地产市场将接着颠簸安康开展并呈必定水平的拉升态势，其特色可总结如下：（一）开拓范围将接着扩展由于各种利好要素存在，开拓范围扩展势在必定，但由于近几多年积存的商品房仍在消化中，故开拓范围增加幅度不会太年夜。（二）总体房价趋于颠簸，但会略有上升国家落息减税政策的阻碍在往年将愈加清晰，开拓商的利润将更濒临社会均匀水平，价格的自觉定位只能令楼盘的贩卖堕入困境，因此市场的总体价格仍会趋于颠簸，但由于深圳房地产市场已步入范围化、品牌化的开展阶段，质优楼盘即便价高，只需能契合花费者多方面高级次需要，仍具性命力，其余由于花费者购置力的相对加强与花费需要的添加，房价将会有必定
14、水平的晋升。（三）范围化与品牌化开展将成为市场竞争主流范围化开拓不只可以落低商品房本钞票，同时有利于抚慰花费者购置力，加强开拓商的市场竞争力，使之更有才能制造出佳构盘踞市场。（四）三级市场将进一步爽朗跟着国家房改政策的推进与深圳二次置业人数的清晰增多，三级市场将更趋爽朗。2004年7月公房上市，届时将有14万套安居房获准上市，假定有10%进入三级市场，无疑会对市场构成宏年夜打击，将会不时扩展市场成交量，同时也会增进二级市场的开展。（五）室庐市场商机有限从99年深圳室庐开拓投资额跟室庐贩卖额所占的比重不好看出，室庐市场是深市房地产市场当之无愧的主力军，跟着国家对房地产市场的搀扶，特不是住民需要的
15、添加、购置力的进一步加强，室庐市场将会展现有限商机。第二章工程概略及剖析一、工程概略（一）配景按照“港田花圃工程位于皇岗港口边，保税区一号通道左近；按总体打算，共兴建二栋32层的室庐楼。（二）打算目的（附表）按照打算打算要点同意之“港田花圃工程树破要点为据，打算树破二栋高层室庐，总用空中积3892.6M22（此中室庐面积38315.02M2），此上钩容积率面积40870M2，容积率10.47，掩盖率37.19%，室庐户数522户，此中二房二厅360户，四房二厅156套,复式（六房三厅、七房三厅）6户，泊车位为204个，此中：地上138个，地下66个。详细技巧目的：工程面积（M2）工程数量修建用空中积3892.6容积率10.47修建占空中积掩盖率%修建总面积寓居户数522户计容积率40870修建层数32层不计容积率5648.56车位204个（三）工程进度建议按照贩卖打算需要，建议工程进度安排如下：序号工
