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1、杭州一手房价（成交量）的动态演绎和解读（年月至年月） 杭州一手房价（成交量）的动态演绎和解读（年月至年月）是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，杭州一手房价（成交量）的动态演绎和解读（年月至年月）是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，杭州一手房价（成交量）的动态演绎和解读（年月至年月）的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。 摘要 本文首先通过对杭州透明售房网2006年11月1日至2007年8月31日期间每
2、天成交均价和成交量相关数据的调研分析与汇总，勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的四个动态演绎特征；其次对上述四个演绎特征进行解读，最后对未来杭州一手房市场作了研判。关键词 房价 成交量 动态演绎 解读 自住性需求 投资性需求杭州楼市向来吸引人们的眼球，杭州房价亦深受世人关注。从2006年第四季度到2007年8月，近一年来杭州一手房楼市所走过的先是“较为郁闷再度爆发微妙尽在不言中”的心路历程将市场应有的性格演绎的淋漓尽致。本文通过对杭州透明售房网2006年11月1日2007年8月31日期间每天相关数据进行跟踪分析和汇总，力求勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征，并希冀为此动态演绎过程进行
3、解读。因受到笔者专业水平的限制，所涉观点尚存在着诸多商榷之处，敬请方家指正。一、杭州一手房价(成交量)的动态演绎通过对杭州透明售房2006年11月1日2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价（当月每日成交均价）和成交量（当月日均成交套数）相关数据汇总如下（不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房）：1.杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎根据上述数据绘柱状图如下：2.杭州楼市个盘成交均价的动态演绎根据上述数据绘柱状图如下：3.杭州一手房价和成交量动态演绎特征通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征：2006年11月2
4、007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅；2006年11月2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势；2007年2月2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。2007年6月2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读1对“大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅”的解读从大盘成交均价来看（见图1），2006年11月份成交均价为9881元/平方米，2007年8月份成交均价为11019元/平方米，涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的
5、真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅，如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期涨幅分别为60.24%、 42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘（见表4），发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易，其成交价较低，从而拉低了大盘成交均价。因此，考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。2.对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价
6、下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市
7、却表现出较为平静。3.对“2006年2月2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。(1)土地成本飚涨推动。以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价（见表5），与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。（见图4）房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成
8、本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，土地的成本是房屋成本的重要组成部分。土地价格的飚涨无疑会推动房价上涨。如2007年7月9日浙江工商大学地块(杭政储出200723号)出让时，该地块以总价14.76亿元，15712元每平方米的楼面地价，创下了杭州文教区楼面地价新高。从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的40%50%左右。如果按土地成本占房价售价的60%计，该地块建成后楼盘售价要达到26200元/平方米。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。(2)通货膨胀预期强烈受食用油和猪肉价格领涨影响，食品类价格成为推动价格总水平上涨的主导因素。
9、来自杭州市统计局消息，CPI 7月份同比涨了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等农副产品价格继续攀升的拉动下，杭州市居民消费价格（CPI）延续上半年较快上升走势，同比上涨3.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，也是今年以来连续第2个月涨幅突破3%的国家调控目标。在通货膨胀预期强烈的情况下，为了资金的保值增值，买房成为人们的首选。(3)人民币升值预期吸引国际热钱进入杭州房地产市场人民币自2005年以来一直处于升值通道当中，且这种趋势在未来几年当中还会继续保持。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。国际游资投资于房地产业，可获得房产增值与赚取汇差的双重收益。外资推高中国内地楼价的猜
10、想，正在获得有力的证据。广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过问卷调查、面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，在地下钱庄“自招”的3000多亿元入境外资中，正有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海、杭州”。(4)投资需求再掀杭州楼市波澜引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：租金回报率：由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。按照目前的房价水平，一个物业约10000元/、面积100左右的市区新盘中套，月租金约3500元，物业管理费为0.5元/。则其租金回报率为（税后月
11、租金物业管理费）12房屋总价，即：（35001000.5）12（10000100）3.45%。由此可见，该投资若用于出租，则租金回报率远远低于目前商品房的银行按揭贷款5年以上利率7.83%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。这意味着投资房产从租金回报率的角度来可能做的是蚀本的买卖。其他参考文献Baker, Sheridan. The Practical Stylist. 6th ed. New York: Harper & Row, 1985.Flesch, Rudolf. The Art of Plain Talk. New York: Harper & Brothers,
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