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1、.依据土地增值税暂行条例实行细则（财法字19956号）第十六条规定，“纳税人在项目所有完工结算前转让房地产获得的收入，因为波及成本确立或其余原由，而没法据以计算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目所有完工、办理结算后再进行清理，多退少补。”我国的房地产、特别是特意从事房产开发的公司，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采纳平常预征、完工结算后汇算清缴的方法。但当前广泛反应房地产土地增值税计算麻烦，正确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清理的方法介绍以下，供参照：一、预征的方法。预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地状况审定。
2、假定A房产开发公司计划开发住所楼5栋，2015年年末完工交托使用，估计收入总数50000万元，2014年一季度获得预售收入10000万元，当地审定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为100002%200万元。二、汇算清缴的方法。土地增值税的汇算清缴主要包含清理时间确实定、收入确实认、扣除额确实定、未销售产品有关事项确实定以及应纳税额的计算等几方面。（一）清理时间确实定。土地增值税的清理时间依据以下状况确立：1、具备以下情况之一的，纳税人应自知足清理条件之日起90日内办理清理手续。（1）房地产开发项目所有完工、达成销售的。（2）整体转让未完工决算房地产开发项目的。（3）直接转让土地使
3、用权的。2. 切合以下情况之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清理，纳税人应自接到清理通知之日起90天内办理清理手续。（1）已完工查收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在85%以上，或该比率虽未超出85%，但节余的可售建筑面积已经出租或自用的。.（ 2）获得销售（预售）同意证满三年仍未销售完成的。（ 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清理手续的。（ 4）省税务机关规定的其余状况。（二）收入确实认。房地产转让收入是指转让房地产获得的所有价款及其有关的经济利润，包含：钱币收入、实物收入以及其余收入，在确认时应注意五点：1、已全额开具商品房销售发
4、票的，依据发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易两方签署的销售合同所载的售房金额及其余利润确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实质丈量面积不一致，在清理前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项花费计入房价向购置方一并收取的，应将代收花费作为转让房地产所获得的收入。代收花费在房价以外独自收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，3、房地产开发公司将开发产品用于员工福利、奖赏、对外投资、分派给股东或投资人、赔偿债务、换取其余单位和个人的非钱币性财产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法温次序
5、确认：（ 1）按本公司在同一地域、同一年度销售的同类房地产的均匀价钱确立。（ 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评估价值确定。4、房地产开发公司将开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等商业用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清理时不列收入，不扣除相应的成本和花费。5、假如获得的是实物收入应按收入时的市场价钱折算成钱币收入；假如取得的是无形财产收入应按特意评估机构确认成钱币收入；假如获得的是外国钱币应依据获得收入的当日或当月1日国家宣布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，需要将转让房地产获得的各样形式的收入按上述方法换算成人
6、民币现金形式的收入。（三）扣除项目金额确实定。房产开发公司土地增值税扣除项目确实定包含五项内容：.1、获得土地使用权所支付的金额。包两部分：（1）为获得土地使用权支付的地价款。此中：对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式获得的土地为按规定补交的土地出让金；对以转让方式获得的土地为向原土地使用权人实质支付的地价款。（2）在获得土地使用权时按国家一致规定缴纳的有关花费，如登记、过户手续费和契税等等。2、开发土地和新建房及配套设备的成本（简称房地产开发成本）。也就是开发房地产项目实质发生的成本，包含六部分：（1）土地征用及拆迁赔偿费。包含土地征用费、耕地占用税、劳动力布置费及有关地上、
7、地下附着物拆迁赔偿的净支出，布置动迁用房支出等。与所得税不一样的是还包含土地闲置费。（ 2）先期工程费。包含规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。（ 3）建筑安装工程费。此中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。（ 4）基础设备费。包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（ 5）公共配套设备费。指不可以有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。（ 6）开发间接花费。指直接组织、管理开发项目发生的花费，包含薪资、员工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电
8、费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产公司的制造花费。3、开发土地和新建房及配套设备的花费（简称房地产开发花费）。指与房地产开发有关的销售花费、管理花费、财务花费。相当于一般公司的时期花费或许营业花费。对开发花费的扣除，不是按实质发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务花费中的利息支出。分两种状况：.（1）对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能供给金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述获得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超出5%的比率（详细由当地政府确立）计算扣除。（ 2）对不可以按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不可以供给金额金融机构贷款证明的，房地
9、产开发花费按地价款和房地产开发成本金额之和不超出的10%（详细由当地政府确立）计算扣除。可是，在详细确准时还应注意五点：利息的上调幅度按国家的有关规定履行，超出上调幅度的部分不一样意扣除。超出贷款限期的利息部分和加罚的利息不一样意扣除。所有使用自有资本，没有益息支出的，按上述的方法计算扣除。房地产开发公司既向金融机构借钱，又有其余借钱的，其房地产开发花费不可以同时用上述两种方法计算扣除，只好选此中的一种方法。土地增值税清理时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务花费上当算扣除。4、与转让房地产有关的税金。包含在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设保护保护建设税、印花税、教育费附带，即“
10、三税一费”。房地产开发公司在转让时缴纳的印花税因已归入管理花费，所以，在此只好扣除营业税、城市建设维护保护建设税和教育费附带，即扣除“两税一费”。5、财政部规定的其余扣除项目。依据土地增值税暂行条例实行细则的规定，特意从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，除扣除上述四个项目的扣除金额外，能够按获得土地使用权支付的金额房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额，其余纳税人则不不一样意。也就是说，加计20%扣除政策只合用于特意从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人，对虽特意从事房地产开发但未进行实质性开发（未进行开发即转让）的纳税人只好扣除获得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关花费，以及转
11、让环节缴纳的税金；对非特意从事房地产开发的纳税人，只好扣除上述前四个项目的金额。可是，在扣除项目金额确实定上还应注意以下几点：.1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项花费计入房价向购置方一并收取的，在将代收花费作为转让房地产所获得的收入计税后，实质支付的代收花费，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不一样意作为加计扣除的基数；代收花费在房价以外独自收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，对实质支付的代收花费也不得在计算增值额时扣除。2、按我领土地增值税管理的有关规定，房产开发公司在计算土地增值税时拥有以下状况之一的，需要对扣除成本进行评估：销售旧房及建筑物的；隐瞒、虚报房地产
12、成交价钱的；供给扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当原由的。其计算公式为：扣除成本重置成本价成新度折扣率。重置成本价交易实例房地产价钱实物状况要素修正权益要素修正地区要素修正其余要素修正。也就是说，房产开发公司转让新建房地产假如存在上述、三种状况之一的，需要对成本项目金额进行评估扣除。3、房地产开发公司在工程完工查收后，依据合同商定，拘留建筑安装施工公司必定比率的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，拘留的质保金不得计算扣除。4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。5、契税，应视同“按国家一致规定缴纳的有关花费”，计入“获得土地使用权所支付的金额”中扣除。6、拆迁布置费的扣除，按以下规定办理：（1）房地产公司用建筑的该项目房地产布置回迁户的，布置用房视同销售办理，按（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的均匀价钱确立；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评估价值确立），同时将此确以为房地.产开发项目的拆迁赔偿费。房地产开发公司支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发公司的补差价款，应抵
